法拍知識庫
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第 119784 筆【更新】 115/6/20 7:56

陳○琴 問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

解答
人氣:33

您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。

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第 119205 筆【更新】 115/2/28 21:27

陳○琴 問 : 我想做法拍投資，新手最容易忽略什麼？法拍屋最常見風險有哪些？

解答
人氣:69

您好～

法拍屋常見風險可整理為 8 類：
1、不點交／占用排除
2、屋況瑕疵：漏水、海砂、輻射、違建等
3、權利結構問題：分管、共有、基地持分過小
4、他項權利／通行問題：地上權、通行權、袋地等
5、公法限制：都市計畫、使用分區、套繪、限制登記等
6、費用與管理爭議：管理費、稅費、規約、管委會糾紛
7、建物登記不完整：增建未保存、未登記建物（後續處理成本）
8、特殊風險：凶宅爭議、嫌惡設施、邊坡／地質等
可請專業公司協助做風險調查、行情影響評估與避險建議。

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第 113218 筆【更新】 113/9/1 10:51

蔡○富 問 : 我考慮投資一塊便宜法拍土地，但經過鄉土調查得知當地過去有地震災害，請問有網路方式可查詢?

解答
人氣:89

您好～

通常居民記憶中有印象，代表過去絕對不是輕微的發生，須謹慎評估是否值得投資，畢竟未來要出售土地，買方也會有相同顧慮。

網路上最快查詢方式是用『國土測繪圖資雲』，輸入地號查詢你的要土地位置，再開啟『圖層設定』->『圖層列表』->『災害潛勢』->『全臺活動斷層分布位置圖』，發現斷層帶恰好經過你所提的土地位置，不建議投資。

網址：https://maps.nlsc.gov.tw/

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第 109727 筆【更新】 112/11/1 21:11

黃○偉 問 : 請問我有看到一個禁止處分的案件，這種可以投標嗎？要怎麼評估風險？

解答
人氣:204

您好～

基本上投標是沒有問題。

禁止處分是在105年7月1日犯罪沒收新制的新規定，檢察署等單位對於犯罪集團可以先採取禁止處分登記，防止它們脱產，投標要注意的地方就是權狀會比較晚取得，大概正常2-8個月，所以如有請銀行代墊投標尾款，高利息會多付幾個月。

另外如果是點交的房子照樣進行，不會影響。

產權基本上是沒有問題 ，只是權狀比較晚拿到。

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第 107905 筆【更新】 112/8/9 12:11

宋○如 問 : 拍賣房子是未保存又無土地，可投資嗎？

解答
人氣:197

您好～

未保存，即未保存登記建物，也就是沒有權狀的違章建物。

沒有權狀，拍賣公告為何有建號，那是配合法院查封測量用的臨時建號，得標後即塗銷。

未保存又無拍賣土地，如果土地所有權人是土地銀行或高雄市政府或國有財產局，通常不會要求拆屋還地，但要支付地租。

這種案件底價都很低，也有多人搶標，主要評估是租金投報的計算。

像上次一位同學標一間底價80萬，標260萬，25人競標。

他告訴我，可租四萬，要付國有財產署每月一萬元，淨收三萬。

標260萬，每月租金三萬，很划算啊

如果土地是私人所有就要小心，得標後會不會被拆屋還地，這是高階班課程，以後再探討。

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第 107472 筆【更新】 112/7/23 22:1

林○ 問 : 請問謄本上土地標示部上的土地公告現值，與土地所有權部
當期申報地價。
這兩價格不同、差別是？
兩者每平方米單價差很多正常嗎？

解答
人氣:113

您好～

公告土地現值，依據平均地權條例第46條規定於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地現值的參考，並作為主管機關審核土地移轉現值之依據。

公告土地地價，依據平均地權條例第14條規定，（該條文經106年5月10日華總一義字第10600056451號令修正公布，將重新規定地價期間由每3年調整一次改為每2年調整一次），自107年起已規定地價地區，係政府每2年重新規定地價時，參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估，於1月1日公告，作為土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。

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第 104976 筆【更新】 112/3/15 10:4

江○華 問 :
想請教
有看過未辦理繼承的法拍屋

跟一般法拍屋比較有其他風險或有多出來的稅費嗎？

這種是值得推薦的物件嗎？

解答
人氣:342

您好～

法院拍賣與國產署未辦繼承拍賣的幾項差異:
1.法拍是拍賣取得; 國產署未辦繼承是買賣取得

2.抵押權,法院全部塗銷; 未辦繼承案件不塗銷,投標人需留意抵押權是否尚有欠款。

3.法院現場與通訊都有,國產署目前只有通訊投標。

4.法院是現場點交; 國產署是書面點交。

5.法院不開放看屋,國產署部分有開放看屋。

6.法院如不足清償時,會拍賣無實益停拍;國產署拍定價金如不足清償土增稅，由拍定人負擔。

7.法院如無優先權案件,是拍定後7日內繳清價金;國產署是投定後大約有1個月左右時間繳清價金;都可以貸款

8.未辦繼承第一次標售底價大部分都是以土地公告現值及房屋評定現值定出，幾乎偏低於市價，所以有時候競標者也會很多。

只要有夠便宜，都值得我們去評估推薦喔！

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第 102938 筆【更新】 111/12/9 10:13

吳○辰 問 : 請問，如果需要銀行代墊，銀行是對兩人信用財力做評估，還是只針對百分之99那位？

解答
人氣:315

您好～

具名人兩人，個人信用、財力資歷都需評估，不分1/100或99/100。

建議需要代墊款時，請明確告知銀行，要用兩人具名投標，也一起評估資歷、財力，避免爾後出現代墊款金額不符麻煩。

央行打房，名下有三間房子
包含三間，貸款成數只剩4成。

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第 102936 筆【更新】 111/11/28 17:23

吳○俊 問 : 請教各位先進
請問既成巷道會有人標嗎？

解答
人氣:232

您好～


先查使用分區，再評估有那些人會來標，需求如何，一般道路地買賣價格，大都取決於辦理容積移轉強度，如拍賣價格與市場行情價差多大,投報高就有人標,反之則乏人問津。

而依據「都市計畫容積移轉實施辦法」規定，都市計畫區範圍內的既成道路，如非屬都市計畫公共設施保留地，就無法辦理容積移轉。都市計畫外之既成道路，目前尚無法適用容積移轉。

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第 97053 筆【更新】 110/12/15 10:43

謝○德 問 : 請問，地點很好的宮廟持分，以好幾年多次拍賣沒人敢標，可以評估去標或是放棄?

解答
人氣:239

您好～

如果市價1000萬
1.有點交標850~900萬
2.簡易不點交標700~750萬
3.有宮廟標600~650萬
4.有宫廟又持分標500~550萬

難度在哪裡，財富就在那裡

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想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？
您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。
我想做法拍投資，新手最容易忽略什麼？法拍屋最常見風險有哪些？
您好～

法拍屋常見風險可整理為 8 類：
1、不點交／占用排除
2、屋況瑕疵：漏水、海砂、輻射、違建等
3、權利結構問題：分管、共有、基地持分過小
4、他項權利／通行問題：地上權、通行權、袋地等
5、公法限制：都市計畫、使用分區、套繪、限制登記等
6、費用與管理爭議：管理費、稅費、規約、管委會糾紛
7、建物登記不完整：增建未保存、未登記建物（後續處理成本）
8、特殊風險：凶宅爭議、嫌惡設施、邊坡／地質等
可請專業公司協助做風險調查、行情影響評估與避險建議。
我考慮投資一塊便宜法拍土地，但經過鄉土調查得知當地過去有地震災害，請問有網路方式可查詢?
您好～

通常居民記憶中有印象，代表過去絕對不是輕微的發生，須謹慎評估是否值得投資，畢竟未來要出售土地，買方也會有相同顧慮。

網路上最快查詢方式是用『國土測繪圖資雲』，輸入地號查詢你的要土地位置，再開啟『圖層設定』->『圖層列表』->『災害潛勢』->『全臺活動斷層分布位置圖』，發現斷層帶恰好經過你所提的土地位置，不建議投資。

網址：https://maps.nlsc.gov.tw/
請問我有看到一個禁止處分的案件，這種可以投標嗎？要怎麼評估風險？
您好～

基本上投標是沒有問題。

禁止處分是在105年7月1日犯罪沒收新制的新規定，檢察署等單位對於犯罪集團可以先採取禁止處分登記，防止它們脱產，投標要注意的地方就是權狀會比較晚取得，大概正常2-8個月，所以如有請銀行代墊投標尾款，高利息會多付幾個月。

另外如果是點交的房子照樣進行，不會影響。

產權基本上是沒有問題 ，只是權狀比較晚拿到。
拍賣房子是未保存又無土地，可投資嗎？
您好～

未保存，即未保存登記建物，也就是沒有權狀的違章建物。

沒有權狀，拍賣公告為何有建號，那是配合法院查封測量用的臨時建號，得標後即塗銷。

未保存又無拍賣土地，如果土地所有權人是土地銀行或高雄市政府或國有財產局，通常不會要求拆屋還地，但要支付地租。

這種案件底價都很低，也有多人搶標，主要評估是租金投報的計算。

像上次一位同學標一間底價80萬，標260萬，25人競標。

他告訴我，可租四萬，要付國有財產署每月一萬元，淨收三萬。

標260萬，每月租金三萬，很划算啊

如果土地是私人所有就要小心，得標後會不會被拆屋還地，這是高階班課程，以後再探討。
請問謄本上土地標示部上的土地公告現值，與土地所有權部
當期申報地價。
這兩價格不同、差別是？
兩者每平方米單價差很多正常嗎？
您好～

公告土地現值，依據平均地權條例第46條規定於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地現值的參考，並作為主管機關審核土地移轉現值之依據。

公告土地地價，依據平均地權條例第14條規定，（該條文經106年5月10日華總一義字第10600056451號令修正公布，將重新規定地價期間由每3年調整一次改為每2年調整一次），自107年起已規定地價地區，係政府每2年重新規定地價時，參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估，於1月1日公告，作為土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。

想請教
有看過未辦理繼承的法拍屋

跟一般法拍屋比較有其他風險或有多出來的稅費嗎？

這種是值得推薦的物件嗎？
您好～

法院拍賣與國產署未辦繼承拍賣的幾項差異:
1.法拍是拍賣取得; 國產署未辦繼承是買賣取得

2.抵押權,法院全部塗銷; 未辦繼承案件不塗銷,投標人需留意抵押權是否尚有欠款。

3.法院現場與通訊都有,國產署目前只有通訊投標。

4.法院是現場點交; 國產署是書面點交。

5.法院不開放看屋,國產署部分有開放看屋。

6.法院如不足清償時,會拍賣無實益停拍;國產署拍定價金如不足清償土增稅，由拍定人負擔。

7.法院如無優先權案件,是拍定後7日內繳清價金;國產署是投定後大約有1個月左右時間繳清價金;都可以貸款

8.未辦繼承第一次標售底價大部分都是以土地公告現值及房屋評定現值定出，幾乎偏低於市價，所以有時候競標者也會很多。

只要有夠便宜，都值得我們去評估推薦喔！
請問，如果需要銀行代墊，銀行是對兩人信用財力做評估，還是只針對百分之99那位？
您好～

具名人兩人，個人信用、財力資歷都需評估，不分1/100或99/100。

建議需要代墊款時，請明確告知銀行，要用兩人具名投標，也一起評估資歷、財力，避免爾後出現代墊款金額不符麻煩。

央行打房，名下有三間房子
包含三間，貸款成數只剩4成。
請教各位先進
請問既成巷道會有人標嗎？
您好～


先查使用分區，再評估有那些人會來標，需求如何，一般道路地買賣價格，大都取決於辦理容積移轉強度，如拍賣價格與市場行情價差多大,投報高就有人標,反之則乏人問津。

而依據「都市計畫容積移轉實施辦法」規定，都市計畫區範圍內的既成道路，如非屬都市計畫公共設施保留地，就無法辦理容積移轉。都市計畫外之既成道路，目前尚無法適用容積移轉。
請問，地點很好的宮廟持分，以好幾年多次拍賣沒人敢標，可以評估去標或是放棄?
您好～

如果市價1000萬
1.有點交標850~900萬
2.簡易不點交標700~750萬
3.有宮廟標600~650萬
4.有宫廟又持分標500~550萬

難度在哪裡，財富就在那裡
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