法拍知識庫
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您好～

某些案件,會比市價貴, 知道為什麼嗎?
導致法拍屋標高溢價的原因:

1.盲劍客,盲目加價:
法拍屋價高者得,如遇到熱門物件,投標現場有數十人競價時,常讓志在必得的自住客或新手盲目加價，導致拍定價溢價跟市價差不多。

2.左鄰右舍為親友置產:
同社區有房釋出要賣,機會常有,但如果是樓上樓下,左右鄰居房子要被拍賣,一輩可能就只遇到這一次了,標下來可擴大使用空間,就近照顧孩子或長輩等,是為親友置產的絕佳機會。

3.債權人標回的案件:
債權人可以債權額去扣抵標價,如不標回,分配不足額,只會領到一張債權憑證,未來如債務人名下沒有任何動不動產或薪轉等,可能會變壁紙哦!! 債權人標回,至少還有不動產可以轉售套現。

4.債務人標回:
常遇到債務人或家人,為了不讓家產落入他人之手,想辦法標回護祖產。

5.法院鑑價時間與拍賣時間,時差太久:
例如:2年前鑑好價,一直到2年後才進行拍賣,時空背景已改變, 房市景氣房價大漲，就看到第一拍就搶標。

6.精華地段:
精華地段或明星學區的房子，在中古屋待售市場,根本找不到房子,沒有屋主想賣，久無成交,自然沒有最新的市價可參考,全憑個人喜好與需求而加價。

7. 都更與危老效益:
拍賣案件如已經進入權利變換計畫或聽證會階段，許多建商或投資客會為了「整合土地完整性」而勢在必得。

您好～

是的，投標直接無效。
​法條依據：《強制執行法》第 86 條第 2 項、第 3 項規定：「參與投標人，未繳足保證金者，其投標無效。」
​實務解析： 法院實務上對保證金審查非常嚴格。無論您出價多高，只要保證金金額不足、未附上銀行本票，或是本票抬頭、印章有瑕疵，司法事務官都會直接宣布該張投標單為廢標。

您好～

法拍屋的封條撕掉有事嗎？
書記官和債權人查封法拍屋，若無人應門，書記官只得將「封條」粘貼於正大門，並命債權人五日內查報屋內使用情況。

若債權人呈報無人居住，或債務人自住，無第三人租，借，佔用，法院即公告「拍定後點交」。若有第三人租用，法院則公告「第三人承租，拍定後不點交」。

法院只根據債權人查報，不會再另行查證。有責任心的書記官會在公告提醒「惟實際使用情形，請投標人自行查明」。

如果查封時有人開門請法院人員進入做完「查封筆錄」，有人情味的書記官會問現住人「封條」粘貼何處？很多現住人會建議粘貼屋內不明顯之處，如後陽台，或廁所內，書記官很少不配合的。

所以得標人交屋後，把房子整理漂漂亮亮要進住，記得把「封條」找出撕掉，拍定後撕掉沒事的。

您好～

每人名下只能有一戶農舍，投標農舍需附「無農舍證明」

申請三步驟如下：

1.到國稅局申請財產清單，看名下有幾戶房子。
2.到縣市政府建管處（局）申請使用執照，有些事務官是公告要求附房屋土地謄本即可。

看名下房子是否為農舍。

3.切結無農舍使用

以上缺一不可。

現在名下有農地要申請蓋農舍很困難，有現成農舍拍賣很珍貴。

您好～

對投資客而言，有點交三拍案件不值得投資，應買同三拍價錢未打折，當然99％也不值得投資，但有一%是漏了投標，意外流標，還是有不錯空間。

對自住客來說，合用，市價八五折也很划算。

所以應買99％都是自住客。

您好～

投標人要留意哦!
法院不會做實質上的認定,只要你有附上無農舍證明文件,即可判得標,
取得第一件農舍過戶完成後,先申請謄本， 檢查「其他登記事項」是否已有農舍套繪註記，此時你名下已經有一間農舍，你就不符合「無自用農舍」的身分，地政事務所會依規定駁回你的過戶申請。
無農舍證明在你買到農舍，就不能再使用了。如你再拿去投標第二間農舍，因有附上無農證明文件，法院也判你得標了，但你可能要面臨，有移轉證明書也無法辦理所有權移轉登記的窘境,還需自負法律責任。

您好～

第三拍無人投標，法院會在十天排出公告應買，應買期三個月，應買價是第三拍底價。

有多人要應買，不用加價，以第一位向法院送應買狀得標，所以稱「定價錢，比時間」，不同第三拍是「定時間，比價錢」。

三個月應買期內，債權人可隨時申請減價拍賣，即「特拍」，也叫「第四拍」。

三個月應買屆期無人應買，債權人也未申請「第四拍」，本案就撤掉了。

您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。

您好～

投標資格：法拍程序中，夫妻配偶，一方不動產被拍賣，是可以去標拍賣房子的，原則上無限制，法律僅規定「債務人」（即老婆本人）不能參與投標，但配偶在法律上屬於獨立個體，具備合法的應買資格。

例外情況：強制執行法第 81 條六項、定有應買資格或條件者，其資格或條件。除非拍賣公告中有特別註明特定的（例如農地、國宅或原住民保留地等特殊物件），否則配偶皆可自由投標。

連帶債務風險：若老公是該房屋貸款的「保人」或「連帶債務人」，雖然仍可投標，但需注意債務清償的相關法律責任，《強制執行法》第 70 條並無明文禁止保證人投標。

您好～

法拍投標時，標單上應清楚載明每位投標人的權利比例，也就是各自的持分比例。

若標單上未註明各人持分比例，法院將依規定推定為平均分配，例如兩人共同具名投標，則視為各占二分之一。