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104法拍屋代標四大保證

1.過濾案件

2.評估標價

3.包辦交屋

4.代墊尾款

 

包辦交屋

※律師書寫聲請點交狀法院遞交狀紙追蹤點交進度

法律是保護懂法律的人,法院更是採取「不告不理」原則,加上傳統官僚習慣,對於不知如何寫點交狀及追蹤、催促法院點交進度的一般人,從拍定時到取得房屋長達半年以上,甚至一年亦時有耳聞,當初標到房子的興奮、喜悅,經歷法院牛步化官僚作業,尤其有些得標人既要繳房貸,又要付房租,何日交屋又遙遙無期,不火冒三丈才怪。

由於這幾年房地產的不景氣,造成拍賣大塞車,承辦拍賣的書記官工作量暴增,自然對拍定人有時不假顏色,又要站在公平角度,要照顧拍定人權益,也要考慮債權人、債務人權益,尤其居於經濟弱勢的債務人,是較受到法院同情的。本公司針對法院點交案件,為了催促法院加速點交流程,每件點交聲請狀均是由律師處理,同時配合法院作業,從自動搬遷命令、履勘進行、強制執行,與法院保持良好互動關係,儘量減輕書記官工作負荷,也加速我方點交進度。



※催促管區警察到場

依規定,法院前來執行公務,如現住人不在場,請鎖匠開鎖時,需當地管區警察在場協助,或現住人可能頑抗時,亦將請警員在場;法院有時會先發文,請當地警察配合;不論有無發文,本公司均會催促警察到場,縱使每人需500元差旅費,但能預防事情之突發,及給債務人或多或少之心理壓力,差旅費是值得花的,有必要情況時,還得協調多增數名警力,以備不時之需。然而問題是在法院何時會到達,晚到30分鐘是正常,遲到兩個小時以上也在所難免,如何催促、穩住管區警察,配合法院到達時間,實是點交過程中小小棘手問題。


※安排鎖匠待命

現住人不在場或現住人反鎖在內避不出面,履勘或強點是不能因此而停止,因此必需會請警察在場,請鎖匠開鎖,警察是公務人員,不管法院是否準時到達,還可克服等待;但鎖匠為民間人士,怎麼有閒工夫空等待,有必要時,要聯絡兩三家鎖匠隨時機動配合,最好能事先探查有無特殊門鎖(像義大利多段防盜鎖),有無必要安排「高桿」鎖匠,或備妥器具,準備破門而入,法官那麼難得排出時間來到現場,如不能完成任務,下回再來又要等一、二個月。如能引導現住人在場等待,不管誘之以利,或動之以情,以免屆時多費周折,才是上上之策。


※與法官協商現住人交屋事項

法官是公正的,但一般而言,法院通常會較傾向債務人之利益,有時債務人提出過久之搬遷時間,或過多之搬遷費用;如拍定人在場不知力爭,甚或提醒法院對方要求之不合理,法官有時會做出不利拍定人之處置,而債務人有時花招百出,如現場之法官魄力不足或經驗欠缺,則點交即無法順利完成,或點交不完全,留下討厭尾巴。專業有經驗的處理,是配合法院外,也積極請求法官做出對我有利之處置,並隨時做球給法院,使法官有充足理由發揮公權力執行點交。


※拍賣遺留物

在強制執行中,如債務人不在場,法院將清點財物,連同房屋點交造冊給拍定人保管;這些遺留物可在現場保管,亦可遷出他處保管,再由拍定人通知債務人前來領取,一段時日不來領取,即可聲請拍賣,再將拍賣價金提存法院,方結束整個點交過程。然而大部份遺留物均無人應買,拍賣不出,則需長期保管;有經驗投標人均會設法自行買去,明知買來當垃圾丟棄,也強過無限期保管。因此從清點點造冊到法院鑑價,如何引導法院從低鑑價,以減少應買之損失,也是一門學問。



※辦理債務人退稅

聲請法院點交,從自動搬遷命令、現場履勘到強制執行,點交流程長達四個月以上,如碰上債務人非理性抗爭,對拍定人而言,雖順利取得房屋,也是煩不勝煩;若能透過本公司出面,一方面委由律師聲請點交,給予債務人公權力點交壓力,另方面本公司與債務人軟硬協商,並由專人協助對方辦理退稅,使債務人能心甘情願和諧交屋;甚至本公司點交房屋後,再以售屋方式交屋給拍定人,拍定人再對外宣稱是向本公司買賣房屋,除安心取得房屋外,亦維護本件房子的價值性 。

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