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您好～

查封時有第三人陳報租約，法院會以民法第425條：買賣不破租賃公告不點交。

但第一拍流標後，抵押債權人又會以民法866條排除租約，讓法院改為「有點交」。

以上拍賣資訊都會在拍賣公告詳載。

您好～

法拍屋為債務人居住，法院要除去債務人居住使用權，點交房屋給得標人。

如有租，借，佔則為不點交。

租：民法425條「買賣不破租賃」，除非證明租約是通謀虛假的假租約，否則得標人要承受租約條件成為新房東。

借：買賣破借用，民事執行處不點交，可向民事庭訴請交屋，此為「訴訟」點交。

佔：無權佔有，部份事務官是以點交處理，部份公告不點交。

這種不點交屬簡易不點交

本案債務人及住屬居住，事務官是以房屋未完全債務人居住（未現實占有），債務人家屬及債務人共住，事務官是認定債務人家屬是借用關係。

法院是一國多制，很多事務官反而認定債務人家屬等同債務人，公告拍定後點交，否則除非債務人是一人單身居住是點交，其他都為不點交。

本案事務官從嚴認定「點交」，有公權力怠惰感覺。

對我們上課同學不是壞事，這是「簡易不點交」，更可低價得標！

您好～

民法425條一般都稱是「買賣不破租賃」，但「所有權移轉不破租賃」才是較精確的說法 。

所以繼承或受贈取得的不動產如有租約,除符合法律規定之不適用情形外，依法繼承人或受贈人一樣需繼受租賃之權利義務。

您好～

查封時如果屋主住裡面，法院公告拍定後點交，如果是房客住裡面，法院公告不點交，換得標人當新房東，延續原租約的租期及租金。

這就是民法425條「買賣不破租賃」

您好～

1. 通常投標人看法院公告有記載「第三人承租中，拍定後不點交」等語，就要有警覺是否有民法第425條買賣不破租賃之適用，倘確有適用該規定之餘地(排除假租約等)，則拍定人與第三人間將有租賃關係存在，第三人即有繳納租金予拍定人之義務。

2. 至於大樓管理費應由何人繳納，分析如下：
A. 公寓大廈管理條例第10條第2項本文規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」等語，由此可知，管理費之繳納義務人是區分所有權人（屋主），管委會自得依法律規定，要求屋主繳納管理費。至於前屋主積欠之管理費，不論筆錄是否有詳載，通說認為新屋主(拍定人)並無繳納之義務，管委會自不得請求新屋主繳納之。

B. 倘屋主(前、後)與承租人間有管理費分擔之約定，例如約定管理費由承租人負擔等，但這僅是屋主與承租人間之約定，基於「債之相對性」，屋主無法拿租約來向管委會主張不繳納。如果承租人不依約繳納，屋主僅能先繳納管理費後，再向承租人請求。

C. 惟公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」由此可知，管理委員會亦可直接向住戶請求給付管理費，然此通常需要規約規定，若無規約明定即會產生爭議，且訴訟實務上，管理委員會亦僅會對區分所有權人訴請繳納管理費，不會對住戶提起訴訟。

3. 如果舊屋主與第三人(即承租人、住戶，下稱第三人)間確有管理費由第三人繳納之約定，拍定人有何方法可督促第三人往後管理費之繳納：
A. 如果規約有約定，管理費不繳納超過2月，可以將磁扣消磁及不得使用設施等，那拍定人則可以以存證信函告知第三人如果不按期繳納管理費，管委會會依規約將磁扣消磁，致其無法搭乘電梯、不得使用設施及下開B、C等效果，此即可督促第三人繳納管理費。

B. 拍定人依督促程序聲請支付命令，請求第三人給付租約所約定之社區管理費。此程序相對於一般訴訟程序快速很多，並於取得該費用後，由屋主向管委會繳納。

C. 如果規約規定第三人亦有繳納管理費之義務，可協助管委會催告第三人繳納管理費，如逾期未繳納，亦可向法院依督促程序聲請支付命令，請求之，並得請管委會向主管機關舉報，對該第三人進行裁罰。

您好～

1. 優先承購權在法拍市場可說是又愛又恨的權利，當物件是多雕持分時，如果你已佔得先機取得持分，自然會因取得優先承購權，而有以逸待勞，便宜購得他人持分之機會，所以解答本案前，先來簡單說明，本件可能涉及之法條。

2. 按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」民法第426-2條定有明文。復按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」土地法第104條亦定有明文。

3. 以上開法條可知，只要基地所有權人與房屋所有權人間存在有效之租約，且房屋尚存在，就會有物權效力(對世效)的優先承買權可以行使，至於租約時間長短、租金為何，在所不論。簡單來說，民法第425條買賣不破租賃與民法第426-2條、土地法第104條之優先承買權要件不同，不可混為一談。優先承買權如果行使，即不會討論到民法第425條買賣不破租賃的問題，因為優先承買權是在處理承租人有無以同一條件購買基地的前階問題，買賣不破租賃則是在處理承租人不行使優先承買權後，新所有權人與承租人間是否有租賃關係存在的問題。

4. 綜上所述，租一塊地蓋房子，如果房子已興建完畢且尚存在，地主出售基地，十年租約縱無公證，仍是可以主張優先承購權的。但須注意，承租的範圍也會影響優先承買權之範圍，乃屬當然。

5. 最後，提供幾則實務判決供參考，臺灣屏東地方法院109年度簡上字第151號判決、臺灣臺中地方法院109年度重訴字第433號判決、臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第301號。

您好～

視第三人使用權源而定，無權佔有，有權無償借用或有權有償租用。

依民法425條買賣不破租賃，如為租用關係，得標人要承受原租約規定，租期屆止才能要求第三人搬走。

您好～

如果你所承租的房屋是被抵押權人聲請拍賣，就有可能被聲請法院除去租賃權。

在法院還沒有將房屋拍賣出去及點交前，你還是可以繼續居住到租約期滿。

如果是一般債權人聲請拍賣，因有買賣不破租賃，拍出後執行法院不會點交。

您好～

如果不能證明租約是通謀虛偽，當然得標人要承受原租約內容。
告對方通謀虛偽需我方舉證，沒有充分證據，我方是打不贏這個訴訟的。

最好先否認其租約之存在，對方則要舉證其租約之真實，再尋求其破綻，讓法院認定其為通謀虛偽，才能破解此租約。

您好～

民法425條買賣不破租賃，法律保護房客租期及租金，除非能證明租約是通諜虛偽，否則得標人要身受原租約內容。