法拍知識庫
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您好～

淪為法拍，代表被強制執行，誰能強制執行？只要取得「執行名義」即可強制執行（查封拍賣）。

第二堂課提到六個執行名義簡單如下：
1.本票裁定
2.支付命令
3.終局判決
4.抵押裁定
5.公所調解筆錄
6.公證書

抵押權設定是第四項執行名義，還有其他五項也可以查封拍賣。

您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。

您好～

法拍屋的封條撕掉有事嗎？
書記官和債權人查封法拍屋，若無人應門，書記官只得將「封條」粘貼於正大門，並命債權人五日內查報屋內使用情況。

若債權人呈報無人居住，或債務人自住，無第三人租，借，佔用，法院即公告「拍定後點交」。若有第三人租用，法院則公告「第三人承租，拍定後不點交」。

法院只根據債權人查報，不會再另行查證。有責任心的書記官會在公告提醒「惟實際使用情形，請投標人自行查明」。

如果查封時有人開門請法院人員進入做完「查封筆錄」，有人情味的書記官會問現住人「封條」粘貼何處？很多現住人會建議粘貼屋內不明顯之處，如後陽台，或廁所內，書記官很少不配合的。

所以得標人交屋後，把房子整理漂漂亮亮要進住，記得把「封條」找出撕掉，拍定後撕掉沒事的。

您好～

首先我們不能私自處理。必須先列入「執行筆錄」，由法院公告命債務人限期取回，逾期後再聲請變賣或由環保局認定為廢棄物拖吊。
因為法律定性： 該車輛在程序上屬於「遺留物」。未經法院授權私自移動或報廢，可能面臨刑事毀損罪或民事賠償風險。
其次程序優先：我們要在現場強制點交時：要求書記官將車況與位置寫入筆錄。
若債務人持續不理，需由法院發函限期取回。
若車輛擋住出入，可向法院申請在警力見證下，先「移置」到附近不礙事處存放，產生的拖吊費未來可向債務人追償。

您好～

債務人在場者，先諭知解除其占有，並命其於限定時間內(約10分鐘）自行將貴重物品遷離，時間屆至即強制搬遷，此項諭知應記明筆錄。

債務人如抗拒，即命警察將其強制帶離現場，暫留置該管派出所或其他適當地點看管至執行完畢

您好～

得標的房屋，該屋是屋主自住，則屋主既然是債務人的，又是可以點交的房屋，則依強制執行法第九十九條第一項規定
拍定人當然可以聲請執行法院解除屋主的占有，點交於拍定人。

您好～

常見的塗銷抵押權方法，就是取得抵押權人的「抵押權塗銷同意書」 也就是清償證明，即可辦理塗銷。

但如果找不到抵押權人或是抵押權人不願意塗銷時，可依常見的兩種狀況，訴請塗銷抵押權。

ㄧ、抵押權設定超過20年，一般債權請求權時效，依民法125條規定為15年，而依民法880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，5年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅」，所以抵押權在債權時效屆滿後5年內，仍可以實行，若未予實行，則抵押權消滅。

二、抵押權擔保的債權實際上不存在。
抵押權是為了擔保債權而存在，若實際上抵押權設定並沒有擔保的債權，即可訴請塗銷抵押權。

故請確認實際狀況後，即可協商或訴請塗銷抵押權。

您好～

不動產所有權的型態，除了單獨所有外，「共有」也是存在的類型。所謂共有，是指一個不動產的所有權是由數人所共同持有，共有物之使用除全體共有人同意外，亦可依共有人多數決定之。

民法第八二0條第一項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」賦予共有人間可依多數決之方式，決定共有物之管理方法，以促進共有物有效利用。

所謂分管約定，乃書面由共有人間所訂立之契約。換言之，分管契約在法律上屬於一種契約，是由共有人互相簽訂的契約。

本來就持分拍賣取得，則不影響其及應有部份權益，到時候再看分管約定內容為何即可。

您好～

當事人如果符合下列要件，可以聲請退還已繳納的裁判費用。
１、依民事訴訟法第83條第1項規定：原告撤回其訴者，訴訟費用由原告負擔。
其於第一審言詞辯論終結前撤回者，得於撤回後三個月內聲請退還該審級所繳裁判費三分之二。
前項規定，於當事人撤回上訴或抗告者準用之。
2、依民事訴訟法第84條第1項規定，當事人為和解者。
3、因調解成立或撤回之聲請。

當事人得於撤回或和解成立起三個月內，以書狀聲請退還裁判費三分之二。

和解、撤回若是在開庭時所為，書記官應於和解或撤回筆錄中載明當事人聲請退還三分之二裁判費之意旨，當事人則不必再以書狀聲請退費。

您好～

1. 通常投標人看法院公告有記載「第三人承租中，拍定後不點交」等語，就要有警覺是否有民法第425條買賣不破租賃之適用，倘確有適用該規定之餘地(排除假租約等)，則拍定人與第三人間將有租賃關係存在，第三人即有繳納租金予拍定人之義務。

2. 至於大樓管理費應由何人繳納，分析如下：
A. 公寓大廈管理條例第10條第2項本文規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」等語，由此可知，管理費之繳納義務人是區分所有權人（屋主），管委會自得依法律規定，要求屋主繳納管理費。至於前屋主積欠之管理費，不論筆錄是否有詳載，通說認為新屋主(拍定人)並無繳納之義務，管委會自不得請求新屋主繳納之。

B. 倘屋主(前、後)與承租人間有管理費分擔之約定，例如約定管理費由承租人負擔等，但這僅是屋主與承租人間之約定，基於「債之相對性」，屋主無法拿租約來向管委會主張不繳納。如果承租人不依約繳納，屋主僅能先繳納管理費後，再向承租人請求。

C. 惟公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」由此可知，管理委員會亦可直接向住戶請求給付管理費，然此通常需要規約規定，若無規約明定即會產生爭議，且訴訟實務上，管理委員會亦僅會對區分所有權人訴請繳納管理費，不會對住戶提起訴訟。

3. 如果舊屋主與第三人(即承租人、住戶，下稱第三人)間確有管理費由第三人繳納之約定，拍定人有何方法可督促第三人往後管理費之繳納：
A. 如果規約有約定，管理費不繳納超過2月，可以將磁扣消磁及不得使用設施等，那拍定人則可以以存證信函告知第三人如果不按期繳納管理費，管委會會依規約將磁扣消磁，致其無法搭乘電梯、不得使用設施及下開B、C等效果，此即可督促第三人繳納管理費。

B. 拍定人依督促程序聲請支付命令，請求第三人給付租約所約定之社區管理費。此程序相對於一般訴訟程序快速很多，並於取得該費用後，由屋主向管委會繳納。

C. 如果規約規定第三人亦有繳納管理費之義務，可協助管委會催告第三人繳納管理費，如逾期未繳納，亦可向法院依督促程序聲請支付命令，請求之，並得請管委會向主管機關舉報，對該第三人進行裁罰。