法拍知識庫
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第 119207 筆【更新】 115/2/28 20:29

吳○和 問 : 被法拍的房子就是被假扣押，什麼是假處份和假執行呢？

解答
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您好～

教大家「一秒分辨法」

* 怕他把財產藏起來不還錢 用 「假扣押 」（針對錢）
* 怕他把房子偷偷過戶給別人 用 「假處分 」（針對物）
* 官司贏了一半，不想等定讞想先動手 用 假執行 （針對時間）

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第 118611 筆【更新】 114/6/24 12:35

簡○安 問 : 請問什麼是法院拍賣？我的房子被法拍自己還能去搶標嗎？

解答
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您好～

所謂的法院拍賣（簡稱法拍）是指依強制執行法規定進行拍賣程序而拍賣的動產或是不動產。通常是因為債務人欠債但無力償還，而由債權人對債務人名下的動產或不動產取得執行名義後，向法院依法聲請實行拍賣。

依強制執行法第113條準用同法第70條第6項規定，債務人不得購買被拍賣的動產或不動產。

法拍本質上是以債務人為出賣人，一般民眾為買受人的買賣關係，如果債務人可以應買，就有債務人同時是買家跟賣家的身分衝突問題，與法律上的買賣關係不合。

已解答文章:109筆
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第 108188 筆【更新】 112/8/18 8:55

劉○紅 問 : 我共有持分房地被法拍，我有何主張？

解答
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您好～

1.當持分法拍屋拍定後，法院會發文通知所有的優先購買權人，於拍定後15日內主張該權利。優先購買權人可在期限內，遞狀向法院聲請以拍定價格承買該法拍不動產。

2.不動產共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。一般常見分割方法有協議分割、調解分割及裁判分割等三種，其中裁判分割時，當事人可以提出分割主張，但法院於定分割方法時，並不受其拘束。

3.拍定人可以向法院申請共有物分割，並且主張要將共有物全部變價拍賣，再讓共有人按應有部分領取價金。

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第 106003 筆【更新】 112/5/26 10:45

呂○強 問 : 請問被法拍的農地可否申請免土增稅?

解答
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您好～

被拍賣的農地，若繼續作農業使用且拍定人為自然人，原土地所有權人或拍定人可於收到地方稅稽徵機關通知函之次日起30日內檢附農業用地作農業使用證明書等相關文件申請不課徵土地增值稅。

另提醒您,不課徵土地增值稅僅係延緩課徵而非免稅，拍定人取得該筆土地之前次移轉現值或原規定地價會維持在原土地所有權人取得時之前次移轉現值或原規定地價,會加重拍定人日後再移轉時土地增值稅之負擔

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第 104979 筆【更新】 112/3/19 10:30

小○ 問 : 老師:
請問若一法拍房屋,於102年已有人透過法拍取得持分1/5,其他共有人確定還有三位都是家族繼承.
1.那我進場還適合嗎?
2.102年就已拍賣取得持分1/5到現在,為何已將近十年,都沒有任何變化?今年又拿出來被法拍. 依老師長久的經驗來看,有可能哪些原因呢?

解答
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您好～

先調謄本，看十年前法拍得標人是第三人得標，或者被共有人優先承購，有必要進一步調異動索引謄本更清楚。

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第 99669 筆【更新】 111/6/28 9:56

王○瑞 問 : 請問房貸多久沒有繳，房子被法拍?

解答
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您好～

房貸第三個月沒繳，銀行會將案件交給法務部門，進行法催程序，由法務部門取得執行名義，準備進行強制執行。

第六個月沒繳，就向法院聲請強制執行拍賣抵押的房子。

已解答文章:71筆
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第 96966 筆【更新】 111/3/31 21:55

陳○婷 問 : 請問我們家族的房子被法拍
是小姑姑的1/5持分，聽說拍定共有人有優先購買權，我們只要在家等拍定，法院通知我們全部共有人是否要優購，再優購是嗎？

解答
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您好～

土地法第34-1條 第4項、第5項
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。(土地與房屋，共有人應有部分被法拍的時候，其他共有人有優先承買權。公同共有人的公同共有權利被法拍的時候，其他公同共有人有優先承買權。)

但拍賣當天如其中一位共有人現場投標，拍定，其它共有人就沒有優購權喔。

建議不要再家等待，現場去投標，如多人要優購，這樣就不用再等通知，依照持分比例分配，則可以持有拍賣的持分全部。

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第 97116 筆【更新】 110/8/21 9:26

李○慧 問 : 請問如果被法拍的屋主不甘心房子被拍賣，在交屋前破壞房子，例如在水管或馬桶灌水泥，這樣怎麼辦？

解答
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您好～

屋主住的房子有法院點交保證，但是少數案例屋主在法院點交前就破壞房子。

課程中會教大家如何協商及法院點交雙軌進行。

我們成立35年，北中南每月得標最少25件，不論點交或不點交，我們從不擔心這個問題。

記得除法院點交程序外，還要協商和解，沒有辦法讓原屋主百分之百滿意，但至少要圓滿交屋。

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第 97257 筆【更新】 110/6/16 22:38

安安 問 : 如果我的房子被法拍，但是還沒過戶完成，但是買受人已收到權利移轉證書，那我什麼時候需要去報房地合一稅呢？

1.等過戶
2.還是我確認買受人有收到權利移轉證書就去報稅

解答
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您好～

一般買賣過户是以權狀日期30天内，賣方要申報房地合一稅。

法院拍賣是以法院核發不動產權利移轉證書日30天内要申報房地合一稅。

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第 97238 筆【更新】 110/5/31 0:32

汪○凱 問 : 被法拍的房子.屋主跑路.神明跟祖先牌位都留在屋內.要安置他處該如何處理.有那些廟宇可安置？

解答
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您好～

很多法拍屋的原屋主倒債跑路時，不是來不及把祖先、神位一齊帶走，就是不再相信那是他的祖先、神位，既然不保佑他保住房子，他怎麼會繼續供奉為祖先呢？

碰到屋內留下的祖先、神位，不能像動產傢俱一樣，聲請拍賣；必須遷移到寺廟供奉，相同宗教的寺廟接受神位沒問題，有時不會收任何費用，但祖先牌位佔位置，比較不受歡迎，通常寺廟會酌收費用，約一萬至三萬不等，碰到獅子大開口，會以靈骨塔行情，跟您要十來萬，多詢問幾家，才不會吃虧。

有些對於先人頗尊重的投資客，還會勞神找「老師」，燒燒香，做個法移奉寺廟，這就看每一個人信與不信的認知程度了。

高雄地區一位資深投資客，每次碰到債務人留下的土地公或祖先牌位，都是拿到三鳳宮後面一家佛像買賣店，買兩三百塊水果及５００元紅包，請店老闆幫忙處理化解，這位投資客標法拍屋十幾年，至今仍然旺得很！

已解答文章:45筆
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被法拍的房子就是被假扣押，什麼是假處份和假執行呢？
您好～

教大家「一秒分辨法」

* 怕他把財產藏起來不還錢 用 「假扣押 」（針對錢）
* 怕他把房子偷偷過戶給別人 用 「假處分 」（針對物）
* 官司贏了一半，不想等定讞想先動手 用 假執行 （針對時間）
請問什麼是法院拍賣？我的房子被法拍自己還能去搶標嗎？
您好～

所謂的法院拍賣（簡稱法拍）是指依強制執行法規定進行拍賣程序而拍賣的動產或是不動產。通常是因為債務人欠債但無力償還，而由債權人對債務人名下的動產或不動產取得執行名義後，向法院依法聲請實行拍賣。

依強制執行法第113條準用同法第70條第6項規定，債務人不得購買被拍賣的動產或不動產。

法拍本質上是以債務人為出賣人，一般民眾為買受人的買賣關係，如果債務人可以應買，就有債務人同時是買家跟賣家的身分衝突問題，與法律上的買賣關係不合。
我共有持分房地被法拍，我有何主張？
您好～

1.當持分法拍屋拍定後，法院會發文通知所有的優先購買權人，於拍定後15日內主張該權利。優先購買權人可在期限內，遞狀向法院聲請以拍定價格承買該法拍不動產。

2.不動產共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。一般常見分割方法有協議分割、調解分割及裁判分割等三種，其中裁判分割時，當事人可以提出分割主張，但法院於定分割方法時，並不受其拘束。

3.拍定人可以向法院申請共有物分割，並且主張要將共有物全部變價拍賣，再讓共有人按應有部分領取價金。
請問被法拍的農地可否申請免土增稅?
您好～

被拍賣的農地，若繼續作農業使用且拍定人為自然人，原土地所有權人或拍定人可於收到地方稅稽徵機關通知函之次日起30日內檢附農業用地作農業使用證明書等相關文件申請不課徵土地增值稅。

另提醒您,不課徵土地增值稅僅係延緩課徵而非免稅，拍定人取得該筆土地之前次移轉現值或原規定地價會維持在原土地所有權人取得時之前次移轉現值或原規定地價,會加重拍定人日後再移轉時土地增值稅之負擔
老師:
請問若一法拍房屋,於102年已有人透過法拍取得持分1/5,其他共有人確定還有三位都是家族繼承.
1.那我進場還適合嗎?
2.102年就已拍賣取得持分1/5到現在,為何已將近十年,都沒有任何變化?今年又拿出來被法拍. 依老師長久的經驗來看,有可能哪些原因呢?
您好～

先調謄本，看十年前法拍得標人是第三人得標，或者被共有人優先承購，有必要進一步調異動索引謄本更清楚。
請問房貸多久沒有繳，房子被法拍?
您好～

房貸第三個月沒繳，銀行會將案件交給法務部門，進行法催程序，由法務部門取得執行名義，準備進行強制執行。

第六個月沒繳，就向法院聲請強制執行拍賣抵押的房子。
請問我們家族的房子被法拍
是小姑姑的1/5持分，聽說拍定共有人有優先購買權，我們只要在家等拍定，法院通知我們全部共有人是否要優購，再優購是嗎？
您好～

土地法第34-1條 第4項、第5項
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。(土地與房屋，共有人應有部分被法拍的時候，其他共有人有優先承買權。公同共有人的公同共有權利被法拍的時候，其他公同共有人有優先承買權。)

但拍賣當天如其中一位共有人現場投標，拍定，其它共有人就沒有優購權喔。

建議不要再家等待，現場去投標，如多人要優購，這樣就不用再等通知，依照持分比例分配，則可以持有拍賣的持分全部。
請問如果被法拍的屋主不甘心房子被拍賣，在交屋前破壞房子，例如在水管或馬桶灌水泥，這樣怎麼辦？
您好～

屋主住的房子有法院點交保證，但是少數案例屋主在法院點交前就破壞房子。

課程中會教大家如何協商及法院點交雙軌進行。

我們成立35年，北中南每月得標最少25件，不論點交或不點交，我們從不擔心這個問題。

記得除法院點交程序外，還要協商和解，沒有辦法讓原屋主百分之百滿意，但至少要圓滿交屋。
如果我的房子被法拍，但是還沒過戶完成，但是買受人已收到權利移轉證書，那我什麼時候需要去報房地合一稅呢？

1.等過戶
2.還是我確認買受人有收到權利移轉證書就去報稅
您好～

一般買賣過户是以權狀日期30天内，賣方要申報房地合一稅。

法院拍賣是以法院核發不動產權利移轉證書日30天内要申報房地合一稅。
被法拍的房子.屋主跑路.神明跟祖先牌位都留在屋內.要安置他處該如何處理.有那些廟宇可安置？
您好～

很多法拍屋的原屋主倒債跑路時，不是來不及把祖先、神位一齊帶走，就是不再相信那是他的祖先、神位，既然不保佑他保住房子，他怎麼會繼續供奉為祖先呢？

碰到屋內留下的祖先、神位，不能像動產傢俱一樣，聲請拍賣；必須遷移到寺廟供奉，相同宗教的寺廟接受神位沒問題，有時不會收任何費用，但祖先牌位佔位置，比較不受歡迎，通常寺廟會酌收費用，約一萬至三萬不等，碰到獅子大開口，會以靈骨塔行情，跟您要十來萬，多詢問幾家，才不會吃虧。

有些對於先人頗尊重的投資客，還會勞神找「老師」，燒燒香，做個法移奉寺廟，這就看每一個人信與不信的認知程度了。

高雄地區一位資深投資客，每次碰到債務人留下的土地公或祖先牌位，都是拿到三鳳宮後面一家佛像買賣店，買兩三百塊水果及５００元紅包，請店老闆幫忙處理化解，這位投資客標法拍屋十幾年，至今仍然旺得很！
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