■ 代標三不守則 

對委託代標公司標購法拍屋的民眾，很多是人生第一次的體驗，加上法院官僚的形象，上法院的感覺，尤其置身在鬧烘烘又很冷漠的投標室裡，是既驚又喜；對代標公司的依賴是一面倒的言聽計從。由於目前市面上的代標公司良莠不齊，有正派經營的，有跑單幫的個人，更有些把持不住的業者，面對動輒百萬、千萬投標價款的誘惑，產生歪腦筋，造成法拍市場層出不窮的詐騙糾紛。 本公司７５年成立迄今，一直秉持「正派經營，誠信服務」，特別要求全體業務同仁，恪守「三不守則」：
一．不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款
在投標室經常會耳聞三種「投標詐術」：
1.投標保證金如未得標，當場即可領回；有些不肖業者，欺騙客人三天才可領回，自己卻以代理人身份領取，再至銀行交換提取，逃之夭夭。
2.代客人投標，卻未將保證金投入標單內，利用開標１、２個小時間，私至銀行盜用領取。
3.替客人繳投標尾款時，見財起詐心，利用繳交投標尾款，法院出納室繁瑣程序，偷天換日，以偽造法院收據，騙走客人投標票款；等到一個月，收到法院催繳尾款通知單，才發覺業者也已人去樓空，不知去向；畢生積蓄已被捲款脫逃而化為烏由，投標詐術，莫此為甚。本公司代理標購，保證業務同仁全程陪同，不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款。
二．不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用
貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」房子，一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，此時業者就有很大運作空間可以賺取額外費用；譬如搓圓仔湯費用，高額法院公關費用，超高搬遷費用等都是不肖公司慣用手法。本公司收取服務費，除事先特別說明之開銷，其它一切費用均已含在約定服務費內。

三．不得賺取差價
大部份代標業者除「代理客人標購」外，本身亦有介入投資案件；如遇上需求性很強的客人，巧妙安排客人以些微價錢未得標，代標業者自行得標後，再高價轉售客人，賺取額外差價。只有堅持「三不守則」的代標公司，才是永續經營的正派公司，也才能保障消費者至高無上的權益。本公司成立18年以來，全公司３００多位編制人員，始終遵守「三不守則」，是值得您委託的代標公司。

2008/12/02東森新聞 記者陳國華 

美國房貸市場爆發信用危機之後，許多屋主繳不出貸款，房子因此被法拍，使得現在法拍屋的市場相當熱絡。不過經濟不景氣，買法拍屋的民眾也是小心翼翼，一再的比價並衡量自己的能力，不希望重蹈前屋主被法拍的命運。
「7萬5000美元，8萬美元一次、兩次，第三次最後敲定。」加州的房地產法拍會上氣氛相當熱烈，買家不斷舉牌競標搶購遭到拍賣的房屋。美國信用危機爆發以來，法拍屋愈來愈多，法拍屋的市場交易也相對熱絡。法拍屋買家表示，「現在房子的價錢已經降下來，像我這樣的人都可以進場來買便宜的房子。」
不過，隨著美國的經濟不景氣，即使是買法拍屋，許多人也是小心翼翼。杜蘭夫婦最近打算買房子，第一個考量當然是法拍屋，他們做足了功課，還特地前往查看屋況。杜蘭太太說：「我們最擔心的就是最後和這些人一樣，他們的房子被法拍了，我們不想犯同樣的錯誤。」
杜蘭夫婦仔細檢視每個房間，並和當地其他的房子比較價錢，以確定自己是否付擔的起，「我們要知道到底要為這屋子付多少錢，如果超出預算就不買了。」最後杜蘭夫婦在法拍會上並沒有出手競標，對他們來說，買房子固然重要，但未來如果付不起，房子又被查封，對他們恐怕是更大的打擊。

11月份國內法拍屋數量突破一萬件，創SARS以來單月新高，由於這個幾月來，景氣仍然不佳，因此，有法拍屋業者預估，可能要等到明年第二或第三季，才能看到房市底部，業者也認為，民眾最好的購屋時機，是在明年第三季以後。

法拍屋業者指出，11月份法拍屋數量突破一萬件，創SARS以來單月新高，目前法院已經公告12月即將進行法拍的法拍屋更有13000多件。對此，山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟認為，由於法拍屋是歷經銀行三個月催收失敗，送法院強制執行、鑑價後，才會刊登公告拍賣，因此，十一、十二月的法拍屋數量，反映的是六、七月份的經濟情況，而九月雷曼兄弟聲請破產，衍生出一連串金融風暴，法拍屋業者因此認為，明年三、四月份，法拍屋數量可能會比現在更多。
法拍屋業者也預估，明年第二、三季國內房市才能看到底部，但底部可能還要盤旋一到兩年，房價才能反轉。 

●空屋陷阱何其多，四種空屋解析 

殊不知「空屋」的房子，有時會暗藏陷阱，再則空屋競標者多，標到的價錢通常不低；萬一得標後發現並非是空屋，屋主只是不住在那裡，並不是空無一人，甚至房子裡面放滿堆積如山的物品，這種空屋與需要點交處理的房子並無兩樣。 

法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上可分成四種情形： 

一、「人空屋空」 

屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，是最單純的法拍屋。拿到所有權，做好保全程序，即可開鎖交屋。 

二、「人空屋不空」 

屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位，有時處理上蠻棘手的。 

三、「人不空屋空」 

屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或根本未斷水斷電，可能還會回來跟你討搬遷費呀！ 

四、「人不空屋不空」 

壓根不是空屋。 

除非是「人空屋空」的空屋，另外三種空屋都是有盲點的空屋；緃使斷水斷電的空屋，確定屋主已跑路了不會回來，但堆積如山的留置物，保證讓您頭痛不已。後續要如何處理呢？ 

●留置物清點造冊，無人領取，拍賣承受 

如果判斷債務人有回來的可能，就得依法院點交程序，在三、四個月時間由法院來現場點交，配合法院安排管區警察、鎖匠開鎖，當場清點屋內留置物。法院在現場清點造冊時，不管耗時多久，都要清點完畢，再交給得標人保管。有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，得標人就得找出場所來保管這些東西。 

得標人接著要發存證信函通知對方來領取，如通知不到，或者拒收，拿法院公文到戶政事務所調閱對方戶籍謄本，向法院聲請公示送逹，刊登報紙通知他。 

仍然不來領取，就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的，務必要與法官協商，壓低拍賣底價。因為最後還是得標人要把它買下，送人或丟棄，不然要保管到何年何月何日呢？ 

處理屋內留置物，只是煩瑣，一個過程而已；令人擔心的，是得標人未經法院點交程序就開鎖進去。萬一債務人故意設下陷阱，一方面聲稱掉了很多貴重物品，另方面警告得標人擅闖民宅，準備報警處理，没有經驗的得標人可能就要任人宰割了。 

●確定空屋，配合保全程序自行點交 

有經驗的投資客或代標公司，從空屋狀態(法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景)，研判債務人是跑路了，確定不會回來，會考慮做好保全程序，自行快速點交，畢竟司法點交程序秏費三～五個月實在太長了。 

何謂「保全程序」？找第三人或代標公司出面，把屋內東西清點造冊，最少找兩名證人連同屋內物品拍照存證，相機要有當天日期，並請相館開立收據；然後將留置物運往別處存放，約半年以上時間才可丟棄。 

萬一對方回來抗爭、打官司，先跟第三人或代標公司講好，全部推給他們，是他們交屋給您，不是您自己點交的。第三人或代標公司有造冊清單及證人照相佐證，又不是得標當事人，債務人很少會繼續強力抗爭的。 

由於對方會回來機會太低，點交又有保全程序，承擔一點小風險是值得的，否則大筆資金多押好幾個月，也是另一種風險！ 

●１０４法拍屋處理留置物實況過程 

以我們公司２０年法拍屋實務經驗，縱使是已無人居住的空屋，我們仍然依客戶意願，是要自行點交，得標後即可搬入使用，或要選擇聲請法院點交均可；不管是自行點交或交由法院點交，清點造冊後的留置物，本公司皆會開立保管條，並送交本公司貨櫃倉庫存放，若有損壞或丟失概由本公司負全責。 

留置物存放半年以上，或者經由法院拍賣承受後，尚可使用之物品交由客戶處理，剩餘廢棄物則送至垃圾場丟棄或放火焚燒。 

只要有債務的發生，債權人就可透過法院公權力查封拍賣債務人的財產，如不動產、動產、股票、銀行存款及上班薪水的１／３；因不動產變現金額比較大，查封不動產是最有效果的求償動作，而大部份房屋均有向銀行辦理貸款，所以發動查封的債權人９成以上為金融機關。 

一般而言，債務發生原因，可歸納下列七項： 

１．房貸逾期未繳
２．信用卡、現金卡未繳
３．借款未還（簽借據、本票，支票跳票）
４．民事判決
５．做保（保證人）
６．欠稅金
７．其它債務糾紛 

以上債務，只要債權人向法院取得強制執行的「執行名義」，即可對債務人名下財產進行查封拍賣。 

被查封的法拍屋，經法院委託的不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示意見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人投標，約一個月再８折減價．．．
第二次拍賣，無人投標，再一個月８折減價．．．
第三次拍賣，無人投標，就原價公告應買三個月．．．
公告應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．
特別拍賣，再無人投標，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣。
另行估價拍賣後，又從第一次開始循環，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。
「沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的房價」，在法拍市場，賣方沒有惜售的權利，而且每一個月打８折，連續兩個月馬上腰斬，為什麼投標室時常人山人海，「沒有惜售、超低市價」是它的主因。 

●法拍屋產權絕對清楚，但使用權不清楚 

沒有買過法拍屋的民眾，通常會認為法拍屋產權不清楚，其實剛好相反；法拍屋經由法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來償還債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給得標人，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！
法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即是點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院沒有交屋責任，非專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個月司法點交程序，對沒經驗的投標生手仍是相當煩瑣的。
由於民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。如果要求法院強制將房屋點交給得標人新房東，就違反了民法第425條精神，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
碰到有租約不點交的法拍屋，不管租約真假，既然公告不點交，法院當然不負責交屋；得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，對一般投標民眾是很棘手的事情，這就是法拍屋令人詬病的所謂產權問題。
法拍屋存在的點交問題，加上各地方法院負責拍賣的民事執行處，拍賣程序又是一國多制，不只每一家法院做法不一，甚至同一法院不同的法官，其執行寬鬆程度也不盡相同；除非碰上有擔當的法官，點交流程不因債務人強力抗爭而遲延，否則多數的法官總是一副事不關己態度，投標人只得自力救濟，私下與原屋主協商交屋。 

●民國８０年１８０億到９４年１５００億，法拍市場劃分三階段 

從民國８０年全省法拍屋拍賣成交總額１８０億，到民國９４年全省成交１５２９億元，法拍屋市場風起雲湧，偏僻冷門的法拍屋逐漸登上媒體版面，投標室成員有資深投資客，有以法拍屋做為投資理財的生手，更有自住型購屋者觀摩伺機而起；投標室門口，除法拍屋雜誌業者廣發當天拍賣資訊，推廣雜誌業務，更有多家銀行散發廣告單，盼得到投標人青睞，爭取法拍屋房貸業務。
從民國７５年至今，法拍市場不斷隨著外在環境變遷而質變，投標室新主角輪番上陣，２０年來的法拍市場可分為三個階段；在民國７８年以前，為「海蟑螂暴利」時代，民國７９年至８８年，為「投資理財」時代，民國８９年以後為「代標自住」時代。 

●民國７８年以前，海蟑螂暴利時代 

早期法拍屋市場，資訊閉塞、法令不齊全、投標室為少數人壟斷，法院充斥著圍標、搓圓子湯，每件拍賣案子皆以「賤賣」收場；近市價三、四成拍定買入，再以市價八、九成市面快速抛售，投標室一小撮的投資客，坐擁暴利，完全是法院裡一群嗜血的利益份子。
在此其間，法拍屋中的租約通常是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。 

萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其是惡性的假租約。如 

一．租金一次付清
二．長租期，低租金
三．以押金抵租金（或以債務抵租金）
四．以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
五．不定期租約 

很多都是「海蟑螂」的法拍高手在操刀，使拍賣次數直直落，價錢不斷往下探底，利潤之高令人咋舌！
由於高利潤的誘引，除圍標外，各種光怪陸離的招術層出不窮，譬如製造假租約、與債權銀行相互勾結、或與承辦拍賣的法院人員共同合夥，甚至結合黑道，派出兄弟佔據法拍屋，恐嚇其他投標人；此階段投資人幾乎遊走在法律邊緣，「賠錢生意沒人做，斷頭生意有人做」，經營法拍屋投資，財源滾滾而來，擁有上億家產比比皆是，只是被冠上不太光采「海蟑螂」稱號，暗喻財富來自不正當灰色地帶。 

●民國７９年至８８年，投資理財時代 

2008/12/15聯合報╱記者陳培思／專題報導 

一般購屋民眾不想買法拍屋，主要是怕遇到有人占用。因此，卓訓麟提醒，在挑選法拍物件時，選擇點交的物件，因為法院有義務負責點交。現在法拍市場中，平均都有6到7成是點交的物件；另外要看法院查封筆錄中的「使用情形」，看是不是還有租約未到期等情況。
拍定之後，可能會是空屋子，或債權人還住在裡面；也可能是有人租房子，但租約已經到期。若是可以點交的房子，屋主是債務人本人，可以聲請法院點交給拍定的買方，最慢不會超過3個月。
法拍屋需要先繳底價2成保證金，例如公告1000萬元物件，保證金就是200萬元，得標7天後要補足尾款。
但在法院交房子前，沒有辦法過戶、申請一般房貸，因此，購屋者可以先向銀行申請代墊，利率大約是6%，交屋後再轉回一般房貸。
山水資產管理公司副總經理卓訓麟說，就算不需要代標業者，其實有8到9成的法拍屋，一般人就可以自己去標，如果真的擔心，再透過專業的代標業者。
代標業者從幫忙找物件到代標，評估分析投標價格及排除糾紛到交屋，是整套包裹式服務，收取服務費依規定最高不超過成交價的6%。
曾經委託代標業者買到法拍屋的陳偉文說，他寧可付服務費找房子，不想為了省小錢遇上麻煩。他當時什麼都不懂，委託代辦的確讓買法拍屋變簡單，服務費是成交價的1%。
除了幫忙找適合的物件，蒐集市場成交行情分析投標價格，也帶陳偉文到現場投標，然後四處去跟同業「諜對諜」打探底價；他看到一間三拍流標的房子很喜歡，代標業者告訴他，可以用「遞狀承購」，用三拍時流標的底價，直接向法院申購，不用等到下一輪的拍賣。
業者也提醒，只要有不動產經紀人執照就可代標，但有的法拍代標業者自己就是海蟑螂，最好還是找有口碑和品牌的業者，較有保障。 

今年第4季的法拍屋數量來到近幾年高峰，每個月有萬筆法拍屋等著賣，預期明年第1、2季會有更多法拍屋出籠，購屋民眾想從法拍市場裡挑個便宜的好房子，又擔心房價繼續走跌，還沒落底，即使在法拍市場還是可能買在高點。

法拍老手 蠢蠢欲動
隨著下半年房市買氣急凍，法拍市場也跟著急速降溫，上半年台北市物件競標者搶破頭，現在大家觀望氣氛濃厚，投標的人越來越少，拍次越來越多，價格降低，經驗老到的法拍投資客這時開始蠢蠢欲動。
法拍老手說，過去一兩年，大家都覺得法拍市場好像可以撿便宜，全都擠進來，結果價格越拍越高，根本沒有什麼賺頭，現在法拍市場降溫，反而是出手的好機會。近期大台北地區最多人看的物件，大約是價格1千萬到2千萬元，3到4房標準配備物件，除了自住，未來轉手也比較容易。