法拍知識庫
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•為您解析買賣方法

您好～

法院拍賣與國產署未辦繼承拍賣的幾項差異:
1.法拍是拍賣取得; 國產署未辦繼承是買賣取得

2.抵押權,法院全部塗銷; 未辦繼承案件不塗銷,投標人需留意抵押權是否尚有欠款。

3.法院現場與通訊都有,國產署目前只有通訊投標。

4.法院是現場點交; 國產署是書面點交。

5.法院不開放看屋,國產署部分有開放看屋。

6.法院如不足清償時,會拍賣無實益停拍;國產署拍定價金如不足清償土增稅，由拍定人負擔。

7.法院如無優先權案件,是拍定後7日內繳清價金;國產署是投定後大約有1個月左右時間繳清價金;都可以貸款

8.未辦繼承第一次標售底價大部分都是以土地公告現值及房屋評定現值定出，幾乎偏低於市價，所以有時候競標者也會很多。

只要有夠便宜，都值得我們去評估推薦喔！

您好～

不一定。
實例：苗栗法院109儉11632強執案件，有一間完全無屋頂、屋內長滿雜草，只剩牆壁、無門窗之房屋。

法院通知辦理滅失登記，地政機關函覆：建物仍存在 (結構：樑柱、牆壁)，似未符合建物滅失之要件，歉難辦理滅失登記。所以，要看屋況而定。

您好～

法拍屋除非債務人同意，否則無法看屋内

我們app有提供

1.房屋内部隔局，看是否方正
2.房子位置圖，看採光通風視野
3.隔幾房

投標時再預算一筆裝修費(從標價扣下來)，照自己想要的重新裝潢。

那就不管屋況了，萬一得標交屋發現原有裝潢不錯，那就多省一筆裝潢費，再多賺一筆。

您好～

這則新聞我有注意到，案發地點在桃園觀音鄉的某排別墅社區。會造這結果，應是得標人投標前沒做詳細調查，拍賣建物基地形狀似扇形，面寬窄後院寬，倚靠他建物的車庫也一起拍到，但未發現車庫入口占用到鄰地，過去地主沒主張你違法占用，不代表未來(現在)地主不能要求返還土地使用權!

這故事跟我們說，法拍屋市場隨著科技進步透明很多，但法院拍賣房屋，除了不能看屋，還明文規定不負「瑕疵擔保」責任。

所以，自身對於不動產專業必須要充足，才能趨吉避凶買到便宜好屋! 坊間有不少法拍屋課程，我推薦你可去歷史最悠久的文化大學上課!

您好～

其實法拍市場固然能撿便宜，但風險較高，須留意諸多面向。

法拍屋在投標時須先準備保證金，通常是底價的20%~30%，得標後須在7天內繳清尾款。
104法拍屋有多間配合的銀行可以提供尾款代墊、房屋貸款（包括公股銀行，我們會依您最有優勢的銀行送件），之後再轉成一般房貸，若您信用上沒有瑕疵紀錄就毋須擔心。

找對代標公司協助您，讓您安心進場投標，是非常重要的!
因為法拍屋便宜…但是不能看屋。

104法拍屋創立已30幾年，我們秉持透明、公開、公正、誠信的理念服務客戶。

建議先登記委託，公司會安排專業經理人與您接洽詳細說明流程，讓您安心進場且協助您標得到又標的低!
❤《您所擔心的問題;就是我們的專業!》❤

您好！
何為金拍屋、法拍屋？

法拍屋是債權人透過法院向債務人求償債務，在法院裡，這些求償的標的大都是金額較大的不動產，尤其９０％以上為欠繳銀行貸款（本金及利息），房貸的標的，銀行都有設定抵押權，且銀行均為第一順位，有優先受償之權，稱為「拍賣抵押物」。

這幾年因拍賣案量大增，法院有限人力加上法院官僚牛步化，債權求償速度根本無法滿足銀行的要求，於是產生了金拍屋；台灣唯一特許的「台灣金融資產服務股份有限公司」（簡稱金服公司）順應而生，它是由金融界３４家銀行集資成立的，它以民間化的高效率分擔法院拍賣業務一部份，除了需要公權力介入的「查封、點交」動作仍由法院執行，餘均由金服公司處理。

對投標人來說，要買金拍屋就要到金服公司投標室參加投標，金服公司為加快拍賣速度，第一次拍賣可能就接近或低於市價，且每次間隔１５天，不像法拍屋有時到第三拍還無人問津，而且每次間隔長逹一個月，所以標購金拍屋，您要眼明手快。

目前法院委託金服公司拍賣的轄區，分北區（台北市），南區（高雄市）兩處，前者承辦含桃園以北的法院委託，後者承辦含台南以南的法院委託。

法拍屋如何看房子？

法拍屋是債權人透過法院公權力，強制拍賣，所以原屋主對來看屋子的人難免有抗性；加上拍賣之前，他仍擁有所有權，來看房子的人又不一定誰能得標，所以買法拍屋的特性，就是不能看房子。

有少部份的案例，先透過第三人與對方協商，甚至先談好後爾交屋的搬遷費，那就可以先看房子了。然而實際經驗，剛開始時，債務人的姿態是很高的，要先談好搬遷條件，幾乎是不可能的。

法拍屋雖然不能看屋內，但從謄本中的平面圖及左鄰右舍的探勘，專業的投資客還是約略可以推斷房子內部隔局好壞，根本不需看房子。

您好！

本網站所註明有無點交，完全根據拍賣公告內容，只是從第一次拍賣到第四次，每一次公告的點交狀況不是一成不變的，有時從『有點交』變『不點交』，或是第三人租約被法院排除，本次公告改為『有點交』。

所以每一次投標都要詳讀拍賣公告，一字一句關係著得標人重大權益，不可不慎！！

縱使有點交房子，在拍賣出去之前，所有權仍屬原屋主所有，投標人要參觀房子，仍需取得對方的同意。

大部份被拍賣的屋主很少會樂意讓人看屋的，一來煩不勝煩，二來房子將被賤賣，心裡不好受，怎麼會開門讓陌生人進來品頭論足呢？　

我們對於要投標的客戶，投標前先提供建物成果平面圖，得知房子隔局是否方正，面對馬路或中庭，採光視野良好或普通？

再決定投標價錢時，請客戶預留一筆裝潢費用，得標後按自己的喜好重新裝潢，那投標前是否能看屋，已不是那麼必要了。

您好！

標法拍屋～　已經是全民運動，

只要有接觸過法拍屋的，大約有８成以上可以接受，

這一點也不誇張哦！　

因為不敢買便宜的法拍屋，

結果以市價買到投資客的二手法拍屋！

如果您知道法拍的價格，您還會用市價去買房子嗎～

法拍屋與一般的房子長得沒兩樣，

不同的是看不到房子裡、看屋況而心裡不踏實吧了，
（其實可以透過本公司提供的建物平面圖初步了解房子隔局是否方正）

只要克服了這個心裡障礙，便宜也有好貨哦！

買法拍屋節省的錢拿來裝潢，跟新屋沒兩樣了

目前法拍屋市埸還是以投資客居多，

這是他們的生財之道哦．．．

您好！
　　　　
本件在101年5月31日及101年7月26日相同的底價兩次拍賣，左營區 重立路17號12樓-2九年屋，第一次拍賣，４３坪，社區名稱為［自由自在大樓］，為何５月份２６人搶標，成交價從底價４０２萬飆到５８２萬，而７月２６日卻僅有一人出價，以略高底價１萬４千元得標，五月份明明已得標，為何又重新拍賣呢？

●２６人搶標，５８２萬脫穎而出，驚聞凶宅，雲端跌落
外行人看熱鬧，內行人看門道，原來這間房子是［凶宅］，出價最高的投標人得標時，投標室就有人偷偷告訴他，屋主自殺在裡面，得標高興不到五分鐘，心情如同雲端瞬間跌落，連在旁委託的代標業者聽到後也是一臉錯愕；為何有人知道，自己竟未查出，還有25人競標，是真抑假？十多萬服務費如何收，不被客戶罵死才怪？！


一般買賣房子，如買到凶宅，可以向賣方請求［瑕疵擔保］，撤銷買賣返還買賣價金；但法拍屋在拍賣公告時，即已註明『拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權，請投標人自行查明，不得於拍定後主張』，沒有查清楚貿然來投標，買到凶宅是怨不得人。

買到後不繳尾款，法院將以同條件安排再次拍賣，再拍賣成交的價金，若不足原拍定金額，兩次差額要由保證金中扣除，保證金不够扣抵時，法院將會追償投標人財產，標錯房子是要付出很大代價。

●漫長的閱卷，警局函文，客戶解套，贏回聲譽
事已發生，驚恐也無用，憑著多年專業經驗，標到凶宅的委託業者張小姐只得硬著頭皮，第一步會同律師，以拍定人為當事人身份向法院聲請閱卷。

三個小時漫長的閱卷中，眼尖的張小姐發現承辦書記官在拍賣前有行文當地警局，查閱本件有無發生非自然死亡之紀錄，左營分局101年5月25日函復有凶宅紀錄；書記官在５月３１日拍賣前來不及重新公告（見註一），投標當天緊急公告欄也未刊登停止拍賣或公告警局函復內容，明顯有職務上的疏忽。

執行拍賣的民事執行處，他有權行文轄區派出所查詢，也可不必做這個動作，反正拍賣公告通常會註明『請投標人自行查明』，這一句話讓法院承辦人不需承擔任何責任，一切均由投標人自負風険。

但當書記官有行文警局，且警局在拍賣前有回復凶宅情形，書記官卻未公告，就讓業者的律師抓到法院把柄，終於讓原投標人無條件請求撤銷拍賣，退還投標價金；業者張小姐幫客戶解了套，也維持自己代標的聲譽，總算鬆了一口氣。

●重新拍賣，原班人馬閃人，僅一人出手近底價得標
撤銷五月份拍賣後，法院在７月２６日重新公告拍賣，就很清楚註明警局函復內容（見註二），一大票原競相投標的人都踩刹車縮手了，並且慶幸上次未得標，這一次讓不在乎凶宅的王姓投標客近底價輕易得標。


法拍屋成交價為何會超低市價？除點交房屋煩瑣外，大部份的法拍屋是無法在投標前看屋，並且強制執行第６９條又規定得標人無『物之瑕疵擔保請求權』，買法拍屋存在相當風險，沒有三兩三是不能上梁山，投標前未做足功課，可能就會買到有瑕疵的房子慘遭套牢。


●查詢凶宅，蛛絲馬跡見真章
其實判斷有無凶宅對謹慎的投資人不是難事，像本件公告屋主為『曾于珍之遺產管理人焦文城律師』就是有凶宅的警訊（見註三），為何屋主往生後，家族無人辦理繼承，還讓法院指定律師當遺產管理人；加上從電力公司及自來水公司查詢，本戶早已斷水斷電多時，敏銳的投標人就要追查發生凶宅的可能性。

凶宅是很大的事故，技巧性詢問遺產管理人律師、管區警察、大樓管理員或住宅鄰居，專業的投標人絶對可在投標前查出的。


註一（５月３１日公告查封筆錄）
1、本件拍賣標的物依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權。請投標人自行查明，不得於拍定後主張。
2、本件建物據管理員稱債務人迄今有欠繳管理費，本件債務人積欠大樓管理費總金額暨其他規約，請投標人自行查明。

註二（７月２６日公告查封筆錄）
1、本件拍賣標的物依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權，請投標人自行查明，不得於拍定後主張。
2、本件建物據管理員稱債務人迄今有欠繳管理費，本件債務人積欠大樓管理費總金額暨其他規約，請投標人自行查明。
3、高雄市政府警察局左營分局101年5月25日高市警左分偵字第10171349700號函復，經文自派出所查詢結果，99年12月間曾獲報於本件拍賣標的址有非自然死亡之紀錄。


註三（公告拍賣主旨）
主旨：公告以投標方法拍賣本院101年度司執字第15925號強制執行事件，債務人曾于珍之遺產管理人焦文城律師所有如附表所示不動產有關事項。

您好！

法拍屋與成屋各有其優缺點主要如下：

法拍屋：最大優點便宜，一般拍定價與市價有一定之差額，扣除相關費用後就是您的利潤及法拍屋吸引人的地方！但缺點就是讓一般人不敢進場的原因，如不點交案件，產權不完整案件，及如債務人不搬怎麼辦..........等等！

成屋：優點可看屋，(格局，裝璜)，缺點：市價購買就是太貴了！
端看個人考量之因素而定！

您的仲介朋友說法拍屋不能購買，係因他個人立場及觀點罷了！否則法院標場裡為何那麼多人搶一案件，是不是他們都瘋了！又否則本公司又怎會存在20多年呢！

●想了解屋況●每一件法拍屋的屋主都不歡迎別人來看他的房子，也由於這個原因，法拍屋便宜市價很多，只要隔局方正，採光通風佳，投標時預算一筆裝潢費，按自己喜歡的方向重新裝潢，這是每一位標房子共同的想法。

●過濾案件，評估標價●標購法拍屋之前的評估過濾是一項很專業的工作，除了拍賣公告解讀外、地政謄本調閱，還要深入調查很多項目，如點交產權是否會發生變化，左鄰右舍訪查有無強烈競爭對手，以及比較市價行情與法拍歷史成交記錄，才能讓客戶標得到又標得漂亮。

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