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第 120212 筆【更新】 115/10/3 10:24

李○龍 問 : 老師想問一下，法拍代墊款通常是有點交物件才會核貸；但不點交中的簡易不點交若得標後七天內無法核貸機率也是高的。
可以分享一下簡易不點交要讓法拍代墊款核過的實務經驗嗎

解答
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您好～

一般銀行只對有點交案件代墊及貸款，只有联邦銀行有提供不點交代墊，但只代墊四個月。

所以不點交找联邦銀行代墊後，如能四個月內與對方達成和解，並進行行公證，联邦即視為「有點交」，代墊轉為貸款。

若無法達成協商進入訴訟，那四個月內不可能取得終局判決，那四個月內要另找資金來源了。

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第 113567 筆【更新】 113/9/30 13:59

黃○理 問 : 請問限貸令，對於法拍屋有影響嗎？

解答
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您好～

央行從2020年至今已經祭出七波信用管制，信用管制區域越來越廣，貸款難度越來越高，目前市場已逐漸從「溫水剛開始煮青蛙」轉變到「將近煮熟」的狀況。

央行決定升準不升息、選擇性信用管制，擴大房市管制措施在出拳力道堪稱史上最重，這可說是「史上最嚴限貸令」不僅首次針對有房子、沒房貸族群納管，推估未來購屋者可能面臨需準備大量自備款與貸款成數不如預期的困境，買房違約、進入法拍的情形就有可能大幅的增加。

雖然銀行代墊款利率或是相關手續費拉高，但對於口袋深的買方來說，即便是3％利率，仍能接受，反觀財力較薄弱的自住買方受限貸影響較大，某層面來說，這波限貸款之亂反而逼出資產型買方，彎道加速繼續掃貨。

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第 102938 筆【更新】 111/12/9 10:13

吳○辰 問 : 請問，如果需要銀行代墊，銀行是對兩人信用財力做評估，還是只針對百分之99那位？

解答
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您好～

具名人兩人，個人信用、財力資歷都需評估，不分1/100或99/100。

建議需要代墊款時，請明確告知銀行，要用兩人具名投標，也一起評估資歷、財力，避免爾後出現代墊款金額不符麻煩。

央行打房，名下有三間房子
包含三間，貸款成數只剩4成。

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第 97126 筆【更新】 110/8/31 20:49

李○泰 問 : 最近有看到一間法拍不錯但我的資金有限 請問有什麼地方可以先借款嗎？

解答
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您好～

可籌措資金的管道：

1.投資工具變現－把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。

2.小額貸款－如果你所需的資金較少，可以向銀行申請消費性信用貸款，額度在６０萬元以內，如果你的信用良好、收入穩定，可以不需要擔保品。

3.房屋貸款－如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金

4.代標公司代墊－如果你沒錢又沒有不動產可抵押，那只好找代標公司提供代墊款，或是民間的借貸管道，通常利息較銀行高。

5.銀行代墊－目前有銀行承辦代墊款業務，利息較低，於投標之前可先與銀行聯絡，得標後先行代墊，再轉成房屋貸款。

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第 97266 筆【更新】 110/3/5 16:0

顏○迪 問 : 老師，請問
得標後一定要在7天內繳尾款嗎?

解答
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您好～

一般而言，得標人應在得標後 7 日內繳足全部價 金，不得以任何理由要求延長繳款期限。

除非這間法拍屋有優先承買權人，法院會待 優先承買權人確定放棄後，另行通知繳交尾款。

得標後7日需支付扣除保證金剩餘的尾款，不得分期付款，由於一般民眾多無大量現金可支付尾款，故銀行提供「代墊款」的服務，提供資金代墊繳清尾款。

拍定人未繳足價金者，法院將會進行再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金， 及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。

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第 97440 筆【更新】 109/12/2 8:10

劉○春 問 : 我大概有自備4成的現金，也有看到合適的案件，請問我要怎麼進行貸款的下一個步驟？怎麼去跟銀行貸尾款呢？

解答
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您好～

投標時要附上保證金，通常為底價的20%～30％，並且得標之後要在七天之內補足實際標到的金額。

但是因為繳交尾款要在七天之內繳清，這時得標的人實際上並沒有房子的所有權，所以你向銀行貸的這筆款項被視為是代墊款，利率也會比房貸高。

而且並不是每間銀行都有在做代墊款的服務，因此投標前務必先洽詢銀行是否有相關服務。如果您有委託代標公司，這些問題代標公司都會協助您處理就無需煩惱。
因為法拍屋的細節多，而且魔鬼總是藏在細節裡！

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第 97826 筆【更新】 109/6/20 10:58

1○ 問 : 前天去聯邦銀行問一間324萬拍價的代墊款能代給我多少，他說我是第三屋，只能貸200萬，但如果得標價是500萬，我除了保證金大約100萬，我不就還有200萬現金缺口，該如何處理？
為何聯邦銀行不能以得標價的7~8貸給我呢？

解答
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您好:依你您的問題描述，因為是第三間屋的貸款，銀行會將您列為“投資客”。
除了購買標的的位置與價值，也會考量您本身的收支比與負債比。
聯邦銀行內部也有放款鑑價單位，各分行必需列為参考。
您所提及尚有現金缺口，建議您可以信用貸款或與親友周轉（但請仔細考量您的還款能力呦!），因為信用無價。

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第 97795 筆【更新】 109/5/16 13:57

王○衛 問 : 第一次買法拍，想知道我需要支出哪些費用，謝謝

解答
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您好～

法拍屋成本主要有:
1.房屋價金｜拍定金額為主要成本
2.服務費用｜ 拍賣價格3%-5%
3.過戶費用｜ 包含代書費、設定費、契稅、地政規費、印花稅等稅費
4.搬遷費用｜ 協助搬遷費用包含搬家公司車資、清運、提早搬離原住處等
5.銀行費用｜銀行所收取之手續費、代墊款費用
6.換鎖費用｜ 執行履勘與強制執行時所需開鎖換鎖費用
7.員警費用｜ 員警執行履勘與強制執行之差旅費

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第 98485 筆【更新】 109/2/8 11:55

美○ 問 : 買法拍屋能貸款嗎，跟一般中古屋那樣貸款7成？

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您好~

買法拍屋貸款如同中古屋一樣可貸七成，公教人員或資歷佳的可貸八成。

只是第一年要按得標價七成，滿一年才可按市價七成。

市價1000萬，800萬得標，貸款560萬，滿一年才可追貸到700萬。

銀行貸你七成是等得標約一個月後，房子產權在你名下才辦理設定第一順位抵押權才貸款。

但得標七日内如何繳尾款呢？

有五，六家銀行，如聯邦銀行有辦理法拍屋代墊尾款服務，會幫得標人繳交尾款。

等一個月再把代墊款轉為貸款，這一個月代墊款是信用貸款，利息較高，約年息六%，一個月後貸款利息正常不到兩%了。

所以標法拍屋就如同買中古屋一樣，只要自備款三成就可以了。

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第 97616 筆【更新】 104/10/5 16:3

年○人 問 : 請問。法拍屋得標後如何跟銀行代款？扣除保證金後能代款幾%？

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您好！

法拍屋得標後七日內必需繳足全部尾款，目前有數家銀行提供法拍屋代墊尾款服務，如安泰銀行、板信銀行等等；只要公告有點交，得標價金不超

出上一拍底價（如第二拍５００萬，第三拍４００萬，得標價低於５００萬），代墊銀行即提供得標價八成代墊款，等一個月拿到法院核發「不動產權利移轉證書」，讓銀行能辦理抵押設定，代墊款則轉為貸款金額，利息從年息６％降為２～３％。

所以投標前先找到代墊銀行，辦理對保手續，買法拍屋即如同一般買賣房屋，只要自備購買價兩成。

因每人資力、信用情況不等，投標前銀行會先評估承諾代墊成數，從七成到八成不等。

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老師想問一下，法拍代墊款通常是有點交物件才會核貸；但不點交中的簡易不點交若得標後七天內無法核貸機率也是高的。
可以分享一下簡易不點交要讓法拍代墊款核過的實務經驗嗎
您好～

一般銀行只對有點交案件代墊及貸款，只有联邦銀行有提供不點交代墊，但只代墊四個月。

所以不點交找联邦銀行代墊後，如能四個月內與對方達成和解，並進行行公證，联邦即視為「有點交」，代墊轉為貸款。

若無法達成協商進入訴訟，那四個月內不可能取得終局判決，那四個月內要另找資金來源了。
請問限貸令，對於法拍屋有影響嗎？
您好～

央行從2020年至今已經祭出七波信用管制，信用管制區域越來越廣，貸款難度越來越高，目前市場已逐漸從「溫水剛開始煮青蛙」轉變到「將近煮熟」的狀況。

央行決定升準不升息、選擇性信用管制，擴大房市管制措施在出拳力道堪稱史上最重，這可說是「史上最嚴限貸令」不僅首次針對有房子、沒房貸族群納管，推估未來購屋者可能面臨需準備大量自備款與貸款成數不如預期的困境，買房違約、進入法拍的情形就有可能大幅的增加。

雖然銀行代墊款利率或是相關手續費拉高，但對於口袋深的買方來說，即便是3％利率，仍能接受，反觀財力較薄弱的自住買方受限貸影響較大，某層面來說，這波限貸款之亂反而逼出資產型買方，彎道加速繼續掃貨。
請問，如果需要銀行代墊，銀行是對兩人信用財力做評估，還是只針對百分之99那位？
您好～

具名人兩人，個人信用、財力資歷都需評估，不分1/100或99/100。

建議需要代墊款時，請明確告知銀行，要用兩人具名投標，也一起評估資歷、財力，避免爾後出現代墊款金額不符麻煩。

央行打房，名下有三間房子
包含三間，貸款成數只剩4成。
最近有看到一間法拍不錯但我的資金有限 請問有什麼地方可以先借款嗎？
您好～

可籌措資金的管道：

1.投資工具變現－把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。

2.小額貸款－如果你所需的資金較少，可以向銀行申請消費性信用貸款，額度在６０萬元以內，如果你的信用良好、收入穩定，可以不需要擔保品。

3.房屋貸款－如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金

4.代標公司代墊－如果你沒錢又沒有不動產可抵押，那只好找代標公司提供代墊款，或是民間的借貸管道，通常利息較銀行高。

5.銀行代墊－目前有銀行承辦代墊款業務，利息較低，於投標之前可先與銀行聯絡，得標後先行代墊，再轉成房屋貸款。
老師，請問
得標後一定要在7天內繳尾款嗎?
您好～

一般而言，得標人應在得標後 7 日內繳足全部價 金，不得以任何理由要求延長繳款期限。

除非這間法拍屋有優先承買權人，法院會待 優先承買權人確定放棄後，另行通知繳交尾款。

得標後7日需支付扣除保證金剩餘的尾款，不得分期付款，由於一般民眾多無大量現金可支付尾款，故銀行提供「代墊款」的服務，提供資金代墊繳清尾款。

拍定人未繳足價金者，法院將會進行再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金， 及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。
我大概有自備4成的現金，也有看到合適的案件，請問我要怎麼進行貸款的下一個步驟？怎麼去跟銀行貸尾款呢？
您好～

投標時要附上保證金，通常為底價的20%～30％，並且得標之後要在七天之內補足實際標到的金額。

但是因為繳交尾款要在七天之內繳清，這時得標的人實際上並沒有房子的所有權，所以你向銀行貸的這筆款項被視為是代墊款，利率也會比房貸高。

而且並不是每間銀行都有在做代墊款的服務，因此投標前務必先洽詢銀行是否有相關服務。如果您有委託代標公司，這些問題代標公司都會協助您處理就無需煩惱。
因為法拍屋的細節多，而且魔鬼總是藏在細節裡！
前天去聯邦銀行問一間324萬拍價的代墊款能代給我多少，他說我是第三屋，只能貸200萬，但如果得標價是500萬，我除了保證金大約100萬，我不就還有200萬現金缺口，該如何處理？
為何聯邦銀行不能以得標價的7~8貸給我呢？
您好:依你您的問題描述，因為是第三間屋的貸款，銀行會將您列為“投資客”。
除了購買標的的位置與價值，也會考量您本身的收支比與負債比。
聯邦銀行內部也有放款鑑價單位，各分行必需列為参考。
您所提及尚有現金缺口，建議您可以信用貸款或與親友周轉（但請仔細考量您的還款能力呦!），因為信用無價。
第一次買法拍，想知道我需要支出哪些費用，謝謝
您好～

法拍屋成本主要有:
1.房屋價金｜拍定金額為主要成本
2.服務費用｜ 拍賣價格3%-5%
3.過戶費用｜ 包含代書費、設定費、契稅、地政規費、印花稅等稅費
4.搬遷費用｜ 協助搬遷費用包含搬家公司車資、清運、提早搬離原住處等
5.銀行費用｜銀行所收取之手續費、代墊款費用
6.換鎖費用｜ 執行履勘與強制執行時所需開鎖換鎖費用
7.員警費用｜ 員警執行履勘與強制執行之差旅費
買法拍屋能貸款嗎，跟一般中古屋那樣貸款7成？
您好~

買法拍屋貸款如同中古屋一樣可貸七成，公教人員或資歷佳的可貸八成。

只是第一年要按得標價七成，滿一年才可按市價七成。

市價1000萬，800萬得標，貸款560萬，滿一年才可追貸到700萬。

銀行貸你七成是等得標約一個月後，房子產權在你名下才辦理設定第一順位抵押權才貸款。

但得標七日内如何繳尾款呢？

有五，六家銀行，如聯邦銀行有辦理法拍屋代墊尾款服務，會幫得標人繳交尾款。

等一個月再把代墊款轉為貸款，這一個月代墊款是信用貸款，利息較高，約年息六%，一個月後貸款利息正常不到兩%了。

所以標法拍屋就如同買中古屋一樣，只要自備款三成就可以了。
請問。法拍屋得標後如何跟銀行代款？扣除保證金後能代款幾%？
您好！

法拍屋得標後七日內必需繳足全部尾款，目前有數家銀行提供法拍屋代墊尾款服務，如安泰銀行、板信銀行等等；只要公告有點交，得標價金不超

出上一拍底價（如第二拍５００萬，第三拍４００萬，得標價低於５００萬），代墊銀行即提供得標價八成代墊款，等一個月拿到法院核發「不動產權利移轉證書」，讓銀行能辦理抵押設定，代墊款則轉為貸款金額，利息從年息６％降為２～３％。

所以投標前先找到代墊銀行，辦理對保手續，買法拍屋即如同一般買賣房屋，只要自備購買價兩成。

因每人資力、信用情況不等，投標前銀行會先評估承諾代墊成數，從七成到八成不等。
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