法拍知識庫
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您好～

1. 保證金暫時無法取回
2. 法院以同樣的拍次及價格，再次拍賣
3. 上次投標的人，不得再參與投標
4. 棄標人需負擔再次拍賣所產生的執行費用，及補繳差額。
5. 原繳納2成的保證金用來扣抵再次拍賣價金不足額，如果還有剩餘、就退還,
若不夠扣抵時，需補繳差額。
若不願意補足差額，法院會對棄標人，採取強制執行，可查封棄標人的財產。

您好～

標購法拍若拍定了又棄標，法院會扣住保證金（不是沒收），再依當次同樣拍次及價格公告拍賣。

如被第三人標走，棄標之原拍定人需負擔再次拍賣所產生之執行費用及補繳差額。

以原繳納保證金扣抵，如有剩餘則退還，若不足扣抵時則依差額補繳。

拍定前如果債權人撤回執行，本案終結，算是解套了。

您好～

這個案件第四拍得標後，發現有內政部警政署刑事警察局禁止處分登記，銀行無法貸款，所以未繳尾款。

法院重新拍賣第四拍，並於筆錄加註禁止處分登記事項，結果再次拍賣時，以流標收場。

經過以上程序都無法順利賣出，債權人亦未承受時，則視為撤回強制執行，並將保證金退回。

您好～

廖先生，請問您是否已繳了法拍屋尾款呢?

分為兩種情況，首先是已繳尾款，待法院發權利移轉證書，這時只能登記在你(投標人)名下。若要更換登記擁有房屋的人，得透過其他方式移轉，常見的有不動產買賣，但勢必增加稅金和代書費成本。

第二情況，尚未繳法拍屋尾款。可考慮是否棄標不繳尾款，法院曉得你無按時間內繳款，將擇日拍賣。此時再用另一人姓名以相同價格投標，則法拍屋將換到另一人名下；缺點下次拍賣不一定能再得標，且需多準備一筆保證金投標，先前已繳保證金待下次拍賣有人得標後，法院將會退給你。

情況二方法較複雜，建議找專業人士諮詢。留意，法院再次排拍賣日期須看書記官作業速度，約1個月左右，且一旦公告再次拍賣日，距離公告日，最快於十日，最慢三十日。

您好～


法院拍賣程序一樣,
但留意:
要確認拍賣持分的公同共有部分,
調謄本查清楚拍賣公同共有部分之面積,
曾有案例拍賣公同共有持分,
結果被誤認為應有部分之持分坪數
拍定人向法提出異議,
後來法院又再次拍賣
以分別共有模式,再次拍賣

目前:
持分的公同共有，現在法 院頃向不拍賣，
要變成分別共同，法院才會拍賣

現在拍賣共同共有，大部分都是分祖產，
變價拍賣，所以都是持分全部，產權就沒有問題。

您好～

關於您說的這個案件，地主是有優先購買權的。所以還要等2~3個月才會知道您是否有順利買到。

若有順利買到法院就會通知您7日內繳交尾款，拍定人未繳足價金者，法院將會進行再次拍賣。

如再拍賣的價金低於原拍賣價金，及因再拍賣所衍生的行政費用，另外若有產生價金上差額也都是原拍定人必須負擔的。

所以，建議您下回想標法拍屋可以委託專業的代標公司，就不用多繳這個學費囉！

您好～

每一輪有四次拍賣，當第四次拍賣流標時，則這一輪已終結，那原棄標者即無差額，可全額領回保證金。

您好！

強制執行法第 91 條 拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場
之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。
依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾
百分之二十。


強制執行法第 92 條 再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低
價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。

從以上兩條法律得知，再次拍賣最多只能打八折，並無規定一定打八折，只是大部份法官都以八折處理。

有一段時日，基隆法院都是打九折，或是拍賣過程，當事人（債權人或債務人）向法院陳情，就不一定八折了。

您好！

法院未收到得標人繳交尾款，會在一個月左右，重新公告拍賣，拍賣底價不變；如再次拍賣價錢高於上次拍價，則上次投標人保證金可原封無息退還；萬一低於上次價錢，則差額要由保證金扣除後，有餘額再退給當事人；如果差額大於保證金，則保證金全數沒收外，可能還會再向原投標人追繳。

而且上次投標的人不能再以他的名義參加此次的投標，這是很麻煩的事，投標法拍屋必需很謹慎！

您好！
　　　　
本件在101年5月31日及101年7月26日相同的底價兩次拍賣，左營區 重立路17號12樓-2九年屋，第一次拍賣，４３坪，社區名稱為［自由自在大樓］，為何５月份２６人搶標，成交價從底價４０２萬飆到５８２萬，而７月２６日卻僅有一人出價，以略高底價１萬４千元得標，五月份明明已得標，為何又重新拍賣呢？

●２６人搶標，５８２萬脫穎而出，驚聞凶宅，雲端跌落
外行人看熱鬧，內行人看門道，原來這間房子是［凶宅］，出價最高的投標人得標時，投標室就有人偷偷告訴他，屋主自殺在裡面，得標高興不到五分鐘，心情如同雲端瞬間跌落，連在旁委託的代標業者聽到後也是一臉錯愕；為何有人知道，自己竟未查出，還有25人競標，是真抑假？十多萬服務費如何收，不被客戶罵死才怪？！


一般買賣房子，如買到凶宅，可以向賣方請求［瑕疵擔保］，撤銷買賣返還買賣價金；但法拍屋在拍賣公告時，即已註明『拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權，請投標人自行查明，不得於拍定後主張』，沒有查清楚貿然來投標，買到凶宅是怨不得人。

買到後不繳尾款，法院將以同條件安排再次拍賣，再拍賣成交的價金，若不足原拍定金額，兩次差額要由保證金中扣除，保證金不够扣抵時，法院將會追償投標人財產，標錯房子是要付出很大代價。

●漫長的閱卷，警局函文，客戶解套，贏回聲譽
事已發生，驚恐也無用，憑著多年專業經驗，標到凶宅的委託業者張小姐只得硬著頭皮，第一步會同律師，以拍定人為當事人身份向法院聲請閱卷。

三個小時漫長的閱卷中，眼尖的張小姐發現承辦書記官在拍賣前有行文當地警局，查閱本件有無發生非自然死亡之紀錄，左營分局101年5月25日函復有凶宅紀錄；書記官在５月３１日拍賣前來不及重新公告（見註一），投標當天緊急公告欄也未刊登停止拍賣或公告警局函復內容，明顯有職務上的疏忽。

執行拍賣的民事執行處，他有權行文轄區派出所查詢，也可不必做這個動作，反正拍賣公告通常會註明『請投標人自行查明』，這一句話讓法院承辦人不需承擔任何責任，一切均由投標人自負風険。

但當書記官有行文警局，且警局在拍賣前有回復凶宅情形，書記官卻未公告，就讓業者的律師抓到法院把柄，終於讓原投標人無條件請求撤銷拍賣，退還投標價金；業者張小姐幫客戶解了套，也維持自己代標的聲譽，總算鬆了一口氣。

●重新拍賣，原班人馬閃人，僅一人出手近底價得標
撤銷五月份拍賣後，法院在７月２６日重新公告拍賣，就很清楚註明警局函復內容（見註二），一大票原競相投標的人都踩刹車縮手了，並且慶幸上次未得標，這一次讓不在乎凶宅的王姓投標客近底價輕易得標。


法拍屋成交價為何會超低市價？除點交房屋煩瑣外，大部份的法拍屋是無法在投標前看屋，並且強制執行第６９條又規定得標人無『物之瑕疵擔保請求權』，買法拍屋存在相當風險，沒有三兩三是不能上梁山，投標前未做足功課，可能就會買到有瑕疵的房子慘遭套牢。


●查詢凶宅，蛛絲馬跡見真章
其實判斷有無凶宅對謹慎的投資人不是難事，像本件公告屋主為『曾于珍之遺產管理人焦文城律師』就是有凶宅的警訊（見註三），為何屋主往生後，家族無人辦理繼承，還讓法院指定律師當遺產管理人；加上從電力公司及自來水公司查詢，本戶早已斷水斷電多時，敏銳的投標人就要追查發生凶宅的可能性。

凶宅是很大的事故，技巧性詢問遺產管理人律師、管區警察、大樓管理員或住宅鄰居，專業的投標人絶對可在投標前查出的。


註一（５月３１日公告查封筆錄）
1、本件拍賣標的物依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權。請投標人自行查明，不得於拍定後主張。
2、本件建物據管理員稱債務人迄今有欠繳管理費，本件債務人積欠大樓管理費總金額暨其他規約，請投標人自行查明。

註二（７月２６日公告查封筆錄）
1、本件拍賣標的物依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權，請投標人自行查明，不得於拍定後主張。
2、本件建物據管理員稱債務人迄今有欠繳管理費，本件債務人積欠大樓管理費總金額暨其他規約，請投標人自行查明。
3、高雄市政府警察局左營分局101年5月25日高市警左分偵字第10171349700號函復，經文自派出所查詢結果，99年12月間曾獲報於本件拍賣標的址有非自然死亡之紀錄。


註三（公告拍賣主旨）
主旨：公告以投標方法拍賣本院101年度司執字第15925號強制執行事件，債務人曾于珍之遺產管理人焦文城律師所有如附表所示不動產有關事項。