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104法拍屋

查明附屬增建物有無在拍賣範圍

查明停車位有無他人佔用

查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交

催促、追蹤拍賣日期

 

※查明附屬增建物有無在拍賣範圍

所謂「附屬增建物」,即為未辦保存登記之建築部份,通稱違建物; 常見於頂樓增建、屋後增建及透天房屋旁之增建。在法院查封時,如遇到增

建物,法院會請地政測量機關囑託測量登記,並訂立底價;但由於部份增建物與主建物分辨不易,法院常漏了查封,就會造成拍定後,拍定人與債務人產權糾紛;有些漏查封之增建 物,雖未在拍賣範圍內,如為「主物」及「從物」關係,產權仍歸拍定人所有,但這方面的認定,是需有專業素養才能判斷的。

所以「查明附屬增建物有無在拍賣範圍」是影響產權清楚的重要工作。

 

※查明停車位有無他人佔用

標購大樓,要特別注意停車位有無被他人佔用問題;因很多債務人在被拍賣前,經常試圖自行銷售拍賣物,以減少損失,但都無法如意;而大樓之停車位,因金額小且市場需求大,容易出售;雖然大部份車位是無法單獨出售,但有時是債務人不懂法律或在求現誘惑下,而與買受人私下訂約轉手;明知違法買賣,會造成他日紛爭,債務人拿錢走人,也不會考慮那麼多了。所以拍賣前車位如無他人佔用,產權較無問題,如有被佔用,就要判斷此車位是否在拍賣範圍內,如屬拍賣範圍,爾後是否容易排除,排除代價要花多少,都要事先列入投標考慮。

 

※查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交

法拍房屋分「有點交」與「不點交」兩種,大家都知道,購買「有點交」房屋,比較有保障、無糾紛,但是在公告開始,拍賣筆錄是註明有點交,而投標前,如有第三人向法院陳報租約,此時法官將重新公告為「不點交」;如果投標人不察,就會陷入「點交陷阱」;因此大部份的法官,為提醒投標大眾,會在拍賣筆錄註明「本件拍定後點交,惟實際使用情形請投標人自行查明」,雖然是法官的好意提醒,但卻更加深投標人的疑慮,要如何查明呢?怎麼界定有否點交呢?凡此 種種,非有相當經驗的專業判斷不可。

 

※催促、追蹤拍賣日期

標購法拍房屋,是直接向法院購買,但拍賣的進度,其實是掌握在債權銀行手中,目前每件拍賣房屋,銀行債權均損失很大,甚至取不回原債權一半。銀行為增加債權回收,在未確定有購買對象,有時會延 遲拍賣時間,或者中止拍賣,或者承受拍賣房屋,再轉由民間仲介公司出售。 因此有意購買者,最好能與銀行保持良好互動關係,一方面引導銀行加速拍賣程序 ,一方面也要避免銀行從中哄抬價錢,造成惡性競標。本公司77年成立以來,一直與各家銀行維持良好關係,除積極幫銀行尋求買主外,銀行亦常主動傳真第一手拍賣資訊,或介紹客戶委託本 公司提供全程標購服務。