法拍診所(1)|法拍知識庫|完整法拍流程、實用教學攻略，為您解析買賣方法|透明房訊/104法拍網|買屋網

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第 113567 筆【更新】 113/9/30 13:59

黃○理問 : 請問限貸令，對於法拍屋有影響嗎？

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您好～

央行從2020年至今已經祭出七波信用管制，信用管制區域越來越廣，貸款難度越來越高，目前市場已逐漸從「溫水剛開始煮青蛙」轉變到「將近煮熟」的狀況。

央行決定升準不升息、選擇性信用管制，擴大房市管制措施在出拳力道堪稱史上最重，這可說是「史上最嚴限貸令」不僅首次針對有房子、沒房貸族群納管，推估未來購屋者可能面臨需準備大量自備款與貸款成數不如預期的困境，買房違約、進入法拍的情形就有可能大幅的增加。

雖然銀行代墊款利率或是相關手續費拉高，但對於口袋深的買方來說，即便是3％利率，仍能接受，反觀財力較薄弱的自住買方受限貸影響較大，某層面來說，這波限貸款之亂反而逼出資產型買方，彎道加速繼續掃貨。

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第 105606 筆【更新】 112/5/12 20:33

王○雪問 : 請問法拍屋是什麼？可以申請貸款呢嗎？

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您好～

法拍屋貸款方案(代墊尾款) 和一般房貸方案不同，投標人與借款人須為同一人。

銀行承辦法拍屋貸款(代墊尾款)，得標後的多以信用貸款方式承作，等法院權力移轉書寄達到，房屋過戶至貸款人名下，便可轉申請一般房屋貸利率。

法拍屋的資金需求主要分成三個階段性，首先是投標之前「投標保證金」，到得標之後的「墊付拍定尾款」，以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。

建議找專業代標公司：如104法拍網（股）有限公司代標，這些瑣碎的事情您就不用擔心，代標公司會協助您辦理也會把得標到的標的物“使用權”完整的交付給您，並且開立“點交保固書”給您，讓您標得低、住得安心！

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第 99669 筆【更新】 111/6/28 9:56

王○瑞問 : 請問房貸多久沒有繳，房子被法拍?

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您好～

房貸第三個月沒繳，銀行會將案件交給法務部門，進行法催程序，由法務部門取得執行名義，準備進行強制執行。

第六個月沒繳，就向法院聲請強制執行拍賣抵押的房子。

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第 97018 筆【更新】 110/12/31 18:26

陳○興問 : 看你們的網站都是法拍屋，什麼情況才會變成法拍屋?

解答

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您好～

１.房貸未繳－－經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達１４天以上。

２.信用卡、現金卡未繳－－經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送支付命令確定，銀行始進行不動產及動產假扣押進行查封。

３.本票裁定－－簽于第三人、錢莊、銀行，如未於期限還款並於法院裁定，始可申請假扣押查封不動產及動產。

４.民事判決－－經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。

５.欠繳管理費－－經大樓管委會行使公寓大廈管理條例針對欠繳管理費長達３個月以上之住戶，可申請該住戶之不動產進行假扣押查封拍賣。

６.做人頭保－－即民間所謂的保證人，因做他人的連帶保證人導致於自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。

７.欠稅金－－包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。

上述情形只要債權人取得法院之執行名義即可對債務人進行查封拍賣。

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第 97193 筆【更新】 110/3/29 15:54

王○忠問 : 法拍屋停拍原因「拍賣無實益」法院是在保護債務人還是保障債權人呢？

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您好～

所謂「拍賣無實益」就是提起拍賣的債權人，拍賣房子後，也拿不到錢

當拍賣價格低於第一順位抵押權人的債權時，法院會認為拍賣無實益，要求強制執行債權人撤回執行

執行法院會給申請拍賣的債權人7天的時間

「證明」拍賣的價格可能有賸餘，或指定超過債權及費用總額價格拍賣

「聲明」萬一流標，法院執行費用由提起拍賣，後順位的債權人或普通債權人負擔

逾期未回覆法院聲請，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人

這也是保障優先受償的債權人，房貸有續繳，沒有理由剝奪第一順位債權人的權利

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第 97443 筆【更新】 109/12/4 18:16

李○美問 : 如房子被拍賣了，拍賣的錢還銀行房貸後，可能會有多餘的錢，這樣可以全部拿回來嗎?還是會再扣什麼費用?麻煩幫解答,謝謝!

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您好～

法院分配拍賣所得價金順序如下：

一、土增稅、地價稅、房屋稅、營業稅

1. 稅捐稽徵法第6條96年1月12日修正施行_執行標的物所課徵之土地增值稅、地價稅、房屋稅屬優先債權。

2. 稅捐稽徵法第6條100年11月8日修正施行_執行標的所有權人為公司，則營業稅屬優先債權。(建物價值的5%)

二、強制執行費

三、抵押債權(依抵押權順位分配)

四、其他稅捐

1.執行標的物96年1月12日前所發生的地價稅或房屋稅、營業稅。

2.納稅義務人(債務人)有欠繳如使用牌照稅、建保費等等或非執行標的物之房屋稅、地價稅，屬於次優債權。

五、普通債權(依債權比例分配)

六、如有剩餘返還債務人

但如拍賣後的價金不足清償債務，法院就會核發債權憑證給債權人;債權人日後再查得債務人財產或所得時，可再聲請強制執行。(蘇素珍經理)

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第 97440 筆【更新】 109/12/2 8:10

劉○春問 : 我大概有自備4成的現金，也有看到合適的案件，請問我要怎麼進行貸款的下一個步驟？怎麼去跟銀行貸尾款呢？

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您好～

投標時要附上保證金，通常為底價的20%～30％，並且得標之後要在七天之內補足實際標到的金額。

但是因為繳交尾款要在七天之內繳清，這時得標的人實際上並沒有房子的所有權，所以你向銀行貸的這筆款項被視為是代墊款，利率也會比房貸高。

而且並不是每間銀行都有在做代墊款的服務，因此投標前務必先洽詢銀行是否有相關服務。如果您有委託代標公司，這些問題代標公司都會協助您處理就無需煩惱。
因為法拍屋的細節多，而且魔鬼總是藏在細節裡！

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第 97486 筆【更新】 109/9/15 12:39

余○東問 : 我朋友的房子銀行貸款有一段時間沒繳，但法院來查封時，沒有先通知我朋友，法院明顯有瑕疵，我朋友之前失業，現在有找到新工作，可以正常還房貸了，請問我朋友應該要去哪裡申訴呢？我朋友很著急，麻煩幫忙，謝謝

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您好～

債權人聲請查封不動產，法院會先通知地政機關及債權人辦理電子查封登記，再定期進行現場查封，於實施查封完畢後才會通知債務人，如此是為避免債務人於法院作調查房屋使用情形時，為不實之陳述。所以法院未事先通知查封,並無作業疏失。

建議您朋友可以找債權銀行協商,房子被查封到第一次拍賣前，還有一段時間可以跟債權銀行協商。
銀行通常會要求債務人先繳交一筆金額，剩餘債務再按月償還，只要與銀行協商成立，就可以撤銷強制執行程序，保住房子。

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第 97777 筆【更新】 109/4/28 19:50

曾○如問 :
請問我想要自住買法拍屋好嗎？
近期正巧看到一個透天法拍建案，拍賣價格較當初建商售價便宜約3成，心裡一直掙扎著該不該去投標而困擾。因為不瞭解法拍屋要如何購買，也沒有那麼多的現金又聽說許多法拍屋的負面新聞，心裡可說是既期待又怕受傷害😅，請問貴公司可以提供什麼服務，讓我安心呢？

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您好～

其實法拍市場固然能撿便宜，但風險較高，須留意諸多面向。

法拍屋在投標時須先準備保證金，通常是底價的20%~30%，得標後須在7天內繳清尾款。
104法拍屋有多間配合的銀行可以提供尾款代墊、房屋貸款（包括公股銀行，我們會依您最有優勢的銀行送件），之後再轉成一般房貸，若您信用上沒有瑕疵紀錄就毋須擔心。

找對代標公司協助您，讓您安心進場投標，是非常重要的!
因為法拍屋便宜…但是不能看屋。

104法拍屋創立已30幾年，我們秉持透明、公開、公正、誠信的理念服務客戶。

建議先登記委託，公司會安排專業經理人與您接洽詳細說明流程，讓您安心進場且協助您標得到又標的低!
❤《您所擔心的問題;就是我們的專業!》❤

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第 98425 筆【更新】 107/6/21 12:26

李○靜問 : 承No.794
銀行說沒辦法排除，因租約在抵押權前，且有公證
假設都無法證明是通謀虛偽，一定要接受他的債抵租金嗎?
不能請求他付租金給我嗎?(台北)

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您好～

銀行在辦理房屋貸款時，都會要求貸款人出具無出租聲明書，就是要防止當事人他日房貸未如期繳納被拍賣時，出現抵押前的租約，銀行能以
偽造文書，使公務員登載不實，用刑事責任防範此事發生。

可以引導抵押債權人運用此方式排除此設定前的租約，若果銀行不配合，只有在拍定後提出通謀虛偽的訟訴，找出對方破綻才能破解。

假的就真不了，臨時做作的租約都有很多破綻，萬一對方租約天衣無縫，那只得接受了。

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黃○理 問 : 請問限貸令，對於法拍屋有影響嗎？

王○雪 問 : 請問法拍屋是什麼？可以申請貸款呢嗎？

王○瑞 問 : 請問房貸多久沒有繳，房子被法拍?

您好～房貸第三個月沒繳，銀行會將案件交給法務部門，進行法催程序，由法務部門取得執行名義，準備進行強制執行。第六個月沒繳，就向法院聲請強制執行拍賣抵押的房子。

陳○興 問 : 看你們的網站都是法拍屋，什麼情況才會變成法拍屋?

王○忠 問 : 法拍屋停拍原因「拍賣無實益」法院是在保護債務人還是保障債權人呢？

李○美 問 : 如房子被拍賣了，拍賣的錢還銀行房貸後，可能會有多餘的錢，這樣可以全部拿回來嗎?還是會再扣什麼費用?麻煩幫解答,謝謝!

劉○春 問 : 我大概有自備4成的現金，也有看到合適的案件，請問我要怎麼進行貸款的下一個步驟？怎麼去跟銀行貸尾款呢？

李○靜 問 : 承No.794銀行說沒辦法排除，因租約在抵押權前，且有公證假設都無法證明是通謀虛偽，一定要接受他的債抵租金嗎?不能請求他付租金給我嗎?(台北)

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黃○理問 : 請問限貸令，對於法拍屋有影響嗎？

王○雪問 : 請問法拍屋是什麼？可以申請貸款呢嗎？

王○瑞問 : 請問房貸多久沒有繳，房子被法拍?

您好～

房貸第三個月沒繳，銀行會將案件交給法務部門，進行法催程序，由法務部門取得執行名義，準備進行強制執行。

第六個月沒繳，就向法院聲請強制執行拍賣抵押的房子。

陳○興問 : 看你們的網站都是法拍屋，什麼情況才會變成法拍屋?

王○忠問 : 法拍屋停拍原因「拍賣無實益」法院是在保護債務人還是保障債權人呢？

李○美問 : 如房子被拍賣了，拍賣的錢還銀行房貸後，可能會有多餘的錢，這樣可以全部拿回來嗎?還是會再扣什麼費用?麻煩幫解答,謝謝!

劉○春問 : 我大概有自備4成的現金，也有看到合適的案件，請問我要怎麼進行貸款的下一個步驟？怎麼去跟銀行貸尾款呢？

李○靜問 : 承No.794
銀行說沒辦法排除，因租約在抵押權前，且有公證
假設都無法證明是通謀虛偽，一定要接受他的債抵租金嗎?
不能請求他付租金給我嗎?(台北)