法拍知識庫
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您好～

某些案件,會比市價貴, 知道為什麼嗎?
導致法拍屋標高溢價的原因:

1.盲劍客,盲目加價:
法拍屋價高者得,如遇到熱門物件,投標現場有數十人競價時,常讓志在必得的自住客或新手盲目加價，導致拍定價溢價跟市價差不多。

2.左鄰右舍為親友置產:
同社區有房釋出要賣,機會常有,但如果是樓上樓下,左右鄰居房子要被拍賣,一輩可能就只遇到這一次了,標下來可擴大使用空間,就近照顧孩子或長輩等,是為親友置產的絕佳機會。

3.債權人標回的案件:
債權人可以債權額去扣抵標價,如不標回,分配不足額,只會領到一張債權憑證,未來如債務人名下沒有任何動不動產或薪轉等,可能會變壁紙哦!! 債權人標回,至少還有不動產可以轉售套現。

4.債務人標回:
常遇到債務人或家人,為了不讓家產落入他人之手,想辦法標回護祖產。

5.法院鑑價時間與拍賣時間,時差太久:
例如:2年前鑑好價,一直到2年後才進行拍賣,時空背景已改變, 房市景氣房價大漲，就看到第一拍就搶標。

6.精華地段:
精華地段或明星學區的房子，在中古屋待售市場,根本找不到房子,沒有屋主想賣，久無成交,自然沒有最新的市價可參考,全憑個人喜好與需求而加價。

7. 都更與危老效益:
拍賣案件如已經進入權利變換計畫或聽證會階段，許多建商或投資客會為了「整合土地完整性」而勢在必得。

您好～

法拍屋的封條撕掉有事嗎？
書記官和債權人查封法拍屋，若無人應門，書記官只得將「封條」粘貼於正大門，並命債權人五日內查報屋內使用情況。

若債權人呈報無人居住，或債務人自住，無第三人租，借，佔用，法院即公告「拍定後點交」。若有第三人租用，法院則公告「第三人承租，拍定後不點交」。

法院只根據債權人查報，不會再另行查證。有責任心的書記官會在公告提醒「惟實際使用情形，請投標人自行查明」。

如果查封時有人開門請法院人員進入做完「查封筆錄」，有人情味的書記官會問現住人「封條」粘貼何處？很多現住人會建議粘貼屋內不明顯之處，如後陽台，或廁所內，書記官很少不配合的。

所以得標人交屋後，把房子整理漂漂亮亮要進住，記得把「封條」找出撕掉，拍定後撕掉沒事的。

您好～

法拍屋常見風險可整理為 8 類：
1、不點交／占用排除
2、屋況瑕疵：漏水、海砂、輻射、違建等
3、權利結構問題：分管、共有、基地持分過小
4、他項權利／通行問題：地上權、通行權、袋地等
5、公法限制：都市計畫、使用分區、套繪、限制登記等
6、費用與管理爭議：管理費、稅費、規約、管委會糾紛
7、建物登記不完整：增建未保存、未登記建物（後續處理成本）
8、特殊風險：凶宅爭議、嫌惡設施、邊坡／地質等
可請專業公司協助做風險調查、行情影響評估與避險建議。

您好～

民法425條，買賣不破租約，得標有租約法拍屋，法院不點交，得標人承受原租約內容：租期及每月租金。

但不承受押金，因押金是債務人取走，房客要向債務人追討。

得標後如選擇讓租約走完，雙方可重訂租約，此時房客大概不會支付押金，那租約就註明「無押金」。

或者不必重訂租約，那就承續原租約內容，租期何時屆止，租金多少。

您好～

債權人並沒有優先購買權。
債權人可於拍賣流標後，現場聲明願意承受，執行法院以當拍次底價，將不動產交由債權人承受。
惟法院仍需通知共有人行使優先購買權。

您好～

查封時有第三人陳報租約，法院會以民法第425條：買賣不破租賃公告不點交。

但第一拍流標後，抵押債權人又會以民法866條排除租約，讓法院改為「有點交」。

以上拍賣資訊都會在拍賣公告詳載。

您好～

法拍屋只要有租用，借用，佔用情況，執行法院會公告「拍定後不點交」。

有些法拍屋會有部份點交或部份不點交，主要有以下三種情況。

1.某件大樓或公寓房子，債務人其中一個房間出租，餘房間債務人自住，此時法院會點交債務人使用部份，而第三人出租的房間不點交，這就形成得標人要與承租人共用出入大門。

2.有些透天房子其各層樓出入是由整棟公用樓梯出入，各樓層無內部樓梯相通。

如其中一，二樓出租，三，四，五樓債務人居住，得標後法院會將三，四，五樓點交給得標人，一，二樓不點交，得標人與承租人使用各別樓層，各別獨立出入樓梯，不受他樓層影響。

3.債務人前夫（或前妻）和雙方孩子居住，前配偶戶籍又未設立於該法拍屋，通常法院會將債務人孩子驅離得標法拍屋，債務人前配偶無法請求搬離，仍為不點交狀況。

您好～

1. 保證金暫時無法取回
2. 法院以同樣的拍次及價格，再次拍賣
3. 上次投標的人，不得再參與投標
4. 棄標人需負擔再次拍賣所產生的執行費用，及補繳差額。
5. 原繳納2成的保證金用來扣抵再次拍賣價金不足額，如果還有剩餘、就退還,
若不夠扣抵時，需補繳差額。
若不願意補足差額，法院會對棄標人，採取強制執行，可查封棄標人的財產。

您好～

所謂的金拍，是指經由法院委託，將部分強制執行的拍賣案件轉交「台灣金融資產服務公司」協助辦理。
但銀拍不同，一般民眾常看到的銀拍屋是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋，因最後無人購買，而由債權銀行自行買下並辦理拍賣會拍賣。

因此要特別注意的是，法拍這個詞專指「法院」依法規定拍賣債務人名下的動產或不動產，與金拍或銀拍並不相同。
因此銀拍屋並不是銀行法拍屋，而是要叫銀行拍賣屋。

您好～

法拍屋為債務人居住，法院要除去債務人居住使用權，點交房屋給得標人。

如有租，借，佔則為不點交。

租：民法425條「買賣不破租賃」，除非證明租約是通謀虛假的假租約，否則得標人要承受租約條件成為新房東。

借：買賣破借用，民事執行處不點交，可向民事庭訴請交屋，此為「訴訟」點交。

佔：無權佔有，部份事務官是以點交處理，部份公告不點交。

這種不點交屬簡易不點交

本案債務人及住屬居住，事務官是以房屋未完全債務人居住（未現實占有），債務人家屬及債務人共住，事務官是認定債務人家屬是借用關係。

法院是一國多制，很多事務官反而認定債務人家屬等同債務人，公告拍定後點交，否則除非債務人是一人單身居住是點交，其他都為不點交。

本案事務官從嚴認定「點交」，有公權力怠惰感覺。

對我們上課同學不是壞事，這是「簡易不點交」，更可低價得標！