法拍診所(1)|法拍知識庫|完整法拍流程、實用教學攻略，為您解析買賣方法|透明房訊/104法拍網|買屋網

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第 119784 筆【更新】 115/6/20 7:56

陳○琴問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

解答

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您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。

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第 119205 筆【更新】 115/2/28 21:27

陳○琴問 : 我想做法拍投資，新手最容易忽略什麼？法拍屋最常見風險有哪些？

解答

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您好～

法拍屋常見風險可整理為 8 類：
1、不點交／占用排除
2、屋況瑕疵：漏水、海砂、輻射、違建等
3、權利結構問題：分管、共有、基地持分過小
4、他項權利／通行問題：地上權、通行權、袋地等
5、公法限制：都市計畫、使用分區、套繪、限制登記等
6、費用與管理爭議：管理費、稅費、規約、管委會糾紛
7、建物登記不完整：增建未保存、未登記建物（後續處理成本）
8、特殊風險：凶宅爭議、嫌惡設施、邊坡／地質等
可請專業公司協助做風險調查、行情影響評估與避險建議。

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第 96984 筆【更新】 110/10/31 18:49

陳○義問 : 請問：查封土地上之無屋頂廢棄房屋，可以辦理滅失登記嗎？

解答

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您好～

不一定。
實例：苗栗法院109儉11632強執案件，有一間完全無屋頂、屋內長滿雜草，只剩牆壁、無門窗之房屋。

法院通知辦理滅失登記，地政機關函覆：建物仍存在 (結構：樑柱、牆壁)，似未符合建物滅失之要件，歉難辦理滅失登記。所以，要看屋況而定。

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第 97097 筆【更新】 110/8/17 18:0

張○彩問 : 請問屋法拍屋況的部分，該怎麼判斷？

解答

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您好～

法拍屋除非債務人同意，否則無法看屋内

我們app有提供

1.房屋内部隔局，看是否方正
2.房子位置圖，看採光通風視野
3.隔幾房

投標時再預算一筆裝修費(從標價扣下來)，照自己想要的重新裝潢。

那就不管屋況了，萬一得標交屋發現原有裝潢不錯，那就多省一筆裝潢費，再多賺一筆。

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第 97207 筆【更新】 110/4/21 17:56

李○美問 : 常聽包租代管是什麼意思啊？

解答

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您好～

包租：政府獎勵及補助租屋服務事業（以下簡稱業者）承租住宅，由業者與房東簽訂租約後，於包租約期間內業者每月支付房租給該房東，再由業者以二房東的角色，將住宅轉租給房客，並管理該住宅。
業者賺的是跟房東租賃與實際出租之間的差價，若租不出去業者也要自行承擔閒置時租金的損失。對房客的考量風險就是，若房東跟包租業者解約了，有可能會連帶影響房客權益。

代管：業者協助房東出租住宅給房客，由房東與房客簽訂租約，業者負責管理該出租的住宅。
代管業者需要負責租賃住宅之屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等事項。業者賺的是月租金之一定比例的利潤，成交後代管業者就退場，有什麼事房客與房東要互相共同面對與處理。

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第 97436 筆【更新】 109/11/29 16:44

吳○慧問 : 請教律師，我與房客租約有約定到期不再續租，如租約屆期未交屋，同意房東可隨時叫鎖匠開鎖進入，屋内物品任由房東當廢棄物處理。

目前已到期，房客外出多日未歸，也聯絡不到，我可以依租約開鎖進入嗎？

解答

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您好～

《租賃住宅市場發展及管理條例》於民國107年6月27日施行後，適用對象為以出租供居住使用的建築物，相關租賃期滿後之法律關係，依該法第12條規定：「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。

前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」，是以，本件租期屆滿時，房東應定相當期限催告房客會同點交，如房客仍未會同點交，視為完成點交程序。

本案中，雖雙方於契約中明文約定：承租人屆期未依約點交，得由出租人逕行開鎖進入，出租人依約有權直接進入系爭租賃房屋；惟仍建議全程錄影，並委由公正第三方(例如公證人或鄰里長)在場全程見證，避免後續無謂爭議，也更有保障。

永然聯合法律事務所高雄所吳任偉律師、朱萱諭律師聯合解析

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第 97576 筆【更新】 109/11/24 17:0

廖○喬問 : 我有上過104法拍屋實務班四堂課，課程內容紮實實用，但請問標法拍屋第一步如何開始?

解答

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您好～

同學，不知你過去有買過中古屋嗎，法拍屋和一班仲介市場的中古屋不一樣地方是，法拍屋沒辦法輕易看到裡面的屋況，再來是取得法拍屋後，如何順利點交交屋，拿到你房屋使用權。

課程中教我們的是後段部分，我認為先釐清我標法拍屋的目的，是要自住呢，還是要投資?

投資的話建議幾個步驟：
1. 大量【看】案件,現場勘估
2. 【挑】選有價差的不動產
3. 評【估】標到後能順利交屋的把握
4. 【整】裡你的房屋,裝潢
5.委託仲介【賣】你的房屋，獲利出場。

敘述起來看似簡單，其中很多細節技巧還需要多去自我揣摩或上課學習，相信持之以恆，你必定會有很大收穫!

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第 97833 筆【更新】 109/7/9 18:43

王○雄問 : 因為屋主之前有委託房仲賣屋，後來被法拍。我想自己已經看過屋況，就自己投標。但是點交時冷氣卻不見了，請問原來的屋主可以拆走嗎？

解答

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您好～

冷氣：冷氣是最常被誤會成「買到法拍屋，就是屬於拍定人」的動產。
但其實，因為冷氣可拆卸，所以是屬於前屋主的，不管是壁掛式冷氣或嵌入天花板的吊隱式冷氣都是。

我們也曾點交過，前屋主將吊隱式冷氣搬走，天花板破一個大洞的房子，若不想有此狀發生，建議可以先跟前屋主協商討論是否可將冷氣留下來。

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第 97912 筆【更新】 102/8/6 10:25

陳○賢問 : 看到一間中意的法拍屋
房子為何被噴漆及樓頂有屋主留言呢?(台南)

解答

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您好！

所詢問被噴漆及樓頂有屋主留言原因有幾種：

1.原屋主積欠他人債務，債權人不甘損失噴漆洩忿。

2.債務人有意標回自己用的，讓其他想投標的人不想來標，自己可低價得標或沒人標。

3.仲介公司有客人要投標故意用的，來減少投標競爭對手，以利自己低價得標。

所以一般我們接受客戶委託後，我們必需進行下列四件評估調查事項：

一、與債權銀行及法院書記官保持互動聯繫，如有第三人陳報租約，我們會馬上知道，並通知客戶解除委託也可藉此了解詢問度預估競標人數。

二、調查左鄰右舍是否有投標對手，也可從鄰居得知屋況及是否曾發生不好的大事情，如果有當然也會提醒客戶放棄這間房子。

三、拜訪屋主，如果屋主抗爭性強，也請客戶考慮是否繼續進場投標；如無人居住，同時探查裡面有價值留置物的多寡，評估爾後的後續保管難易。

四、調查市價行情，以及比對附近法拍成交記錄，提供客戶標價建議，讓客戶標得到又標得漂亮！

如有需本人進一步安排說明，歡迎來電洽詢，我將會為您做更詳細的投標評估，希望有機會為您服務，謝謝。

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第 98321 筆【更新】 101/8/23 10:18

陳○毅問 : 請問一般法拍屋會去拍的有哪幾種人?　(台北)

解答

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您好！

標法拍屋～　已經是全民運動，

只要有接觸過法拍屋的，大約有８成以上可以接受，

這一點也不誇張哦！　

因為不敢買便宜的法拍屋，

結果以市價買到投資客的二手法拍屋！

如果您知道法拍的價格，您還會用市價去買房子嗎～

法拍屋與一般的房子長得沒兩樣，

不同的是看不到房子裡、看屋況而心裡不踏實吧了，
（其實可以透過本公司提供的建物平面圖初步了解房子隔局是否方正）

只要克服了這個心裡障礙，便宜也有好貨哦！

買法拍屋節省的錢拿來裝潢，跟新屋沒兩樣了

目前法拍屋市埸還是以投資客居多，

這是他們的生財之道哦．．．

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陳○琴 問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

陳○琴 問 : 我想做法拍投資，新手最容易忽略什麼？法拍屋最常見風險有哪些？

陳○義 問 : 請問：查封土地上之無屋頂廢棄房屋，可以辦理滅失登記嗎？

張○彩 問 : 請問屋法拍屋況的部分，該怎麼判斷？

李○美 問 : 常聽包租代管是什麼意思啊？

吳○慧 問 : 請教律師，我與房客租約有約定到期不再續租，如租約屆期未交屋，同意房東可隨時叫鎖匠開鎖進入，屋内物品任由房東當廢棄物處理。目前已到期，房客外出多日未歸，也聯絡不到，我可以依租約開鎖進入嗎？

廖○喬 問 : 我有上過104法拍屋實務班四堂課，課程內容紮實實用，但請問標法拍屋第一步如何開始?

王○雄 問 : 因為屋主之前有委託房仲賣屋，後來被法拍。我想自己已經看過屋況，就自己投標。但是點交時冷氣卻不見了，請問原來的屋主可以拆走嗎？

陳○賢 問 : 看到一間中意的法拍屋房子為何被噴漆及樓頂有屋主留言呢?(台南)

陳○毅 問 : 請問一般法拍屋會去拍的有哪幾種人? (台北)

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陳○琴問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

陳○琴問 : 我想做法拍投資，新手最容易忽略什麼？法拍屋最常見風險有哪些？

陳○義問 : 請問：查封土地上之無屋頂廢棄房屋，可以辦理滅失登記嗎？

張○彩問 : 請問屋法拍屋況的部分，該怎麼判斷？

李○美問 : 常聽包租代管是什麼意思啊？

吳○慧問 : 請教律師，我與房客租約有約定到期不再續租，如租約屆期未交屋，同意房東可隨時叫鎖匠開鎖進入，屋内物品任由房東當廢棄物處理。

目前已到期，房客外出多日未歸，也聯絡不到，我可以依租約開鎖進入嗎？

廖○喬問 : 我有上過104法拍屋實務班四堂課，課程內容紮實實用，但請問標法拍屋第一步如何開始?

王○雄問 : 因為屋主之前有委託房仲賣屋，後來被法拍。我想自己已經看過屋況，就自己投標。但是點交時冷氣卻不見了，請問原來的屋主可以拆走嗎？

陳○賢問 : 看到一間中意的法拍屋
房子為何被噴漆及樓頂有屋主留言呢?(台南)

陳○毅問 : 請問一般法拍屋會去拍的有哪幾種人?　(台北)