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第 97055 筆【更新】 110/12/30 17:38

羅○芳 問 : 請問一下如果只單獨購買大樓的車位，但不是大樓住戶可以購買嗎？

解答
人氣:237

您好～

有獨立產權的車位是可以，不是含在大公設裡面的。

車位分為法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位三種。

法定停車位
是指依據建築技術規則設計施工編第59規定，按大樓樓地板面積一定比例設置的停車位。依民國80年9月18日內政部函令，法定停車位必須登記為公共設施，無法取得獨立權狀，故不得與主建物分開買賣，
所以須跟著主建物一起辦理產權移轉(不含80.09.18前登記的建物)。

增設停車位
係指在法定停車位之外，建商或起造人自行增加規劃之停車位。
此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，可以登記為主建物單獨移轉。

獎勵停車位
是依建築技術規則設計施工編第59條之2規定等規定，由建商在法令所要求應設的停車位以外，另外增設停車位供公眾使用，政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。
此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。

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第 97072 筆【更新】 110/6/29 16:42

曾○慈 問 : 請問法拍屋的建物面積是如何計算的？有的怎麼跟權狀面積不一樣！

解答
人氣:247

您好～

法院因為審判的獨立性，各地方法院及每位法官，各有不一樣的做法，就連法拍屋的面積公告，也是呈現一國多制。

台北、士林、板橋、新竹及台南五家法院，法拍屋的面積公告是不含公共設施(樓梯/電梯/走廊/車位...等)，只公告主建物（樓層面積，即室內面積）及附屬建物面積（陽台、花台等），投標人要另外調閱地政謄本，才能得知真正權狀面積；而其它法院的面積公告，則是完整的權狀面積。

有些未在拍賣公告的增建部份，如果無法獨立使用，為主建物之從物，則根據「主物之處分及於從物」，您買到主物，當然同時買到增建物；相反，此增建物為另獨立之主體，既然不在拍賣範圍，也就與您無關了。

所以，詳讀法院拍賣公告，單指建物面積部份，除公告記載外，另有三種要注意狀況，公共設施、未登記陽台及主從物的增建部份。

已解答文章:45筆
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第 97245 筆【更新】 110/6/22 23:59

黃○榮 問 : 請問「只賣建物不賣土地」，在房地合一稅2.0下，是不是完全沒有優勢？

解答
人氣:163

您好～

對，沒有土地漲價額可抵扣房地合一税。

但像我嘉義80個車位，1300多坪，土地只有10坪也無法抵扣。

但我收租等兩年再出售也無妨

等五年也可，收租有七%投報，還捨不得賣

已解答文章:1004筆
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第 97499 筆【更新】 109/10/3 20:13

黃○儀 問 : 請問：公設比多少才合理？

解答
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您好～

合理的公設比並沒有一定的標準，一般建議如下：

如果房屋共同使用部分的權狀坪數內含車位，則公設比會大大提高。

若公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋，通常單價可能會比鄰近地區正常規格的房屋略低一些，買屋人在比價時要特別注意。
如果停車位獨立計價，必需將權狀坪數扣除停車位面積，才是買方以每坪「單價」計價的物權面積。千萬別被建商或賣方矇混了。

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第 97481 筆【更新】 109/9/10 14:1

陳○溢 問 : 筆錄
本件拍賣該共同使用部分之建物，是否有停車位，應買人應自行注意查明，縱有該附屬之停車位，惟因系拍賣上開物之應有部分，其使用依法依該共有人協議為之，故此部分拍定後仍不點交…看不懂是什麼意思?

解答
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您好～

停車位為共同使用部分，故登記方式以公共設施方式與其他共同使用部分合併登記，且無單獨之建物所有權狀。
茲需有分管協議，將各別之權利範圍及停車使用位置，依實際使用情形分管。

其公告意思就是需依分管協議

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第 98326 筆【更新】 102/10/4 12:55

5○○8 問 : 要怎麼判斷標的物在會不會進入4拍呢？另外，公告上說鑑價報告有停車位，但車位被佔用中，要自行查明是否有車位使用權，但要如何查明是否有車位呢？那如果真的有車位，現在被不明人人士佔用中，又該如何處理呢？？

解答
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您好！

台端這兩個問題，在文化大學實戰研習班中的課程，我們必需花三個鐘頭講述，篇幅之故，提供以下幾個連結供參考！

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第 98318 筆【更新】 102/9/30 19:23

4○○○2 問 : 請問，有些法拍屋（例：102司卯60187）第一拍的底價已經明顯低於市面二手屋行情，而且還點交，有些甚至還附車位，為什麼鑑價會這麼低呢？真的有這麼便宜的事嗎？會不會有什麼陷阱需要注意呢？

解答
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您好！

法拍屋查封後，法院通知不動產鑑價公司進行估價（費用由債權人先墊，但不能指定那一家，用輪流的），法院收到鑑價報告後，再請債權人及債務人表示意見，最後由法官依心證定出第一次拍賣底價，並排出第一次拍賣的日期。

由於法拍屋的鑑價費用通常不高，鑑價準確與否又無一套考核制度，所以碰上不用心的估價人員，往往估價結果偏離行情；如果屋主欠錢跑路，或者債權人疏於表示意見，法官定出的底價常出乎意料之外。

以目前各法院第一次拍賣的底價，約一成偏低行情，造成多人競標，而且得標價格高出底價很多；另有一成底價卻高的離譜，縱使不斷流標，到最後一拍（第四次拍賣）仍是無人問津。

所以有經驗的投資客，對於底價或拍賣次數只是個參考數字，如何評估，要在第幾拍進場投標，甚至預估要加多少價錢才有得標機會，這是一門要花時間專研的學問。

請參考點閱：

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第 97910 筆【更新】 102/6/15 0:11

陳○生 問 : 請問：得標後
1.之前積欠的大樓管理費要得標人付嗎？要另外打官司嗎？
2.法院公告並沒記載停車位，怎麼知道有無標到停車位？
3.如果有停車位，可是法院公告沒記載，並登記在之前債務人名下，是不是代表車位沒被法拍？(台北)

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您好！

管理費及車位被偷賣問題已有多人提問，茲提供以下兩項連結說明，若有不清楚，請再針對細節發問。

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第 97650 筆【更新】 102/5/22 9:22

林○惠 問 : 請問高雄市鼓山區弘利大樓的車位是平面還是機械的?(高雄)

解答
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您好！
　
個案問題，將安排本案承辦人與您說明

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第 97627 筆【更新】 102/1/17 9:24

金○貞 問 : 請問 潛在土地增值 是否要繳增值稅的意思 那要多少 如何看出有無車位 謝謝您!!(台北)

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您好！

剛拍賣時，債務人是賣方，依稅捐法規，賣方要課繳土地增值稅，得標人要等到他日出售時才要繳納土地增值稅；一般買賣，得標人當年度轉售時因土地公告現值幾無增加，所以同年度出售是免土增稅。

只有法院拍賣，得標人馬上轉手要面臨土增稅的負擔，如果網站上的資料有註明『潛在土地增值』，那就要小心會有額外稅費的問題，為何如此？請參閱連結以下說明：

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請問一下如果只單獨購買大樓的車位，但不是大樓住戶可以購買嗎？
您好～

有獨立產權的車位是可以，不是含在大公設裡面的。

車位分為法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位三種。

法定停車位
是指依據建築技術規則設計施工編第59規定，按大樓樓地板面積一定比例設置的停車位。依民國80年9月18日內政部函令，法定停車位必須登記為公共設施，無法取得獨立權狀，故不得與主建物分開買賣，
所以須跟著主建物一起辦理產權移轉(不含80.09.18前登記的建物)。

增設停車位
係指在法定停車位之外，建商或起造人自行增加規劃之停車位。
此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，可以登記為主建物單獨移轉。

獎勵停車位
是依建築技術規則設計施工編第59條之2規定等規定，由建商在法令所要求應設的停車位以外，另外增設停車位供公眾使用，政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。
此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。
請問法拍屋的建物面積是如何計算的？有的怎麼跟權狀面積不一樣！
您好～

法院因為審判的獨立性，各地方法院及每位法官，各有不一樣的做法，就連法拍屋的面積公告，也是呈現一國多制。

台北、士林、板橋、新竹及台南五家法院，法拍屋的面積公告是不含公共設施(樓梯/電梯/走廊/車位...等)，只公告主建物（樓層面積，即室內面積）及附屬建物面積（陽台、花台等），投標人要另外調閱地政謄本，才能得知真正權狀面積；而其它法院的面積公告，則是完整的權狀面積。

有些未在拍賣公告的增建部份，如果無法獨立使用，為主建物之從物，則根據「主物之處分及於從物」，您買到主物，當然同時買到增建物；相反，此增建物為另獨立之主體，既然不在拍賣範圍，也就與您無關了。

所以，詳讀法院拍賣公告，單指建物面積部份，除公告記載外，另有三種要注意狀況，公共設施、未登記陽台及主從物的增建部份。
請問「只賣建物不賣土地」，在房地合一稅2.0下，是不是完全沒有優勢？
您好～

對，沒有土地漲價額可抵扣房地合一税。

但像我嘉義80個車位，1300多坪，土地只有10坪也無法抵扣。

但我收租等兩年再出售也無妨

等五年也可，收租有七%投報，還捨不得賣
請問：公設比多少才合理？
您好～

合理的公設比並沒有一定的標準，一般建議如下：

如果房屋共同使用部分的權狀坪數內含車位，則公設比會大大提高。

若公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋，通常單價可能會比鄰近地區正常規格的房屋略低一些，買屋人在比價時要特別注意。
如果停車位獨立計價，必需將權狀坪數扣除停車位面積，才是買方以每坪「單價」計價的物權面積。千萬別被建商或賣方矇混了。
筆錄
本件拍賣該共同使用部分之建物，是否有停車位，應買人應自行注意查明，縱有該附屬之停車位，惟因系拍賣上開物之應有部分，其使用依法依該共有人協議為之，故此部分拍定後仍不點交…看不懂是什麼意思?
您好～

停車位為共同使用部分，故登記方式以公共設施方式與其他共同使用部分合併登記，且無單獨之建物所有權狀。
茲需有分管協議，將各別之權利範圍及停車使用位置，依實際使用情形分管。

其公告意思就是需依分管協議
要怎麼判斷標的物在會不會進入4拍呢？另外，公告上說鑑價報告有停車位，但車位被佔用中，要自行查明是否有車位使用權，但要如何查明是否有車位呢？那如果真的有車位，現在被不明人人士佔用中，又該如何處理呢？？
您好！

台端這兩個問題，在文化大學實戰研習班中的課程，我們必需花三個鐘頭講述，篇幅之故，提供以下幾個連結供參考！

請問，有些法拍屋（例：102司卯60187）第一拍的底價已經明顯低於市面二手屋行情，而且還點交，有些甚至還附車位，為什麼鑑價會這麼低呢？真的有這麼便宜的事嗎？會不會有什麼陷阱需要注意呢？
您好！

法拍屋查封後，法院通知不動產鑑價公司進行估價（費用由債權人先墊，但不能指定那一家，用輪流的），法院收到鑑價報告後，再請債權人及債務人表示意見，最後由法官依心證定出第一次拍賣底價，並排出第一次拍賣的日期。

由於法拍屋的鑑價費用通常不高，鑑價準確與否又無一套考核制度，所以碰上不用心的估價人員，往往估價結果偏離行情；如果屋主欠錢跑路，或者債權人疏於表示意見，法官定出的底價常出乎意料之外。

以目前各法院第一次拍賣的底價，約一成偏低行情，造成多人競標，而且得標價格高出底價很多；另有一成底價卻高的離譜，縱使不斷流標，到最後一拍（第四次拍賣）仍是無人問津。

所以有經驗的投資客，對於底價或拍賣次數只是個參考數字，如何評估，要在第幾拍進場投標，甚至預估要加多少價錢才有得標機會，這是一門要花時間專研的學問。

請參考點閱：
請問：得標後
1.之前積欠的大樓管理費要得標人付嗎？要另外打官司嗎？
2.法院公告並沒記載停車位，怎麼知道有無標到停車位？
3.如果有停車位，可是法院公告沒記載，並登記在之前債務人名下，是不是代表車位沒被法拍？(台北)
您好！

管理費及車位被偷賣問題已有多人提問，茲提供以下兩項連結說明，若有不清楚，請再針對細節發問。

請問高雄市鼓山區弘利大樓的車位是平面還是機械的?(高雄)
您好！
　
個案問題，將安排本案承辦人與您說明
請問 潛在土地增值 是否要繳增值稅的意思 那要多少 如何看出有無車位 謝謝您!!(台北)
您好！

剛拍賣時，債務人是賣方，依稅捐法規，賣方要課繳土地增值稅，得標人要等到他日出售時才要繳納土地增值稅；一般買賣，得標人當年度轉售時因土地公告現值幾無增加，所以同年度出售是免土增稅。

只有法院拍賣，得標人馬上轉手要面臨土增稅的負擔，如果網站上的資料有註明『潛在土地增值』，那就要小心會有額外稅費的問題，為何如此？請參閱連結以下說明：

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