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您好～

法拍屋如遇到年邁的長者或行動不便者，應事前聯絡社會局查詢，同戶是否仍有親屬可以聯繫得上或還有扶養義務人。

如果已完全無人確認可處理，社會局才會依法處理，並於法拍點交日前予以安置協助。

身體狀況不佳者更應協調民間救護車警戒保護，以防止強制執行點交時，老人家身心負荷不了而發生意外，專業的代標公司會事先前往觀察了解，並提早狀況演練及安排，讓房子安全順利完成點交。

您好～

除了到法院申請點交程序，你還能找管區警員、村鄰里長、調解委員會協助!

(1) 管區警員：在法院執行點交不動產，拍定人可向法院陳報現場狀況及是否需要增派員警，如需警察到場協助執行程序，法院會先發函到所屬管轄派出所請求員警協助，以防止債務人非理性抗爭，有經驗法拍業者會請求代送公文書給警察局，電話聯絡確認排班配合員警，在法院書記官等人未到場前安排警員就定位，以保護拍定人/法院人員人身安全，及維護現場秩序。※ 提醒，管區警員不是社區管理員。

(2) 村鄰里長：
村鄰里長多在地方上有名望及影響力，藉由在地村鄰里長公信力與中立性，債務人通常較能接受這居中協調角色，有里長協助還能加快協商出答案。債務人房屋被法拍想要顧及面子，會希望事件趕快落幕，不要被過度宣揚，透過里長中立和諧談判，使點交順利把房屋交給拍定人。

如果遇到空屋，最好能協商村鄰里長會同現場察看，錄影、照相及第三人到場證明，以免除空屋後遺症的糾葛。

(3) 調解委員會：鄉市鎮公所均有調解委員會，由有名望地方人士出任，從聲請調解到排定調解日通常半個月，達成調解之調解筆錄需送往法院複查，核發調解證明書在法律上視同法院判決效力。

利用有公信力平台對話，多數債務人或承租人均會比較安心、願意對話，調解內容引導對拍定人有利條件，縱使日後債務人不依約定交屋，拍定人可持調解成立之公文書，向法院聲請強制執行點交，屆時不點交狀況也可以變成點交案件。

您好～

法拍屋如遇到年邁的長者,應事前聯絡社會局查詢,同戶是否仍有親屬可以聯繋得上或還有扶養義務人。

如果已完全無人確認可處理,社會局才會依法處理,並於法拍點交日前予以安置協助,身體狀況不佳者更應協調民間救護車警戒保護。
以防止強制執行點交時,怕老人家身心負荷不了而發生意外,優良的代標公司會事先前往觀察了解,並提早狀況演練及安排,讓房子安全順利的點交。

您好！

以債抵租是一種不正常的租約，很可能是假租約，如果能證明租約行為是通謀虛偽，得標人可破除其租約立即請求返還房屋。

萬一，無法破除就只能等租約到期，以不再續約終止其租約，要求返還房屋。


對方如不搬，需向法院民事庭進行訴訟，取得勝訴判決，再向民事執行處申請強制執行點交房屋。

您好！

執行拍賣的民事事執行處，對於拍賣有爭議地方，只能形式上之審查，無實體認定之權。

查封上第三人向執行法院呈報佔用或租用情況，縱使租約為惡意假租約，執行法院是不負責判定真假，他依呈報之租約即公告『第三人租用，拍定後不點交』。

投標人可於拍定後向法院民事庭提起訴訟，如能讓法院認定租約有通謀虛偽，做出租約無效之判決，那得標人就可依此判決再回民事執行聲請強制執行點交房屋。

法律程序是煩瑣的，最好在打訴訟時多與對方和解，隨時給對方下台階；依我們經驗，十件訴訟只有２～３件要打到判決出來，其餘都是貼補一些搬遷費隻方和解。

您好！

如果承租人租期是在查封前屆滿到期，債務人未與和他重訂租約而仍繼續收取租金，則此租賃關係為不定期租約。

雖然不定期租約是很麻煩的事，但因不定期租約無法公證，所以不能引用「民法４２５條買賣不破租賃」對抗您的拍賣所有權。等您拿到法院核發「不動產權利移轉證書」，先向對方發存證信函，表明您本人不續租之主張，請對方限期交屋。

對方一定不會屈服您的存證信函而交屋，下一步向法院提起「無權佔有，請求遷讓房屋」官司，約三個月保證您會順利取得勝訴判決，接著向民事執行處聲請強制執行點交房屋。

另外情況，對方在查封後、拍定前租期屆止，那也是一樣發存證信函終止對方佔用關係，過程同上所述。

最壞的情況，是對方租期在８８年前就到期，不定期租約是發生在８８年之前，因民法４２５條修訂不定期或五年以上租約需公證是在民國８８年通過的；由於法律不溯既往精神，對方不定期租約是不容易解決，但這種機會很低，萬一碰上了您再提出，是很棘手，但還是有另外的方法可解決。

除了配合以上的法律行動，最好透過第三人隨時與對方協商溝通（不要本人出面比較好斡旋），預算一筆可接受的搬遷和解費用，保留對方一點下台階，讓雙方和解圓滿交屋才是上策；畢竟雙方無怨無仇，買法拍屋是求財不求氣，時間就是金錢，貼補些費用是必要的。

您好！

土地法第 100 條 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一 出租人收回自住或重新建築時。
二 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四 承租人以房屋供違反法令之使用時。
五 承租人違反租賃契約時。
六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

民法第 440 條 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。


民法第４２５條買賣不破租賃，在法院未排除租賃權，公告不點交情況下，您得標後要繼續出租給對方，不能要求法院點交房屋。

有很多房客，以為受到法院不點交的保障，在房子被標走後拒不繳租金，這是很傻不懂得法律的做法；碰到有經驗的投資人，在對方兩期未繳房租，就可依土地法第１００條或民法４４０條終止租約。

只要對方不繳租金，您可發存證信函催繳，並在信中請對方將房租主動匯到您指定的銀行帳號；在兩個月未收到租金，再發一次存證信通知解除租約。

解除租約後，當然對方不僅不交租金，也不會將房子交還給您；接著您要向法院訴請對方交屋，以無權佔有，請求遷讓房屋，約三個月保證取得勝訴判決，您就可向法院聲請強制執行點交房屋。

這種案件我們處理太多，只是煩瑣，不會困難，花些心力費用，將不點交變為變點交，您還是很划算，有機會希望進一步為您服務。

　

您好！

強制執行法在民國85年大翻修前，債權人以民法第８６６條排除租賃權，法院仍是以不點交處理，拍定人得標後，只要向民事庭提起訴訟，以無權佔有，請求遷讓房屋，約三個月即能贏得官司，強制執行點交房屋。

那時拍賣房屋以不點交居多，一般自住型民眾很少走進投標室，法拍市場幾乎是投資客天下；排除不點交障礙，除了訴訟解決外，因得標價低，投資人都有預算一筆給對方搬遷費，一方面打官司，另方面不斷與對方折衝協調，很快的時間雙方即能達成和解。

目前不點交案子很少見，大部份第一次拍賣有租約不點交，等到第二次拍賣就被銀行排除變成點交；碰到少數的不點交，除了拍賣公告的解讀外，最重要現場訪查，了解對方是善意或惡意佔用，以便預算搬遷費的高低；因公告為不點交，競標者會少，可以較低價錢得標，配合談判技巧，扣掉支付的搬遷費還是很有賺頭。

去年碰到兩件客戶委託不點交房子，投標前訪查，一件不定期租賃，底價８５０萬，為善意承租，得標後補貼對方押金５萬元，兩個月交屋；另一為底價４００萬，惡意佔有（有流氓背景），得標後給對方４０萬搬遷費，一個月交屋；雖然支付搬遷費，但兩件都只有我們一人投標，都是底價得標，客戶仍覺得很划算。

依本人經驗，拍賣公告筆錄只是一個參考，現場的訪查反而更重要，有些點交法拍屋，屋主抗爭性強，得標人又沒預算搬遷費，反而比不點交更難處理。

您好！

自民國８５年強制執行大翻修以來，這種於惡性假租約已經如鳳毛麟角很少見了，縱使存在，也會被債權銀行以民法第８６６條，在第一次拍賣流標後聲請排除，變成有點交單純的案件。

但仍有少數假租約的案件，背後有高人指點操刀，租約承租日寫在銀行設定抵押前，讓銀行無法引用民法第８６６條排除租賃權，使拍賣一直保持為不點交狀態。

這種案件不僅一般民眾不敢碰，連法拍投資客敢進場投標也是少之又少，所以它會一直流標，價錢不斷往下掉，市價行情也許１０００萬，但拍賣底價可能不到５００萬，這對於專業功力高強的投資客，反而是投資的最愛，雖然有高風險，但也相對有高利潤。

假的就真不了，一定會有他的破綻，但在投標前很難找出真偽，需在拍定後訴訟時，要求對方提出租約資料，再從承租人、出租人簽章真偽，以及租押金給付、雙方資金往來記錄著手；很多假租約的漏洞，我們從以上兩種方式，八成就能突破。

只要能找出破綻，即能以對方『虛偽通謀』打贏官司，繼而強制執行點交房屋。

當然假租約形形色色，也不是三言兩語能道出全部破解之道，最重要法拍臨場經驗要足，還有標價取得成本低，除了高穫利的預期，還要有一筆和解預算金，一方面官司打前鋒，另方面隨時給對方下台階，早日解決交屋，才是最好的策略！

您好！

●法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：

　　一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

　　二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。

　　三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。

　　四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。

從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。

●會有何狀況發生呢？

　　　　　　　1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。

　　　　　　　2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。

緃使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。

　　　　　　　3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。


●高桿點交，配合法院強制公信力，與債務人耐心溝通

有經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交，除配合法院強制公信力，另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！