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104法拍屋代標四大保證

1.過濾案件

2.評估標價

3.包辦交屋

4.代墊尾款

 

、評估標價

※投標文件繕寫及準備檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全

本公司在投標前7天會通知客戶,有關本件投標時間、投標保證金額及投標證件;在投標前48小時內,提供書面投標通知單及「投標評估報告」,並當面檢查保證票、所有投標文件,除投標價位保留外,協助客戶完成投標單之繕寫。如有需銀行代墊款(得標後7天內繳清)服務,將會同銀行完成徵信動作。這些看似簡單的動作,如有一絲不慎,將全盤皆墨。就本公司經營16家法院拍賣業務,在投標室內,每天都有「判廢標」,亦稱「烏龍標」老戲碼不斷重複上演。保證金不足、案號有誤、未達底價、未附委任狀,形形色色。怎麼有那麼多烏龍事發生呢?一言以蔽之,專業性不足,謹慎度不夠,加上忙中有錯,不得不飲恨投標室了。
 


※調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況

在自住型投標統計中,因地緣性來投標的左鄰右舍約佔一半以上,所以調查這些主要競標對手,是知已知彼一項重要工作。探知那一家鄰居會參加投標,那一戶勢在必得,那一戶又可能出價多少,就如同商場上情報戰一般,一點也疏忽不得。調查附近鄰居時,一方面要達到調查目的,另方面要保持低調,不可因而引起更高價競標,如能做反廣告,引導有意投標者冷卻競爭,則是技術上的高超。除左鄰右舍外,區域型投資客、代書也是不可遺漏對象,在投標截止30前分鐘,是驗收調查結果的黃金時間;抓準有意投標者進場標數,那就是決戰投標室,百戰百勝了。


※投標前一天提供「投標評估報告」

評估「標購房屋市場行情」,由仲介公司及當地鄰居提供之成交價格,配合銀行估價及法院拍賣之鑑價,準確提供拍賣標的之市場行情。評估「標購房屋拍賣行情」,本公司累積民國75年起所有拍賣資料,包括正在拍賣進行中及成交案件,可由電腦自動搜尋出鄰近同條件(如同社區)的拍賣資料,分析成交價格及其相對條件(如點交難易),精準評估拍賣行情。再從債權人債權狀況(設定額、實借額、債權額)分析,債權人拍賣意願及承受可能性,在第幾次拍賣可能會進場承受,結束拍賣,甚至用何種價位進場競標;除查封債權人外,其餘順位債權人是否也會進場投標,都在評估範圍內。還要注意獨特的超額增值稅問題,如何加價,才能避稅;而加價比例影響投標成本多寡,也是報告中必註明一項。最後投標前一天,在完成左鄰右舍及區域投標者競標狀況後,即可準確預估可能競標人數以及建議投標價位;能夠標得到又標得巧,是「評估標價」真正精髓之所在。


※投標全場陪同及標價最後建議

進入法院投標室,從寫標單、投入標櫃、現場聽標到得標領收據或落標領回保證票,莊嚴肅靜的法院與擁擠的投標室,「候門深似海,官字兩張口」,絕對讓生手慌了手腳,經常見到傻忽忽的投標人,到處穿梭請教,怎能不被眼尖的競標者看穿底細呢?尤其碰到「大目神」投標人,案號、標的,甚至包括標價全部透明化,真不知伊來法院幹嗎?,似乎要將牆壁上斗大的字「公開」、「公平」、「公正」口號,發揮得淋漓盡至。本公司專人投標全場陪同,除提供位置隱藏客戶外,並掌握投標室裡外,評估競標標數,做最後投標價建議;並在投標前,檢查緊急公告欄,確定拍賣內容無變更,拍賣程序正常,才將標單投入票櫃;在開標中,如有不利我方之開標狀況,隨時向法官提出異議,爭取我方有利結果。

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