法拍知識庫
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第 119784 筆【更新】 115/6/20 7:56

陳○琴 問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

解答
人氣:26

您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。

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第 119241 筆【更新】 115/3/6 0:13

王○永 問 : 應買是不用競標，先到先買是嗎

債權人沒聲請就無特拍是嗎

解答
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您好～

第三拍無人投標，法院會在十天排出公告應買，應買期三個月，應買價是第三拍底價。

有多人要應買，不用加價，以第一位向法院送應買狀得標，所以稱「定價錢，比時間」，不同第三拍是「定時間，比價錢」。

三個月應買期內，債權人可隨時申請減價拍賣，即「特拍」，也叫「第四拍」。

三個月應買屆期無人應買，債權人也未申請「第四拍」，本案就撤掉了。

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第 119044 筆【更新】 115/1/26 16:27

莊○珍 問 : 請問法拍屋債權人有優先購買權嗎？

解答
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您好～

債權人並沒有優先購買權。
債權人可於拍賣流標後，現場聲明願意承受，執行法院以當拍次底價，將不動產交由債權人承受。
惟法院仍需通知共有人行使優先購買權。

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第 118602 筆【更新】 114/8/20 9:18

吳○慧 問 : 請問債權人有兩人以上要以底價承受時,法院會如何處理?

解答
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您好～

依強制執行法第94 條：債權人有二人以上願承受者，以抽籤定之。

承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。

但有未中籤之債權人仍願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。

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第 117790 筆【更新】 114/4/9 9:40

張○宏 問 : 請問國產署投標程序（拍別）一樣嗎？

解答
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您好～

國產署標售分
「國有非公用」，九成高於市價，最奇怪是流標下一拍不打折。

另一種「未辦繼承」，以公告現值為第一拍底價，九成第一拍就要進場，流標第二拍打八折，共有五拍。


都是通訊投標，每一件都是「書面點交」，有人佔用自行解決。

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第 113457 筆【更新】 113/9/27 1:54

黃○光 問 : 法院拍賣網 4拍 顯示 總拍賣底價379萬，總拍定價格508萬。 請問房子是不是已經被拍走了？ 為何3拍「應買」379賣不掉，4拍反而更高價賣掉？ （房地前後坪數、狀況都一樣）

解答
人氣:112

您好～

三七五租約優購權大於共有人優購權。

你是共有人得標，可排除其他共有人的優購權，但如果三七五租約承租人主張優購權利，還是三七五租約承租人買到。

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第 111526 筆【更新】 113/3/29 4:57

李○同 問 : 請問台南有一案子 為什麼只拍賣一次， 就進入應買

解答
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您好～

正常三拍流標後才進入應買，有少數特例，竟然一，二拍流標即進入應買，為何？

這都發生在後順位債權人查封，一拍流標再打折，一順位不夠分配，那申請查封的二順位或普通債權人就拍賣無實益了。

如欠一順位1000萬，一拍底價1050萬流標，而且是後順位債權人發動查封的。

此時一拍流標就不進入二拍，而是相同底價的公告應買。

若再無人來買即停止拍賣，不會有下一拍了。

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第 109708 筆【更新】 112/10/31 17:17

黃○仁 問 : 債權金額多於拍賣底價，承受後聲請債權抵繳價金，是否就不用再繳尾款了？

解答
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您好～

不一定，只有可受分配價金部分可以抵繳.

承受前最好先計算各債權人的債權數額及有無優先受償的執行費、抵押債權及土地增值稅等等，核算大略可受分配的價金，避免承受後需補繳差額價金而無力繳納的狀況。

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第 107905 筆【更新】 112/8/9 12:11

宋○如 問 : 拍賣房子是未保存又無土地，可投資嗎？

解答
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您好～

未保存，即未保存登記建物，也就是沒有權狀的違章建物。

沒有權狀，拍賣公告為何有建號，那是配合法院查封測量用的臨時建號，得標後即塗銷。

未保存又無拍賣土地，如果土地所有權人是土地銀行或高雄市政府或國有財產局，通常不會要求拆屋還地，但要支付地租。

這種案件底價都很低，也有多人搶標，主要評估是租金投報的計算。

像上次一位同學標一間底價80萬，標260萬，25人競標。

他告訴我，可租四萬，要付國有財產署每月一萬元，淨收三萬。

標260萬，每月租金三萬，很划算啊

如果土地是私人所有就要小心，得標後會不會被拆屋還地，這是高階班課程，以後再探討。

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第 104976 筆【更新】 112/3/15 10:4

江○華 問 :
想請教
有看過未辦理繼承的法拍屋

跟一般法拍屋比較有其他風險或有多出來的稅費嗎？

這種是值得推薦的物件嗎？

解答
人氣:342

您好～

法院拍賣與國產署未辦繼承拍賣的幾項差異:
1.法拍是拍賣取得; 國產署未辦繼承是買賣取得

2.抵押權,法院全部塗銷; 未辦繼承案件不塗銷,投標人需留意抵押權是否尚有欠款。

3.法院現場與通訊都有,國產署目前只有通訊投標。

4.法院是現場點交; 國產署是書面點交。

5.法院不開放看屋,國產署部分有開放看屋。

6.法院如不足清償時,會拍賣無實益停拍;國產署拍定價金如不足清償土增稅，由拍定人負擔。

7.法院如無優先權案件,是拍定後7日內繳清價金;國產署是投定後大約有1個月左右時間繳清價金;都可以貸款

8.未辦繼承第一次標售底價大部分都是以土地公告現值及房屋評定現值定出，幾乎偏低於市價，所以有時候競標者也會很多。

只要有夠便宜，都值得我們去評估推薦喔！

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想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？
您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。
應買是不用競標，先到先買是嗎

債權人沒聲請就無特拍是嗎
您好～

第三拍無人投標，法院會在十天排出公告應買，應買期三個月，應買價是第三拍底價。

有多人要應買，不用加價，以第一位向法院送應買狀得標，所以稱「定價錢，比時間」，不同第三拍是「定時間，比價錢」。

三個月應買期內，債權人可隨時申請減價拍賣，即「特拍」，也叫「第四拍」。

三個月應買屆期無人應買，債權人也未申請「第四拍」，本案就撤掉了。
請問法拍屋債權人有優先購買權嗎？
您好～

債權人並沒有優先購買權。
債權人可於拍賣流標後，現場聲明願意承受，執行法院以當拍次底價，將不動產交由債權人承受。
惟法院仍需通知共有人行使優先購買權。
請問債權人有兩人以上要以底價承受時,法院會如何處理?
您好～

依強制執行法第94 條：債權人有二人以上願承受者，以抽籤定之。

承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。

但有未中籤之債權人仍願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。
請問國產署投標程序（拍別）一樣嗎？
您好～

國產署標售分
「國有非公用」，九成高於市價，最奇怪是流標下一拍不打折。

另一種「未辦繼承」，以公告現值為第一拍底價，九成第一拍就要進場，流標第二拍打八折，共有五拍。


都是通訊投標，每一件都是「書面點交」，有人佔用自行解決。
法院拍賣網 4拍 顯示 總拍賣底價379萬，總拍定價格508萬。 請問房子是不是已經被拍走了？ 為何3拍「應買」379賣不掉，4拍反而更高價賣掉？ （房地前後坪數、狀況都一樣）
您好～

三七五租約優購權大於共有人優購權。

你是共有人得標，可排除其他共有人的優購權，但如果三七五租約承租人主張優購權利，還是三七五租約承租人買到。
請問台南有一案子 為什麼只拍賣一次， 就進入應買
您好～

正常三拍流標後才進入應買，有少數特例，竟然一，二拍流標即進入應買，為何？

這都發生在後順位債權人查封，一拍流標再打折，一順位不夠分配，那申請查封的二順位或普通債權人就拍賣無實益了。

如欠一順位1000萬，一拍底價1050萬流標，而且是後順位債權人發動查封的。

此時一拍流標就不進入二拍，而是相同底價的公告應買。

若再無人來買即停止拍賣，不會有下一拍了。
債權金額多於拍賣底價，承受後聲請債權抵繳價金，是否就不用再繳尾款了？
您好～

不一定，只有可受分配價金部分可以抵繳.

承受前最好先計算各債權人的債權數額及有無優先受償的執行費、抵押債權及土地增值稅等等，核算大略可受分配的價金，避免承受後需補繳差額價金而無力繳納的狀況。
拍賣房子是未保存又無土地，可投資嗎？
您好～

未保存，即未保存登記建物，也就是沒有權狀的違章建物。

沒有權狀，拍賣公告為何有建號，那是配合法院查封測量用的臨時建號，得標後即塗銷。

未保存又無拍賣土地，如果土地所有權人是土地銀行或高雄市政府或國有財產局，通常不會要求拆屋還地，但要支付地租。

這種案件底價都很低，也有多人搶標，主要評估是租金投報的計算。

像上次一位同學標一間底價80萬，標260萬，25人競標。

他告訴我，可租四萬，要付國有財產署每月一萬元，淨收三萬。

標260萬，每月租金三萬，很划算啊

如果土地是私人所有就要小心，得標後會不會被拆屋還地，這是高階班課程，以後再探討。

想請教
有看過未辦理繼承的法拍屋

跟一般法拍屋比較有其他風險或有多出來的稅費嗎？

這種是值得推薦的物件嗎？
您好～

法院拍賣與國產署未辦繼承拍賣的幾項差異:
1.法拍是拍賣取得; 國產署未辦繼承是買賣取得

2.抵押權,法院全部塗銷; 未辦繼承案件不塗銷,投標人需留意抵押權是否尚有欠款。

3.法院現場與通訊都有,國產署目前只有通訊投標。

4.法院是現場點交; 國產署是書面點交。

5.法院不開放看屋,國產署部分有開放看屋。

6.法院如不足清償時,會拍賣無實益停拍;國產署拍定價金如不足清償土增稅，由拍定人負擔。

7.法院如無優先權案件,是拍定後7日內繳清價金;國產署是投定後大約有1個月左右時間繳清價金;都可以貸款

8.未辦繼承第一次標售底價大部分都是以土地公告現值及房屋評定現值定出，幾乎偏低於市價，所以有時候競標者也會很多。

只要有夠便宜，都值得我們去評估推薦喔！
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