法拍診所(1)|法拍知識庫|完整法拍流程、實用教學攻略，為您解析買賣方法|透明房訊/104法拍網|買屋網

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第 117497 筆【更新】 114/3/14 18:16

林○君問 : 我是剛入行法拍代標業者，以前當房仲要刊登廣告，售屋平台要求確認是否有屋主委託(或簽訂委託銷售契約書)，現在是要找客戶代標法院房屋，請問還需要簽嗎? 怎麼簽?

解答

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您好～

不動產經紀業刊登代標法院拍賣房地產物件廣告前，無須簽訂委託銷售契約書，所以不需要提供即可刊登廣告。

以下節錄內政部92年4月10日內授中辦地字第0920004468號函：
強制執行法所為之房地產拍賣，尚無由不動產經紀業與法院簽訂委託銷售契約書。法院拍賣房地產物件資訊，經不動產經紀業者透過廣告，徵求購買物件人之引誘要約行為，再由要約人（有意參加投標者）委託不動產經紀業者代理投標法拍物件，係屬「委託購買」性質，與不動產經紀業管理條例第21條第1項規定經紀業與委託人簽訂委託契約書後方得刊登廣告及銷售之性質有別，是以不動產經紀業者刊登代標法院拍賣房地產物件資訊廣告自不受該條例第21條第1項之拘束。

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第 105606 筆【更新】 112/5/12 20:33

王○雪問 : 請問法拍屋是什麼？可以申請貸款呢嗎？

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您好～

法拍屋貸款方案(代墊尾款) 和一般房貸方案不同，投標人與借款人須為同一人。

銀行承辦法拍屋貸款(代墊尾款)，得標後的多以信用貸款方式承作，等法院權力移轉書寄達到，房屋過戶至貸款人名下，便可轉申請一般房屋貸利率。

法拍屋的資金需求主要分成三個階段性，首先是投標之前「投標保證金」，到得標之後的「墊付拍定尾款」，以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。

建議找專業代標公司：如104法拍網（股）有限公司代標，這些瑣碎的事情您就不用擔心，代標公司會協助您辦理也會把得標到的標的物“使用權”完整的交付給您，並且開立“點交保固書”給您，讓您標得低、住得安心！

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第 102941 筆【更新】 111/12/23 21:55

王○永問 : 假如法拍屋得標後，點交時才知道屋王大永內住有年邁長者居住（如：癱瘓），請問要如何請求遷移？

解答

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您好～

法拍屋如遇到年邁的長者或行動不便者，應事前聯絡社會局查詢，同戶是否仍有親屬可以聯繫得上或還有扶養義務人。

如果已完全無人確認可處理，社會局才會依法處理，並於法拍點交日前予以安置協助。

身體狀況不佳者更應協調民間救護車警戒保護，以防止強制執行點交時，老人家身心負荷不了而發生意外，專業的代標公司會事先前往觀察了解，並提早狀況演練及安排，讓房子安全順利完成點交。

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第 97126 筆【更新】 110/8/31 20:49

李○泰問 : 最近有看到一間法拍不錯但我的資金有限請問有什麼地方可以先借款嗎？

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您好～

可籌措資金的管道：

1.投資工具變現－把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。

2.小額貸款－如果你所需的資金較少，可以向銀行申請消費性信用貸款，額度在６０萬元以內，如果你的信用良好、收入穩定，可以不需要擔保品。

3.房屋貸款－如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金

4.代標公司代墊－如果你沒錢又沒有不動產可抵押，那只好找代標公司提供代墊款，或是民間的借貸管道，通常利息較銀行高。

5.銀行代墊－目前有銀行承辦代墊款業務，利息較低，於投標之前可先與銀行聯絡，得標後先行代墊，再轉成房屋貸款。

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第 97255 筆【更新】 110/5/31 14:54

李○達問 : 請問有些法拍屋是空屋如果買到了可以自己交屋嗎？

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您好～

最安全的做好就是請法院來點交，但付出的代價就是明明最簡單的空屋，卻要秏上三、四個月才能取得房子使用權。

是否能快速自行點交，這需要專業判斷，而決定自行點交，又要做那些保全程序，才不會產生後遺症，都是要考量的因素。

如果要自行點交，又要避免後遺症，建議委託專業代標公司處理，並要求自行點交後，代標公司提供『空屋交屋聲明書』給您，表明您收到的房子是已騰空了，屋內留置物已由代標公司保管，完全與您無涉。

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第 97214 筆【更新】 110/4/28 9:2

蔡○旺問 : 最近想買法拍屋但又有點擔心請問買法拍產權上安不安全？

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您好～

法拍屋因為是由法院、銀行（銀拍屋）、金融服務機構（金拍屋）承辦，且法拍屋均透過法院公權力查封且拍賣之方式

任何問題均會由書記官在公告上載明清楚，基本上只要詳加了解其公告內容後，購買法拍屋是擁有一定的安全保障

此外，坊間常見的產權問題，在法拍屋上也鮮少見。基本上也絕對沒有「一屋二賣」或是常見的「建商倒閉」之相關問題

也不至於產生像一般市售房屋買賣的危機，如預售屋常見「建商倒閉」、「產權縮水」或是新成屋、中古屋有「一屋二賣」、「過戶前遭法院查封」等問題

總結來說，由公權力所操作的法拍屋，程序上是具有保障的，法院是秉持著公平公正公開的原則，且於拍賣公告上書記官也會詳盡說明拍賣情形以及標賣資格

投標人只需細心瞭解公告內容，若十分擔心則可以找可信度高、有經驗的代標公司，基本上投標程序上不會有太大的問題。

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第 97203 筆【更新】 110/4/14 7:39

盧○玲問 : 最近聽說鄰居買到裡頭有海蟑螂的法拍屋，請問如果遇到這種問題，該如何處理呢？

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您好～

想投標法拍屋的民眾，可由法院、銀行、代標公司等管道取得法拍屋資訊，首先在選擇物件時，建議挑選有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。

對於不點交物件，我們還是會建議委託有經驗的代標公司代為處理，比較妥當。

不點交物件，通常是因為屋內還有租客或第三人，占用原因不明，但藉由有力的代標公司出面協調，雙方協議後，立搬遷同意書，同意書內容主要包括搬遷期限、支付金額以及相關但書(當月水電費是否結清)，通常這種情況都得以排除，使得投標人能夠安心入住。

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第 97192 筆【更新】 110/3/29 15:51

許○倫問 : 請問法院有看到一些持分房子，若一間房屋只取得1/3，請問有什麼方法可以買到全部產權嗎？

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您好～

基本上此類案件較為複雜，會建議一般民眾諮詢可信的代標公司相關事宜後，瞭解整體情況，取捨後，再決定是否投標。

基本上若是取得部分持分的房屋，可私下與另外的持分者協商是否買賣，但還是建議要有第三方搭起溝通橋樑，較為安全有保障。

若是私下協商失敗，可以提起法律訴訟程序請求庭上協調買賣，但若是談判過程失敗，其實可以考慮要求雙方一同提出拍賣程序，將全部房子持分全進法拍程序。

持份土地的房屋可以做買賣嗎？就法律上而言，持份的房屋是可以做買賣的。

只是依據民法第819條規定：「各共有人雖得自由處分其應有部分，但對整筆共有土地物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

又依據土地法第34條之1民法給予的特別規定：「只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即可出售共有物。

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第 97174 筆【更新】 110/3/3 23:16

陳○強問 : 因為有租約，法院不點交！但是我看了法院筆錄內容是一次付清3年租約，這是不是所謂的假租約呢？

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您好～

法拍屋中約有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。
如：
一‧租金一次付清
二‧長租期，低租金
三‧以押金抵租金（或以債務抵租金）
四‧以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
五‧不定期租約
以上這些都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您會讓他得逞！

假如您逆向思考，這些案子沒人標，可能更有機會低價取得，不妨一試也許買到便宜貨，建議您可以找個專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入別人的陷阱！

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第 97383 筆【更新】 110/1/31 8:29

蘇○ 問 : 請問以下之拍賣物件之風險有那些：109年9月1日至現場查封，據第三人鄭O箎在場稱：拍賣建物係由其與其家人居住使用，且各樓層無內梯相通。另依本院108年度司執字第9210號拍賣公告所載：第三人鄭O箎主張拍賣建物為其所有，僅是登記名義人為債務人，故並未簽訂租約，又拍賣建物1至5樓並無內梯相通，5樓有漏水，現均由其與其家人居住使用。惟上開第三人占有使用拍賣建物之法律上原因本院不為實體認定，應買人於拍定後應自行解決相關法律問題，本院不代為處理。拍賣建物於查封前已由第三人占有使用，且第三人亦未自認其為無權占有，故拍定後均不點交。

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您好～

本件為借名登記，屬簡易不登記，得標前預算三~五%搬遷和解金，如對方不接受，可進行訴訟，才能讓對方妥協。

如無訴訟經驗要考慮委託律師或專業代標公司。

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林○君 問 : 我是剛入行法拍代標業者，以前當房仲要刊登廣告，售屋平台要求確認是否有屋主委託(或簽訂委託銷售契約書)，現在是要找客戶代標法院房屋，請問還需要簽嗎? 怎麼簽?

王○雪 問 : 請問法拍屋是什麼？可以申請貸款呢嗎？

王○永 問 : 假如法拍屋得標後，點交時才知道屋王大永內住有年邁長者居住（如：癱瘓），請問要如何請求遷移？

李○泰 問 : 最近有看到一間法拍不錯但我的資金有限 請問有什麼地方可以先借款嗎？

李○達 問 : 請問有些法拍屋是空屋 如果買到了可以自己交屋嗎？

蔡○旺 問 : 最近想買法拍屋 但又有點擔心 請問買法拍產權上安不安全？

盧○玲 問 : 最近聽說鄰居買到裡頭有海蟑螂的法拍屋，請問如果遇到這種問題，該如何處理呢？

許○倫 問 : 請問法院有看到一些持分房子，若一間房屋只取得1/3，請問有什麼方法可以買到全部產權嗎？

陳○強 問 : 因為有租約，法院不點交！但是我看了法院筆錄內容是一次付清3年租約，這是不是所謂的假租約呢？

您好～本件為借名登記，屬簡易不登記，得標前預算三~五%搬遷和解金，如對方不接受，可進行訴訟，才能讓對方妥協。如無訴訟經驗要考慮委託律師或專業代標公司。

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林○君問 : 我是剛入行法拍代標業者，以前當房仲要刊登廣告，售屋平台要求確認是否有屋主委託(或簽訂委託銷售契約書)，現在是要找客戶代標法院房屋，請問還需要簽嗎? 怎麼簽?

王○雪問 : 請問法拍屋是什麼？可以申請貸款呢嗎？

王○永問 : 假如法拍屋得標後，點交時才知道屋王大永內住有年邁長者居住（如：癱瘓），請問要如何請求遷移？

李○泰問 : 最近有看到一間法拍不錯但我的資金有限請問有什麼地方可以先借款嗎？

李○達問 : 請問有些法拍屋是空屋如果買到了可以自己交屋嗎？

蔡○旺問 : 最近想買法拍屋但又有點擔心請問買法拍產權上安不安全？

盧○玲問 : 最近聽說鄰居買到裡頭有海蟑螂的法拍屋，請問如果遇到這種問題，該如何處理呢？

許○倫問 : 請問法院有看到一些持分房子，若一間房屋只取得1/3，請問有什麼方法可以買到全部產權嗎？

陳○強問 : 因為有租約，法院不點交！但是我看了法院筆錄內容是一次付清3年租約，這是不是所謂的假租約呢？

您好～

本件為借名登記，屬簡易不登記，得標前預算三~五%搬遷和解金，如對方不接受，可進行訴訟，才能讓對方妥協。

如無訴訟經驗要考慮委託律師或專業代標公司。