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第 119714 筆【更新】 115/6/1 0:54

N○○o 問 : 法院申請第一次點交, 法院限期原屋主15日搬離. 屆15日屋主未搬離, 向法院陳報後, 履勘時債務人若故意必不見面？該怎麼解套？

解答
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您好～

履勘公文都會註明「不因債務人不在場而停止執行」，所以履勘都要通知管區派兩名員警來。

這時拍定人也要安排鎖開鎖入內探勘屋內情況。

債務人不在場，履勘後法院會再排出強制執行日期，交屋給拍定人。

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第 107514 筆【更新】 112/7/25 9:50

曾○賢 問 : 請問法院的點交流程時間表？

解答
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您好～

通常情況下，得標人收到不動產權權利移轉證書後，就可以聲請法院點交，法院會發文限期債務人「自動履行命令搬遷」，這個期限大約為 15 至30日左右。
而期限屆至後，得標人要再向法院陳報債務人履行狀，若債務人仍末搬遷，法院會再發文「定期履勘」，履勘時會再限期搬遷；如仍未搬遷，最後才由得標人向法院聲請「強制點交」。
以上三個步驟，都是由得標人主動向法院提出聲請，如果得標人 未於期限內向法院具狀陳報狀況或聲請，法院將視同債務人已自動履行，於分配表製成並分配價款後，即程序終結。

實務上，許多法院也會在核發不動產權利移轉證書時，就同時寄發自動履行搬遷命令，並請得標人屆期陳報履行結果，若未陳報也可能會視為自動履行完畢，點交程序終結。

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第 101227 筆【更新】 111/9/21 14:29

王○儀 問 : 請問國有財產局標售案件，筆錄寫【書面點交】是什麼意思?

解答
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您好～

國有財產署標售案件，均委託台灣金融資產公司承辦，採通訊投標，開標則是在各地台灣金融資產公司現場開標。

書面點交的意思是：
1.拍定後，7天內繳交尾款，
2.核發產權狀，標售證明，權利移轉證書進行過戶，取得權狀
3.使用權由拍定人自行處理。

不像法院點交物件一樣，遞狀申請點交程序，法院排定時間前往現場履勘點交，因此書面點交可說是所有權的點交而已，使用權自行處理。

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第 99051 筆【更新】 111/5/8 17:45

蔡○達 問 : 法拍屋的「法院筆錄」怎麼看？

解答
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您好～

法院筆錄的陳述內容，是對這間法拍屋裡面，情況最直接的資訊，也是您在還沒親自前往調查前，唯一能夠提供你，判斷的資料來源。

法拍屋筆錄的誕生，是法院在進行拍賣前的前置調查，產生的文字說明，筆錄相對有一定參考價值，再產出之前法院會要求，法拍屋現場的履勘調查、債權人、債務人、佔用人三方陳述意見，也會選任不動產估價師，出具鑑價報告後，提供給法院。

最後才由法院司法事務官與書記官將內容確認完成，進而才有法院筆錄的產生。

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第 97024 筆【更新】 111/1/19 10:46

斑○ 問 : 老師，想請教一下如果買點交的房子，履勘點交時發現有陳屍在屋內，可以當場主張撤拍嗎？

解答
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您好～

自十年前台南單親媽媽得標凶宅法拍屋，鬧上新聞，司法院做了檢討改進。

查封時法院即行文當地管區警局，法拍屋有無非正常死亡事故發生(即凶宅)，如法院查無凶宅，得標人卻能發現有凶宅之事實，得標人可申請撤銷拍賣。

但如拍賣公告有註明凶宅，當然得標是不能撤銷的。

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第 97459 筆【更新】 110/1/22 18:29

李○岡 問 : 我自己有標了一間法拍屋 下星期要履勘了 請問我要注意什麼？

解答
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您好～

法拍屋點交是一門學問
如果自己沒有經驗 最好找有經驗的朋友或公司處理會比較好 以下是簡單的注意事項 給您參考：

1.如雙方協商出搬遷時間，訂期強點，以免逾期未搬再申請強點而浪費時間，有如期交屋再具狀呈報己交屋。

2. 如未協商出搬遷時間，請書記官訂期強點，並詢問是否需具狀或等通知。

3.要求照相

4.勘查動產物品種類及數量，以便準備強制點交時的工具

5.勘查搬運動線，以便準備強制點交時的車輛種類

6.評估強制點交時人員處置（是否有臥床病人、精神病患者等）

7.評估強執點交時抗爭強度，以便叫更多員警或女警）

8.評估強制點交時所需人員及車輛數量

9.強點是否現埸保管或凖備放置地點

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第 97529 筆【更新】 109/10/22 8:30

顏○雄 問 : 請問法拍屋拍定後如何點交?法拍屋怎麼點交?

解答
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您好～

拍定後點交流程申請：

1.拍定後法院會將保證金收走，並給你收取兩成保證金的收據，請你七天內至法院付清尾款。

2.尾款付清後，法院會核發不動產權利移轉證書(14天左右)，法拍屋的權利移轉證書我們常稱就是臨時的權狀，你可以拿這張證書去繳交契稅，繳交完畢完稅後，權狀即可取得。

3.當法拍屋不動產權利移轉證書取得後，你就可以向法院遞送陳報狀請求點交房屋。

4.法院收到狀紙後就會安排時間進行房屋履勘勘查搬遷情況。

5.如果順利，對方會在時間內就搬離法拍屋屋內，履勘當天只要確認空屋即可當場由法院點交給拍定人。但如果發現住戶並沒有搬遷，會現場協調出搬遷時間，如果屋內有明顯居住情形，而住戶避不見面，一樣於到期日申請點交狀，法院會發文安排下一次點交時間，也就是我們說的強制執行。

6.強制執行當天，不論是否有無住戶，都會強制執行搬遷，是公權力的一種表現，也可以讓拍定人於當日取得房屋使用權。

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第 97528 筆【更新】 109/10/20 17:2

王○生 問 : 請問，申請點交第一次約到書記官如果對方不開門 可以找鎖匠破門而入嗎？

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您好～

履勘時，書記官正常不會破壞門鎖，強點時才會破壞門鎖。

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第 97810 筆【更新】 109/5/30 9:39

陳○○○生 問 : 請問得標一件有點交的房子，經查訪目前是空屋無人居住，想知道可以直接開鎖進入？或要仍要申請點交程序點交後再進入。是得標後就可進入還是要等拿到權利移轉證書。

解答
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您好～

申請法院點交有三道程序，一為法院通知現住人自動搬遷，二為法院前來履勘，協商交屋，三為法院強制交屋。

拿到權利移轉證書只代表取得所有權，尚未取得使用權，如同房子出租，房東有所有權，房客有使用權。

未得房客同意，房東是不能擅自進入的。

如無法拍經驗，保險起見，仍需由法院點交。

(林老師)

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第 97795 筆【更新】 109/5/16 13:57

王○衛 問 : 第一次買法拍，想知道我需要支出哪些費用，謝謝

解答
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您好～

法拍屋成本主要有:
1.房屋價金｜拍定金額為主要成本
2.服務費用｜ 拍賣價格3%-5%
3.過戶費用｜ 包含代書費、設定費、契稅、地政規費、印花稅等稅費
4.搬遷費用｜ 協助搬遷費用包含搬家公司車資、清運、提早搬離原住處等
5.銀行費用｜銀行所收取之手續費、代墊款費用
6.換鎖費用｜ 執行履勘與強制執行時所需開鎖換鎖費用
7.員警費用｜ 員警執行履勘與強制執行之差旅費

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法院申請第一次點交, 法院限期原屋主15日搬離. 屆15日屋主未搬離, 向法院陳報後, 履勘時債務人若故意必不見面？該怎麼解套？
您好～

履勘公文都會註明「不因債務人不在場而停止執行」，所以履勘都要通知管區派兩名員警來。

這時拍定人也要安排鎖開鎖入內探勘屋內情況。

債務人不在場，履勘後法院會再排出強制執行日期，交屋給拍定人。
請問法院的點交流程時間表？
您好～

通常情況下，得標人收到不動產權權利移轉證書後，就可以聲請法院點交，法院會發文限期債務人「自動履行命令搬遷」，這個期限大約為 15 至30日左右。
而期限屆至後，得標人要再向法院陳報債務人履行狀，若債務人仍末搬遷，法院會再發文「定期履勘」，履勘時會再限期搬遷；如仍未搬遷，最後才由得標人向法院聲請「強制點交」。
以上三個步驟，都是由得標人主動向法院提出聲請，如果得標人 未於期限內向法院具狀陳報狀況或聲請，法院將視同債務人已自動履行，於分配表製成並分配價款後，即程序終結。

實務上，許多法院也會在核發不動產權利移轉證書時，就同時寄發自動履行搬遷命令，並請得標人屆期陳報履行結果，若未陳報也可能會視為自動履行完畢，點交程序終結。
請問國有財產局標售案件，筆錄寫【書面點交】是什麼意思?
您好～

國有財產署標售案件，均委託台灣金融資產公司承辦，採通訊投標，開標則是在各地台灣金融資產公司現場開標。

書面點交的意思是：
1.拍定後，7天內繳交尾款，
2.核發產權狀，標售證明，權利移轉證書進行過戶，取得權狀
3.使用權由拍定人自行處理。

不像法院點交物件一樣，遞狀申請點交程序，法院排定時間前往現場履勘點交，因此書面點交可說是所有權的點交而已，使用權自行處理。
法拍屋的「法院筆錄」怎麼看？
您好～

法院筆錄的陳述內容，是對這間法拍屋裡面，情況最直接的資訊，也是您在還沒親自前往調查前，唯一能夠提供你，判斷的資料來源。

法拍屋筆錄的誕生，是法院在進行拍賣前的前置調查，產生的文字說明，筆錄相對有一定參考價值，再產出之前法院會要求，法拍屋現場的履勘調查、債權人、債務人、佔用人三方陳述意見，也會選任不動產估價師，出具鑑價報告後，提供給法院。

最後才由法院司法事務官與書記官將內容確認完成，進而才有法院筆錄的產生。
老師，想請教一下如果買點交的房子，履勘點交時發現有陳屍在屋內，可以當場主張撤拍嗎？
您好～

自十年前台南單親媽媽得標凶宅法拍屋，鬧上新聞，司法院做了檢討改進。

查封時法院即行文當地管區警局，法拍屋有無非正常死亡事故發生(即凶宅)，如法院查無凶宅，得標人卻能發現有凶宅之事實，得標人可申請撤銷拍賣。

但如拍賣公告有註明凶宅，當然得標是不能撤銷的。
我自己有標了一間法拍屋 下星期要履勘了 請問我要注意什麼？
您好～

法拍屋點交是一門學問
如果自己沒有經驗 最好找有經驗的朋友或公司處理會比較好 以下是簡單的注意事項 給您參考：

1.如雙方協商出搬遷時間，訂期強點，以免逾期未搬再申請強點而浪費時間，有如期交屋再具狀呈報己交屋。

2. 如未協商出搬遷時間，請書記官訂期強點，並詢問是否需具狀或等通知。

3.要求照相

4.勘查動產物品種類及數量，以便準備強制點交時的工具

5.勘查搬運動線，以便準備強制點交時的車輛種類

6.評估強制點交時人員處置（是否有臥床病人、精神病患者等）

7.評估強執點交時抗爭強度，以便叫更多員警或女警）

8.評估強制點交時所需人員及車輛數量

9.強點是否現埸保管或凖備放置地點
請問法拍屋拍定後如何點交?法拍屋怎麼點交?
您好～

拍定後點交流程申請：

1.拍定後法院會將保證金收走，並給你收取兩成保證金的收據，請你七天內至法院付清尾款。

2.尾款付清後，法院會核發不動產權利移轉證書(14天左右)，法拍屋的權利移轉證書我們常稱就是臨時的權狀，你可以拿這張證書去繳交契稅，繳交完畢完稅後，權狀即可取得。

3.當法拍屋不動產權利移轉證書取得後，你就可以向法院遞送陳報狀請求點交房屋。

4.法院收到狀紙後就會安排時間進行房屋履勘勘查搬遷情況。

5.如果順利，對方會在時間內就搬離法拍屋屋內，履勘當天只要確認空屋即可當場由法院點交給拍定人。但如果發現住戶並沒有搬遷，會現場協調出搬遷時間，如果屋內有明顯居住情形，而住戶避不見面，一樣於到期日申請點交狀，法院會發文安排下一次點交時間，也就是我們說的強制執行。

6.強制執行當天，不論是否有無住戶，都會強制執行搬遷，是公權力的一種表現，也可以讓拍定人於當日取得房屋使用權。
請問，申請點交第一次約到書記官如果對方不開門 可以找鎖匠破門而入嗎？
您好～

履勘時，書記官正常不會破壞門鎖，強點時才會破壞門鎖。
請問得標一件有點交的房子，經查訪目前是空屋無人居住，想知道可以直接開鎖進入？或要仍要申請點交程序點交後再進入。是得標後就可進入還是要等拿到權利移轉證書。
您好～

申請法院點交有三道程序，一為法院通知現住人自動搬遷，二為法院前來履勘，協商交屋，三為法院強制交屋。

拿到權利移轉證書只代表取得所有權，尚未取得使用權，如同房子出租，房東有所有權，房客有使用權。

未得房客同意，房東是不能擅自進入的。

如無法拍經驗，保險起見，仍需由法院點交。

(林老師)
第一次買法拍，想知道我需要支出哪些費用，謝謝
您好～

法拍屋成本主要有:
1.房屋價金｜拍定金額為主要成本
2.服務費用｜ 拍賣價格3%-5%
3.過戶費用｜ 包含代書費、設定費、契稅、地政規費、印花稅等稅費
4.搬遷費用｜ 協助搬遷費用包含搬家公司車資、清運、提早搬離原住處等
5.銀行費用｜銀行所收取之手續費、代墊款費用
6.換鎖費用｜ 執行履勘與強制執行時所需開鎖換鎖費用
7.員警費用｜ 員警執行履勘與強制執行之差旅費
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