法拍知識庫
•完整法拍流程
•實用教學攻略
•為您解析買賣方法

已回覆
第 119873 筆【更新】 115/7/7 16:51

謝○生 問 : 請問如有4人共有人一起投標持分房地，得標後被其他共有人優購了，現在法院要我們領回投標時的保證金，但現在法院發文給我們以下文字：
如二人以上共同投標，日後欲領回保證金時，除有符合司法院訂定「地方法院民事執行處撥匯案款參考要點」第4點第1項但書、第2項規定情形外，本國人僅以共同受款人之「聯名帳戶」為限

是要我們4人到銀行開立聯名帳號才能領投標時的保證金，但我們問銀行，現在沒有再給開聯名帳號

請問老師這要怎麼辦才好

解答
人氣:5

您好～

法院事務官有時是不食人間煙火，現因詐騙橫行，各銀行已經不准開立「聯名帳戶」，還公告退款一定要提供聯名帳戶才能被優購退保證票。

已經多次向法院反應，還是有些事務官仍我行我素，這不是「官僚」，什麼是官僚。


無法提供「聯名帳戶」，只得請求法院提存，退款人再去提存所領取。

多折騰兩，三個月。

已解答文章:1004筆
分享 分享
已回覆
第 119784 筆【更新】 115/6/20 7:56

陳○琴 問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

解答
人氣:32

您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。

已解答文章:87筆
分享 分享
已回覆
第 119785 筆【更新】 115/6/20 7:42

林○龍 問 : 請問第4拍是在公告應買期後馬上拍賣嗎?

解答
人氣:39

您好～

拍賣程序是否進行第四次拍賣，取決於債權人在公告應買三個月期間內是否提出減價拍賣的聲請;所以並不是每個案件都會進行第四次拍賣。

若債權人在公告應買期三個月期內提出減價拍賣聲請，公告應買期即告結束，法院將依程序辦理第四次拍賣。

若三個月公告應買期間內債權人未提出聲請，在應買期三個月期間屆滿後，則視為債權人撤回對該不動產的執行，法院將不再進行第四次拍賣。

已解答文章:71筆
分享 分享
已回覆
第 119713 筆【更新】 115/6/1 16:57

林○憲 問 : 每一間法拍屋都可看到查封的封條嗎？

解答
人氣:22

您好～

法拍屋的封條撕掉有事嗎？
書記官和債權人查封法拍屋，若無人應門，書記官只得將「封條」粘貼於正大門，並命債權人五日內查報屋內使用情況。

若債權人呈報無人居住，或債務人自住，無第三人租，借，佔用，法院即公告「拍定後點交」。若有第三人租用，法院則公告「第三人承租，拍定後不點交」。

法院只根據債權人查報，不會再另行查證。有責任心的書記官會在公告提醒「惟實際使用情形，請投標人自行查明」。

如果查封時有人開門請法院人員進入做完「查封筆錄」，有人情味的書記官會問現住人「封條」粘貼何處？很多現住人會建議粘貼屋內不明顯之處，如後陽台，或廁所內，書記官很少不配合的。

所以得標人交屋後，把房子整理漂漂亮亮要進住，記得把「封條」找出撕掉，拍定後撕掉沒事的。

已解答文章:1004筆
分享 分享
已回覆
第 119372 筆【更新】 115/3/25 11:22

張○庭 問 : 看到拍賣公告寫投標需附無自用農舍文件，否則投標無效，請問如何申請？

解答
人氣:64

您好～

每人名下只能有一戶農舍，投標農舍需附「無農舍證明」

申請三步驟如下：

1.到國稅局申請財產清單，看名下有幾戶房子。
2.到縣市政府建管處（局）申請使用執照，有些事務官是公告要求附房屋土地謄本即可。

看名下房子是否為農舍。

3.切結無農舍使用

以上缺一不可。

現在名下有農地要申請蓋農舍很困難，有現成農舍拍賣很珍貴。

已解答文章:1004筆
分享 分享
已回覆
第 119306 筆【更新】 115/3/14 23:41

張○真 問 : 承租人已自行歇業且無實際占用的事實，債權人或聲請人是否可向民事執行處陳報，並聲請將拍賣條件變更為點交呢？

解答
人氣:50

您好～

實務上若能證明承租人已無繼續占用的事實證明：如現場照片、與承租人確定，若承租人是商家，有在官網公告也可以截圖作為證明。
執行處確認後可將原不點交條件改為點交，加速程序進行。

已解答文章:109筆
分享 分享
已回覆
第 119288 筆【更新】 115/3/13 13:48

林○卉 問 : 三拍流標，代表投資客三拍沒利潤，公告應未打折，也是無利潤，會等到四拍再買。所以公告應買去買的都是自住客，是吧

解答
人氣:92

您好～

對投資客而言，有點交三拍案件不值得投資，應買同三拍價錢未打折，當然99％也不值得投資，但有一%是漏了投標，意外流標，還是有不錯空間。

對自住客來說，合用，市價八五折也很划算。

所以應買99％都是自住客。

已解答文章:1004筆
分享 分享
已回覆
第 119241 筆【更新】 115/3/6 0:13

王○永 問 : 應買是不用競標，先到先買是嗎

債權人沒聲請就無特拍是嗎

解答
人氣:100

您好～

第三拍無人投標，法院會在十天排出公告應買，應買期三個月，應買價是第三拍底價。

有多人要應買，不用加價，以第一位向法院送應買狀得標，所以稱「定價錢，比時間」，不同第三拍是「定時間，比價錢」。

三個月應買期內，債權人可隨時申請減價拍賣，即「特拍」，也叫「第四拍」。

三個月應買屆期無人應買，債權人也未申請「第四拍」，本案就撤掉了。

已解答文章:1004筆
分享 分享
已回覆
第 119144 筆【更新】 115/2/18 11:15

陳○卿 問 : 法院強點時債務人的廢棄車擋路怎麼辦?

解答
人氣:83

您好～

首先我們不能私自處理。必須先列入「執行筆錄」，由法院公告命債務人限期取回，逾期後再聲請變賣或由環保局認定為廢棄物拖吊。
因為法律定性： 該車輛在程序上屬於「遺留物」。未經法院授權私自移動或報廢，可能面臨刑事毀損罪或民事賠償風險。
其次程序優先：我們要在現場強制點交時：要求書記官將車況與位置寫入筆錄。
若債務人持續不理，需由法院發函限期取回。
若車輛擋住出入，可向法院申請在警力見證下，先「移置」到附近不礙事處存放，產生的拖吊費未來可向債務人追償。

已解答文章:75筆
分享 分享
已回覆
第 119042 筆【更新】 115/1/20 21:5

李○潔 問 : 像這件「拍定後按現況點交」算是有點交嗎？這種案件能找銀行代墊嗎？

謝謝

解答
人氣:91

您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。

已解答文章:1004筆
分享 分享
請問如有4人共有人一起投標持分房地，得標後被其他共有人優購了，現在法院要我們領回投標時的保證金，但現在法院發文給我們以下文字：
如二人以上共同投標，日後欲領回保證金時，除有符合司法院訂定「地方法院民事執行處撥匯案款參考要點」第4點第1項但書、第2項規定情形外，本國人僅以共同受款人之「聯名帳戶」為限

是要我們4人到銀行開立聯名帳號才能領投標時的保證金，但我們問銀行，現在沒有再給開聯名帳號

請問老師這要怎麼辦才好
您好～

法院事務官有時是不食人間煙火，現因詐騙橫行，各銀行已經不准開立「聯名帳戶」，還公告退款一定要提供聯名帳戶才能被優購退保證票。

已經多次向法院反應，還是有些事務官仍我行我素，這不是「官僚」，什麼是官僚。


無法提供「聯名帳戶」，只得請求法院提存，退款人再去提存所領取。

多折騰兩，三個月。
想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？
您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。
請問第4拍是在公告應買期後馬上拍賣嗎?
您好～

拍賣程序是否進行第四次拍賣，取決於債權人在公告應買三個月期間內是否提出減價拍賣的聲請;所以並不是每個案件都會進行第四次拍賣。

若債權人在公告應買期三個月期內提出減價拍賣聲請，公告應買期即告結束，法院將依程序辦理第四次拍賣。

若三個月公告應買期間內債權人未提出聲請，在應買期三個月期間屆滿後，則視為債權人撤回對該不動產的執行，法院將不再進行第四次拍賣。

每一間法拍屋都可看到查封的封條嗎？
您好～

法拍屋的封條撕掉有事嗎？
書記官和債權人查封法拍屋，若無人應門，書記官只得將「封條」粘貼於正大門，並命債權人五日內查報屋內使用情況。

若債權人呈報無人居住，或債務人自住，無第三人租，借，佔用，法院即公告「拍定後點交」。若有第三人租用，法院則公告「第三人承租，拍定後不點交」。

法院只根據債權人查報，不會再另行查證。有責任心的書記官會在公告提醒「惟實際使用情形，請投標人自行查明」。

如果查封時有人開門請法院人員進入做完「查封筆錄」，有人情味的書記官會問現住人「封條」粘貼何處？很多現住人會建議粘貼屋內不明顯之處，如後陽台，或廁所內，書記官很少不配合的。

所以得標人交屋後，把房子整理漂漂亮亮要進住，記得把「封條」找出撕掉，拍定後撕掉沒事的。
看到拍賣公告寫投標需附無自用農舍文件，否則投標無效，請問如何申請？
您好～

每人名下只能有一戶農舍，投標農舍需附「無農舍證明」

申請三步驟如下：

1.到國稅局申請財產清單，看名下有幾戶房子。
2.到縣市政府建管處（局）申請使用執照，有些事務官是公告要求附房屋土地謄本即可。

看名下房子是否為農舍。

3.切結無農舍使用

以上缺一不可。

現在名下有農地要申請蓋農舍很困難，有現成農舍拍賣很珍貴。
承租人已自行歇業且無實際占用的事實，債權人或聲請人是否可向民事執行處陳報，並聲請將拍賣條件變更為點交呢？
您好～

實務上若能證明承租人已無繼續占用的事實證明：如現場照片、與承租人確定，若承租人是商家，有在官網公告也可以截圖作為證明。
執行處確認後可將原不點交條件改為點交，加速程序進行。
三拍流標，代表投資客三拍沒利潤，公告應未打折，也是無利潤，會等到四拍再買。所以公告應買去買的都是自住客，是吧
您好～

對投資客而言，有點交三拍案件不值得投資，應買同三拍價錢未打折，當然99％也不值得投資，但有一%是漏了投標，意外流標，還是有不錯空間。

對自住客來說，合用，市價八五折也很划算。

所以應買99％都是自住客。
應買是不用競標，先到先買是嗎

債權人沒聲請就無特拍是嗎
您好～

第三拍無人投標，法院會在十天排出公告應買，應買期三個月，應買價是第三拍底價。

有多人要應買，不用加價，以第一位向法院送應買狀得標，所以稱「定價錢，比時間」，不同第三拍是「定時間，比價錢」。

三個月應買期內，債權人可隨時申請減價拍賣，即「特拍」，也叫「第四拍」。

三個月應買屆期無人應買，債權人也未申請「第四拍」，本案就撤掉了。
法院強點時債務人的廢棄車擋路怎麼辦?
您好～

首先我們不能私自處理。必須先列入「執行筆錄」，由法院公告命債務人限期取回，逾期後再聲請變賣或由環保局認定為廢棄物拖吊。
因為法律定性： 該車輛在程序上屬於「遺留物」。未經法院授權私自移動或報廢，可能面臨刑事毀損罪或民事賠償風險。
其次程序優先：我們要在現場強制點交時：要求書記官將車況與位置寫入筆錄。
若債務人持續不理，需由法院發函限期取回。
若車輛擋住出入，可向法院申請在警力見證下，先「移置」到附近不礙事處存放，產生的拖吊費未來可向債務人追償。

像這件「拍定後按現況點交」算是有點交嗎？這種案件能找銀行代墊嗎？

謝謝
您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。
468 筆，共 47 頁