法拍知識庫
•完整法拍流程
•實用教學攻略
•為您解析買賣方法

您好～

首先我們不能私自處理。必須先列入「執行筆錄」，由法院公告命債務人限期取回，逾期後再聲請變賣或由環保局認定為廢棄物拖吊。
因為法律定性： 該車輛在程序上屬於「遺留物」。未經法院授權私自移動或報廢，可能面臨刑事毀損罪或民事賠償風險。
其次程序優先：我們要在現場強制點交時：要求書記官將車況與位置寫入筆錄。
若債務人持續不理，需由法院發函限期取回。
若車輛擋住出入，可向法院申請在警力見證下，先「移置」到附近不礙事處存放，產生的拖吊費未來可向債務人追償。

您好～

當強制點交遇到屋内有遺留物時，通常法院人員會現場判斷，像是垃圾、個人衣物等没有價值的物品，可視同廢棄物丟棄。其餘的物品，法院會請拍定人拍照、清點，並造冊陳報法院，再由法院通知債務人，限期領回遺留物。
若逾期仍未領回，拍定人就可以向法院聲請拍賣遺留物。

在造點清冊遺留物後，法院通常會指定拍定人保管遺留物，大部分會採原地現場保管。若是遇到特殊的物品，才會另外找保管倉庫，保管人也需先墊付搬家公司及保管倉庫的費用。

在指定日期執行拍賣遺留物時，有意願投標的人可以到物品的所在地，現場喊價競標，並當場支付拍賣價金。

若現場無人願意購買，為了提早將債務人遺留物處理完畢順利點交，拍定人都會在現場自己出價，直接將物品全數買回，如此才能加快流程，順利點交

您好～

《租賃住宅市場發展及管理條例》 於民國107年6月27日施行後，適用對象為以出租供居住使用的建築物，相關租賃期滿後之法律關係，依該法第12條規定：「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。

前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」，是以，本件租期屆滿時，房東應定相當期限催告房客會同點交，如房客仍未會同點交，視為完成點交程序。

本案中，雖雙方於契約中明文約定：承租人屆期未依約點交，得由出租人逕行開鎖進入，出租人依約有權直接進入系爭租賃房屋；惟仍建議全程錄影，並委由公正第三方(例如公證人或鄰里長)在場全程見證，避免後續無謂爭議，也更有保障。

永然聯合法律事務所高雄所吳任偉律師、朱萱諭律師聯合解析

您好～

ㄧ、可以
土地法第三十條原規定：私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」上開條文業於八十九年一月六日刪除。
現行法對於承受私有農地之人，並無身分之限制。
另農業發展條例第三十三條規定：「私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。」

二、可以
農保地稱「基本農田保護區」是為了對基本農田實施特殊保護而劃定的特殊區域，也就是指專供用於耕作的基本農田。
只要你符合上面條件皆可自由買賣。

三、並沒有規定您的農地購買之後一定要耕作，您放著不管是可以的。
土地法第88條：凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者為荒地。但因農業生產之必要而休閒之土地，不在此限。
第89條：（空地、荒地之強制收買）直轄市或縣（市）地政機關對於管轄區內之私有空地及荒地，得劃定區域，規定期限，強制依法使用。
前項私有荒地，逾期不使用者，該管直轄市或縣（市）政府得照申報地價收買之。
惟目前尚未實行（因為政府無錢照價收買）

但如果放著不管，有可能會被罰款喔！
例如：雜草太高 現場很髒亂的話，有可能被環保局依據 廢棄物清理法開罰，如果是在市區的話，為了市容景觀等因素,希望你把空地好好地整理一番囉！

您好！

謄本上的地田，現在已不是評判土地的重要關鍵了，要看謄本上的使用分區及使用地類別，如兩者均註明『空白』，表示該土地為都市計劃土地，就要進一步到該地鄉鎮公所調閱使用分區證明，才知土地的用途與價值。

(一) 使用地類別：農牧用地

容許使用項目：1. 農作使用 (包括牧草)。2. 農舍(工業區除外)。3. 農業設施(工業區除外)。4. 畜牧設施(工業區除外)。5. 養殖設施(工業區及特定農業區除外，但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經縣(市)農業主管機關核准者不在此限)。6. 水源保護及水土保持設施。7. 採取土石(限於採取當地土石)。8. 林業用地。9. 休閒農業設施。10. 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過 660 平方公尺)。11. 臨時堆置收納營建剩餘土石方(僅限於既有合法磚窯廠毗鄰之土地)。12. 水庫、河川淤泥資源再生利用臨時處理設施。

(二) 使用地類別：林業用地

容許使用項目：1. 林業使用及其設施。2. 農舍(工業區除外)。3. 安全設施。4. 交通設施(限於道路使用)。5. 生態體系保護設施。6. 水源保護及水土保持設施。7. 廢棄物清理及污水處理設施。8. 埋葬設施(限於土地所有權人及其親屬使用)。9. 採取土石。10. 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過 660 平方公尺)。11.戶外遊樂設施(限於風景區)。12. 森林遊樂設施(限於森林區)。13. 休閒農業設施。14. 臨時堆置收納營建剩餘土石方(僅限於既有合法磚窯廠毗鄰之土地)。15. 水庫、河川淤泥資源再生利用臨時處理設施。

(三) 使用地類別：丙種建築用地

容許使用項目：1. 鄉村住宅。2. 農舍。3. 鄉村教育設施。4. 行政與文教設施。5. 衛生及福利設施。6. 安全設施。7. 宗教建築。8. 日用品零售及服務業。9. 公用事業設施。10. 無公害性小型工業設施(其動力《含電熱》不得超過 11.25 瓩，又作業廠房最大基層建築面積不得超過 200 平方公尺)。11. 農業設施。12. 畜牧設施。13. 養殖設施。14. 遊憩設施。15. 戶外遊樂設施。16. 觀光遊憩管理服務設施。17. 水源保護及水土保持設施。18. 交通設施。19. 農產品集散批發運銷設施。20. 森林遊樂設施(限於森林遊樂區設置管理辦法核定之森林遊樂區)。

(四) 使用地類別：乙種建築用地

容許使用項目：1. 鄉村住宅。2. 農舍。3. 鄉村教育設施。4. 行政與文教設施。5. 衛生及福利設施。6. 安全設施。7. 宗教建築。8. 日用品零售及服務業。9. 公用事業設施。10. 無公害性小型工業設施(其動力《含電熱》不得超過 11.25 瓩，又作業廠房最大基層建築面積不得超過 200 平方公尺)。11. 農業設施。12. 畜牧設施。13. 養殖設施。14. 遊憩設施。15. 交通設施。16. 水源保護及水土保持設施。17. 農產品集散批發運銷設施。

(五) 使用地類別：甲種建築用地

容許使用項目：1. 農舍。2. 鄉村住宅。3. 日用品零售及服務業。4. 農產品集散批發運銷設施。5. 農業設施。6. 畜牧設施。7. 鄉村教育設施。8. 行政與文教設施。9. 衛生及福利設施。10. 公用事業設施。11. 無公害性小型工業設施(其動力《含電熱》不得超過 11.25 瓩，又作業廠房最大基層建築面積不得超過 100 平方公尺)。12. 宗教建築。

(六) 使用地類別：養殖用地

容許使用項目：1. 養殖設施。2. 農作使用(包括牧草)。3. 農業設施。4. 畜牧設施。5. 水源保護及水土保持設施。6. 農舍。7. 休閒農業設施。

(七) 使用地類別：遊憩用地

容許使用項目：1. 遊憩設施。2. 戶外遊樂設施。3. 水岸遊憩設施(高爾夫球場除外)。4. 觀光遊憩管理服務設施(高爾夫球場除外)。5. 古蹟保存設施。6. 鄉村教育設施。7. 行政與文教設施。8. 衛生及福利設施。9. 安全設施。10. 宗教建築。11. 公用事業設施。12. 農作使用(包括牧草)。13. 交通設施。14. 生態體系保護設施。15. 水源保護及水土保持設施。16. 林業使用。17. 森林遊樂設施(限於森林遊樂區設置管理辦法核定之森林遊樂區)。

(八) 使用地類別：丁種建築用地

容許使用項目：1. 工業設施。2. 工業社區(限於已開發工業區且規劃有案者)。3. 依促進產業升級條例第29條規定，經核定規劃之用地使用。

(九) 使用地類別：鹽業用地

容許使用項目：1. 鹽業設施。2. 農舍。

(十) 使用地類別：礦業用地

容許使用項目：1. 礦石開採及其設施。2. 採取土石。3. 水源保護及水土保持設施。4. 林業使用及其設施。5. 臨時堆置收納營建剩餘土石方(僅限於既有合法磚窯廠毗鄰之土地)。6. 水庫、河川淤泥資源再生利用臨時處理設施。

(十一) 使用地類別：窯業用地

容許使用項目：1. 窯業使用及其設施。2. 農作使用(包括牧草)。3. 養殖設施。

(十二) 使用地類別：交通用地

容許使用項目：1.按現況或交通計畫使用。2. 交通設施(特定農業區除外)。3. 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過 660 平方公尺)，並經交通主管機關同意者。

(十三) 使用地類別：水利用地

容許使用項目：1. 按現況或水利計畫使用。2. 水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。3. 戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。4. 採取土石(限於經土石採取機關規劃公告整體砂石資源開發區有案者)。5. 其他經河川管理機關核准者(限於河川區域內或水道治理計畫用地範圍內)。

(十四) 使用地類別：古蹟保存用地

容許使用項目：1. 古蹟保存設施。

(十五) 使用地類別：生態保護用地

容許使用項目：1.生態體系保護設施。

(十六) 使用地類別：國土保安用地

容許使用項目：1. 水源保護及水土保持設施。2. 林業使用及其設施。3. 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過 660 平方公尺)。4. 隔離綠帶。5. 綠地。

(十七) 使用地類別：墳墓用地

容許使用項目：1. 埋葬設施。2. 林業使用及其設施。

(十八) 使用地類別：特定目的事業用地

容許使用項目：1.按特定目的事業計畫使用。

※ 使用地位屬河川區者，上列容許使用項目之使用應經河川管理機關之同意。

您好！

農地可依以下用途，聲請將農地變更為特定目的事業用地（特定建地，建蔽率60%）

（一）財團法人興辦文教設施。
（二）興建學校。
（三）設置幼稚園。
（四）發電廠、變電所、配電中心、輸配電鐵塔、油庫、輸油（氣）設施、液化石油氣分裝場、天然氣貯存槽、加油站、加氣站、加壓站、整壓站、配氣站及計量站等設施。
（五）自然泉飲用水包裝設施。
（六）農（漁）民團體興建農、水產品集貨及運銷場所、冷凍（藏）庫、糧食、肥料倉庫、辦公廳舍等相關設施。
（七）農（漁）業團體興建農、水產品集貨、運銷場所、冷凍（藏）庫等相關設施。
（八）農、漁業生產（含畜禽屠宰）、加工（含飼料製造）及運銷計畫設施。
（九）糧商興（擴）建碾米設備暨相關設施。
（十）住宿、餐飲、自產農（乳）產品加工廠、農產品及農村文物展示（售）及教育解說中心等休閒農業設施。
（十一）動物收容處所。
（十二）興辦社會福利設施。
（十三）土資場及土方銀行等相關設施。
（十四）液化石油氣及其他可燃性高壓氣體容器儲存設施。
（十五）醫療機構、護理機構及精神復健機構。
（十六）廢棄物清除處理、廢（污）水處理及防治公害等相關設施。
（十七）衛星廣播電視事業、有線廣播電視事業及無線廣播、電視電臺設置之設施。
（十八）電信機房相關設施。
（十九）電磁波相容檢測實驗室。
（二十）經區域計畫委員會審議通過之開發案件，無適當用地可供辦理變更編定者。
（二十一）宗教建築設施。
（二十二)生物技術產業設施。　　
（二十三)運動場館設施。
（二十四)企業營運總部（以經中央主管機關依「推動企業營運總部行動方案」等相關規定核定者為限）。

您好！

有關查封拍賣的法律規定主要為強制執行法及辦理強制執行事件應行注意事項，其中法條為強制執行法第九十九條 （不動產之點交）第一百二十四條 （交付不動產之執行方法）及辦理強制執行事件應行注意事項
五七 關於第九十九條、第一百條、第一百十四條、第一百二十四條部分：
六六 關於第一百二十四條部分：

均沒有履勘後多久期限需完成強制點交的記載。

目前法院執行點交三大動作，命債務人１５天自動執行命令、法院現場履勘及最後強制執行交屋，各法院作法不一，甚至同一家法院不同的承辦法官也是不相同的程序；像高雄地方法院，有些法官核發不動產權利移轉證書會同時發自動執行命令，但部份法官卻要拍定人另行聲請才核發。

在履勘時，通常書記官出面也是一國多制，書記官協商雙方交屋期限後，如到期債務人不履行，拍定人再提出點交聲請，時間會多擔擱好幾個月；有些書記官會記明筆錄，逾期未搬視同廢棄物，由拍定人自行處理，少數書記官則直接定出下次強制點交日期，如雙方協商４月３０日交屋，書記官即定５月１日點交，這對債務人履行點交有相當催促作用。

面對各家法院不同作風，對於專業有經驗投資客，法院的點交程序只是協助手段之一，重點在與債務人如何折衝協調，讓對方能和諧快速交屋才是高招與圓滿！

您好！

法院整個點交流程約四個月之久，確實長又煩，我們幫客戶代標法拍屋，如果每一件都要花那麼長的時間，我看兩、三年就要關門大吉，我們能經營二十來年，當然不可能都依靠法院點交程序。

法院點交分三步驟，一發文通知現住人自動搬遷命令，二書記官安排現場履勘並協商雙方交屋時間，最後協商不成則進行強制交屋。

在法院三項程序進行中，我們有點交小組與對方不斷協商溝通，並協助對方辦理退稅，配合一些專業技巧，加上一筆客戶己預算合理的搬遷費，我們案子平均要求兩個月內結案交屋。

萬一碰上無人居住的法拍屋，我們就要判斷是否要自行點交；從公告查封筆錄，左鄰右舍的訪談，以及斷水斷電情形，如果評估對方回來抗爭機會不高，經過公司三位資深主管簽字，我們就代替法院執行點交動作，讓房子得標一個月內交屋，客戶趕快進住使用，我們則結案收錢。

但，這樣做會有後遺症嗎？當然有，而且萬分之一的機會不好收拾，這就是我們專業代標，收取服務費應負擔的風險，就像銀行放款，己經很保守了，但還是有呆帳的風險。

做法拍點交工作愈久，其實擔心的事更多，為了減少後遺症的發生，自行點交時，我們會做下列保全程序：
當日點交進行中，最少有五位以上工作人員，開鎖的鎖匠是我們長期配合的夥伴，屋內留置物一一清點造冊，並由現場人員照相簽名，再送交公司專用倉庫存放半年以上，對方均未回來索取，再以廢棄物處理。

點交當天，將房屋交給客戶使用，並給客戶一張點交保固書，內容聲明房子已由本公司騰空交客戶，如有第三人要索取留置物，請直接與本公司接洽，完全與客戶無涉。

客戶委託我們，支付服務費，我們就有義務讓客戶無交屋後遺症發生。

有少數的案件，對方逾半年回來要求返還屋內留置物，而東西己被我們丟棄，我們會意思、意思貼補對方，如雙方無法達成和解，甚至檢察官將我們起訴，我們的律師也有辦法打贏官司，讓法官判我們無罪。

也許有些風險或者煩索，但有那些行業沒風險呢？只要我們專業夠，而且謹慎，這行業的風險對我們而言是很低的。

您好！

標購法拍屋，如遇空屋無人居住，可能原屋主跑路了，但屋內卻有不少留置物，從傢俱、家電或廢棄物，得標人都不能自做主張，隨意丟棄；萬一對方回來要，找不到東西，您得賠償它。

依法院點交程序，法院會將留置物清點造冊點交拍定人保管，拍定人發函通知原屋主來領，不來領再聲請法院拍賣，將拍賣價款提存法院，就不管對方領不領了。

問題是這些破舊留置物幾乎無人來買，賣不掉只有繼續保管一途，所以務必想辦法把它賣掉；找法官協商，壓低拍賣價錢，自己買下來，再當廢棄物丟掉，是有經驗投資客常用的方
法。

您好！

標購法拍屋，如遇空屋無人居住，可能原屋主跑路了，但屋內卻有不少留置物，從傢俱、家電或廢棄物，得標人都不能自做主張，隨意丟棄；萬一對方回來要，找不到東西，您得賠償它。

依法院點交程序，法院會將留置物清點造冊點交拍定人保管，拍定人發函通知原屋主來領，不來領再聲請法院拍賣，將拍賣價款提存法院，就不管對方領不領了。

問題是這些破舊留置物幾乎無人來買，賣不掉只有繼續保管一途，所以務必想辦法把它賣掉；找法官協商，壓低拍賣價錢，自己買下來，再當廢棄物丟掉，是有經驗投資客常用的方法。