104法拍屋-法拍診所
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　張先生　No.453　2012/7/30 上午 11:32:00　　　 回上一頁　　　瀏覽人氣：5498　　　最近瀏覽日：115/10/08

104法拍屋-法拍診所 左營區 重立路17號12樓-2
在五月份已被標走
為何7月26日又賣一次呢?(高雄)
　 站長回覆 　2012/7/30 下午 02:38:00
　 104法拍屋-法拍診所 　 您好！
　　　　
本件在101年5月31日及101年7月26日相同的底價兩次拍賣，左營區 重立路17號12樓-2九年屋，第一次拍賣，４３坪，社區名稱為［自由自在大樓］，為何５月份２６人搶標，成交價從底價４０２萬飆到５８２萬，而７月２６日卻僅有一人出價，以略高底價１萬４千元得標，五月份明明已得標，為何又重新拍賣呢？

●２６人搶標，５８２萬脫穎而出，驚聞凶宅，雲端跌落
外行人看熱鬧，內行人看門道，原來這間房子是［凶宅］，出價最高的投標人得標時，投標室就有人偷偷告訴他，屋主自殺在裡面，得標高興不到五分鐘，心情如同雲端瞬間跌落，連在旁委託的代標業者聽到後也是一臉錯愕；為何有人知道，自己竟未查出，還有25人競標，是真抑假？十多萬服務費如何收，不被客戶罵死才怪？！


一般買賣房子，如買到凶宅，可以向賣方請求［瑕疵擔保］，撤銷買賣返還買賣價金；但法拍屋在拍賣公告時，即已註明『拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權，請投標人自行查明，不得於拍定後主張』，沒有查清楚貿然來投標，買到凶宅是怨不得人。

買到後不繳尾款，法院將以同條件安排再次拍賣，再拍賣成交的價金，若不足原拍定金額，兩次差額要由保證金中扣除，保證金不够扣抵時，法院將會追償投標人財產，標錯房子是要付出很大代價。

●漫長的閱卷，警局函文，客戶解套，贏回聲譽
事已發生，驚恐也無用，憑著多年專業經驗，標到凶宅的委託業者張小姐只得硬著頭皮，第一步會同律師，以拍定人為當事人身份向法院聲請閱卷。

三個小時漫長的閱卷中，眼尖的張小姐發現承辦書記官在拍賣前有行文當地警局，查閱本件有無發生非自然死亡之紀錄，左營分局101年5月25日函復有凶宅紀錄；書記官在５月３１日拍賣前來不及重新公告（見註一），投標當天緊急公告欄也未刊登停止拍賣或公告警局函復內容，明顯有職務上的疏忽。

執行拍賣的民事執行處，他有權行文轄區派出所查詢，也可不必做這個動作，反正拍賣公告通常會註明『請投標人自行查明』，這一句話讓法院承辦人不需承擔任何責任，一切均由投標人自負風険。

但當書記官有行文警局，且警局在拍賣前有回復凶宅情形，書記官卻未公告，就讓業者的律師抓到法院把柄，終於讓原投標人無條件請求撤銷拍賣，退還投標價金；業者張小姐幫客戶解了套，也維持自己代標的聲譽，總算鬆了一口氣。

●重新拍賣，原班人馬閃人，僅一人出手近底價得標
撤銷五月份拍賣後，法院在７月２６日重新公告拍賣，就很清楚註明警局函復內容（見註二），一大票原競相投標的人都踩刹車縮手了，並且慶幸上次未得標，這一次讓不在乎凶宅的王姓投標客近底價輕易得標。


法拍屋成交價為何會超低市價？除點交房屋煩瑣外，大部份的法拍屋是無法在投標前看屋，並且強制執行第６９條又規定得標人無『物之瑕疵擔保請求權』，買法拍屋存在相當風險，沒有三兩三是不能上梁山，投標前未做足功課，可能就會買到有瑕疵的房子慘遭套牢。


●查詢凶宅，蛛絲馬跡見真章
其實判斷有無凶宅對謹慎的投資人不是難事，像本件公告屋主為『曾于珍之遺產管理人焦文城律師』就是有凶宅的警訊（見註三），為何屋主往生後，家族無人辦理繼承，還讓法院指定律師當遺產管理人；加上從電力公司及自來水公司查詢，本戶早已斷水斷電多時，敏銳的投標人就要追查發生凶宅的可能性。

凶宅是很大的事故，技巧性詢問遺產管理人律師、管區警察、大樓管理員或住宅鄰居，專業的投標人絶對可在投標前查出的。


註一（５月３１日公告查封筆錄）
1、本件拍賣標的物依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權。請投標人自行查明，不得於拍定後主張。
2、本件建物據管理員稱債務人迄今有欠繳管理費，本件債務人積欠大樓管理費總金額暨其他規約，請投標人自行查明。

註二（７月２６日公告查封筆錄）
1、本件拍賣標的物依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權，請投標人自行查明，不得於拍定後主張。
2、本件建物據管理員稱債務人迄今有欠繳管理費，本件債務人積欠大樓管理費總金額暨其他規約，請投標人自行查明。
3、高雄市政府警察局左營分局101年5月25日高市警左分偵字第10171349700號函復，經文自派出所查詢結果，99年12月間曾獲報於本件拍賣標的址有非自然死亡之紀錄。


註三（公告拍賣主旨）
主旨：公告以投標方法拍賣本院101年度司執字第15925號強制執行事件，債務人曾于珍之遺產管理人焦文城律師所有如附表所示不動產有關事項。