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第 119784 筆【更新】 115/6/20 7:56

陳○琴 問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

解答
人氣:25

您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。

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第 119372 筆【更新】 115/3/25 11:22

張○庭 問 : 看到拍賣公告寫投標需附無自用農舍文件，否則投標無效，請問如何申請？

解答
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您好～

每人名下只能有一戶農舍，投標農舍需附「無農舍證明」

申請三步驟如下：

1.到國稅局申請財產清單，看名下有幾戶房子。
2.到縣市政府建管處（局）申請使用執照，有些事務官是公告要求附房屋土地謄本即可。

看名下房子是否為農舍。

3.切結無農舍使用

以上缺一不可。

現在名下有農地要申請蓋農舍很困難，有現成農舍拍賣很珍貴。

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第 119042 筆【更新】 115/1/20 21:5

李○潔 問 : 像這件「拍定後按現況點交」算是有點交嗎？這種案件能找銀行代墊嗎？

謝謝

解答
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您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。

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第 119041 筆【更新】 115/1/10 19:48

黃○豪 問 : 老婆的房子被拍賣,老公可以去標嗎?

解答
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您好～

投標資格：法拍程序中，夫妻配偶，一方不動產被拍賣，是可以去標拍賣房子的，原則上無限制，法律僅規定「債務人」（即老婆本人）不能參與投標，但配偶在法律上屬於獨立個體，具備合法的應買資格。

例外情況：強制執行法第 81 條六項、定有應買資格或條件者，其資格或條件。除非拍賣公告中有特別註明特定的（例如農地、國宅或原住民保留地等特殊物件），否則配偶皆可自由投標。

連帶債務風險：若老公是該房屋貸款的「保人」或「連帶債務人」，雖然仍可投標，但需注意債務清償的相關法律責任，《強制執行法》第 70 條並無明文禁止保證人投標。

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第 119047 筆【更新】 114/12/28 10:41

黃○珍 問 : 你好想請教一下：
之前上課有提到崇德路三段的法拍屋（衝上標的案例），老師曾說過，一開始有租約不點交、後來改為點交，請問是從哪裡得知有租約的資訊呢？以及拍賣條件變更的資訊該從哪裡查看呢謝謝

解答
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您好～

查封時有第三人陳報租約，法院會以民法第425條：買賣不破租賃公告不點交。

但第一拍流標後，抵押債權人又會以民法866條排除租約，讓法院改為「有點交」。

以上拍賣資訊都會在拍賣公告詳載。

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第 118613 筆【更新】 114/6/24 11:4

葉○智 問 : 請教有一件法拍屋，
標的為一般透天厝，土地所權人3人,建物有5人
分割共有物,
有可能遇到,無土地的建物共有人, 來優購建物。
結果, 我們只買到土地,沒有買到建物嗎?

解答
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您好～

這一件是變價分割，本來就是一個完整的案件，雖然給共有人可以優先承買，但是也要買全部。

雖然透天沒有要求土地跟建物為同一人所有，但是既然一起拍賣，我不認為會被分拆為不同人，而且拍賣公告針對可能分拆,也沒有預測。

本件係變價分割共有物執行事件，債權人及債務人（即各共有人）均得參加應買；且拍定後，除拍定人為共有人外，依民法第824條第7項規定，建物及土地共有人均有優先承買權。主張優先承買權時，應依拍賣條件就全部標的一併承買。有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

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第 117635 筆【更新】 114/3/24 16:28

蔡○財 問 : 拍賣公告未保存也有建號，是合法建物嗎？

解答
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您好～

法院執行處查封增建物時，均應通知地政事務所會同勘測，勘測後即由地政事務所編列臨時建號，一般投標人會誤以為是已辦登記之合法建物
其實編列臨時建號主要是在便於確定拍賣範圍，並非表示已完成保存登記。

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第 115953 筆【更新】 114/2/1 20:38

康○莉 問 : 請問朋友是香港人可以投標高雄的法拍屋嗎?

解答
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您好～

可以，但投標前應檢附拍賣公告及身分證明等相關文件，向高雄市政府地政局申請「外國人參與標購土地建物資格證明」。

地政局審核符合規定者，即發給證明文件。投標時應將資格證明連同保證金檢附於「投標書封存袋內」即可。

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第 113568 筆【更新】 113/9/30 9:30

顏○之 問 : 請問農舍的法拍案件，如未具有農民身分可以標買嗎？因法拍公告限定無自用農舍者才可以参加標買。

解答
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您好～

89年前農地及農舍需農地農有，無自耕能力證明是不能購買。

89年農發條例通過，改為農地農用，就不再限制農民購買，任何人均可買，但如未作農用（農業使用證明），則無法享受免稅。

雖然均任何人均可購買，但農舍限每人買一戶，所以拍賣公告一定會註明無自用農舍者才可參加標買。

其實現在買了農地要申請蓋農舍也是困難重重，有現成的農舍拍賣，能買到也是很棒的。

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第 112963 筆【更新】 113/8/17 13:44

王○章 問 : 拍賣土地上有地上有墳墓座落，拍定人有權處理嗎？應如何處理？

解答
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您好～

標到的土地上有地上有墳墓座落，按強制執行法上之拍賣，雖經公權力介入，但解釋上仍為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人 （最高法院88年台上字第986號判決意旨參照）。而出賣人依民法第348條第1項之規定，則負有交付其物於買受人之義務，該交付義務之內容，出賣人仍應依買賣之本旨為履行。亦即該拍賣物如有地上物占用之情形，除可認定該地上物亦在買賣標的之列，或雙方合意不騰空外，出賣人不但享有取回地上物之權利，亦負有遷除之義務。

一般民間習俗墳墓之設置，子孫欲使先人得永久安葬，常葬回原耕作人之土地，拍賣之不動產，越鄉下越容易發生；標買到其上有墳墓的案件，尤其受拍賣之土地經常無人管理雜草叢生，很難在勘查時就能知悉，除拍賣公告中有釋明拍賣條件可得而知者外；購買者如對土地位置、界址、地形沒有非常了解者，很容易購買到有墳墓座落之土地，法院對訴請拆遷墳墓之判決也是以駁回居多。

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想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？
您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。
看到拍賣公告寫投標需附無自用農舍文件，否則投標無效，請問如何申請？
您好～

每人名下只能有一戶農舍，投標農舍需附「無農舍證明」

申請三步驟如下：

1.到國稅局申請財產清單，看名下有幾戶房子。
2.到縣市政府建管處（局）申請使用執照，有些事務官是公告要求附房屋土地謄本即可。

看名下房子是否為農舍。

3.切結無農舍使用

以上缺一不可。

現在名下有農地要申請蓋農舍很困難，有現成農舍拍賣很珍貴。
像這件「拍定後按現況點交」算是有點交嗎？這種案件能找銀行代墊嗎？

謝謝
您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。
老婆的房子被拍賣,老公可以去標嗎?
您好～

投標資格：法拍程序中，夫妻配偶，一方不動產被拍賣，是可以去標拍賣房子的，原則上無限制，法律僅規定「債務人」（即老婆本人）不能參與投標，但配偶在法律上屬於獨立個體，具備合法的應買資格。

例外情況：強制執行法第 81 條六項、定有應買資格或條件者，其資格或條件。除非拍賣公告中有特別註明特定的（例如農地、國宅或原住民保留地等特殊物件），否則配偶皆可自由投標。

連帶債務風險：若老公是該房屋貸款的「保人」或「連帶債務人」，雖然仍可投標，但需注意債務清償的相關法律責任，《強制執行法》第 70 條並無明文禁止保證人投標。
你好想請教一下：
之前上課有提到崇德路三段的法拍屋（衝上標的案例），老師曾說過，一開始有租約不點交、後來改為點交，請問是從哪裡得知有租約的資訊呢？以及拍賣條件變更的資訊該從哪裡查看呢謝謝
您好～

查封時有第三人陳報租約，法院會以民法第425條：買賣不破租賃公告不點交。

但第一拍流標後，抵押債權人又會以民法866條排除租約，讓法院改為「有點交」。

以上拍賣資訊都會在拍賣公告詳載。
請教有一件法拍屋，
標的為一般透天厝，土地所權人3人,建物有5人
分割共有物,
有可能遇到,無土地的建物共有人, 來優購建物。
結果, 我們只買到土地,沒有買到建物嗎?
您好～

這一件是變價分割，本來就是一個完整的案件，雖然給共有人可以優先承買，但是也要買全部。

雖然透天沒有要求土地跟建物為同一人所有，但是既然一起拍賣，我不認為會被分拆為不同人，而且拍賣公告針對可能分拆,也沒有預測。

本件係變價分割共有物執行事件，債權人及債務人（即各共有人）均得參加應買；且拍定後，除拍定人為共有人外，依民法第824條第7項規定，建物及土地共有人均有優先承買權。主張優先承買權時，應依拍賣條件就全部標的一併承買。有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
拍賣公告未保存也有建號，是合法建物嗎？
您好～

法院執行處查封增建物時，均應通知地政事務所會同勘測，勘測後即由地政事務所編列臨時建號，一般投標人會誤以為是已辦登記之合法建物
其實編列臨時建號主要是在便於確定拍賣範圍，並非表示已完成保存登記。
請問朋友是香港人可以投標高雄的法拍屋嗎?
您好～

可以，但投標前應檢附拍賣公告及身分證明等相關文件，向高雄市政府地政局申請「外國人參與標購土地建物資格證明」。

地政局審核符合規定者，即發給證明文件。投標時應將資格證明連同保證金檢附於「投標書封存袋內」即可。
請問農舍的法拍案件，如未具有農民身分可以標買嗎？因法拍公告限定無自用農舍者才可以参加標買。
您好～

89年前農地及農舍需農地農有，無自耕能力證明是不能購買。

89年農發條例通過，改為農地農用，就不再限制農民購買，任何人均可買，但如未作農用（農業使用證明），則無法享受免稅。

雖然均任何人均可購買，但農舍限每人買一戶，所以拍賣公告一定會註明無自用農舍者才可參加標買。

其實現在買了農地要申請蓋農舍也是困難重重，有現成的農舍拍賣，能買到也是很棒的。
拍賣土地上有地上有墳墓座落，拍定人有權處理嗎？應如何處理？
您好～

標到的土地上有地上有墳墓座落，按強制執行法上之拍賣，雖經公權力介入，但解釋上仍為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人 （最高法院88年台上字第986號判決意旨參照）。而出賣人依民法第348條第1項之規定，則負有交付其物於買受人之義務，該交付義務之內容，出賣人仍應依買賣之本旨為履行。亦即該拍賣物如有地上物占用之情形，除可認定該地上物亦在買賣標的之列，或雙方合意不騰空外，出賣人不但享有取回地上物之權利，亦負有遷除之義務。

一般民間習俗墳墓之設置，子孫欲使先人得永久安葬，常葬回原耕作人之土地，拍賣之不動產，越鄉下越容易發生；標買到其上有墳墓的案件，尤其受拍賣之土地經常無人管理雜草叢生，很難在勘查時就能知悉，除拍賣公告中有釋明拍賣條件可得而知者外；購買者如對土地位置、界址、地形沒有非常了解者，很容易購買到有墳墓座落之土地，法院對訴請拆遷墳墓之判決也是以駁回居多。
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