法拍知識庫
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您好～

法拍農地申請不課徵土地增值稅案件，如經核准後有應退稅款時，因該退稅款係屬拍賣所得價金的一部分，會交由執行法院重行分配給債權人。

如重行分配後尚有剩餘款時，債務人是可分配到價金的。

您好～

假設在房地合一稅新制下，單身換屋族「先買後賣」至更大的房子，欲並用重購退稅、房地合一稅自住減免，戶籍條件、自住事實、持有年限等都是關鍵因素。

實例上最常發生換屋者馬上將戶籍遷至新房，「先買後賣」在同個時間上，換屋者會同時擁有兩間房子，只要在這一段時間內將戶籍從舊屋遷到新房，基本上國稅局都能認定重購退稅。

需特別注意的是，若還想申請房地合一稅新制的自住減免優惠：出售時享400萬元的所得免稅額且適用10％課徵稅率，前提舊屋必須設籍連續滿6年。換屋前最好先了解相關稅制，「因為差的錢會差很多」。

最保險的作法，買新房後別急著將戶籍遷出。等舊屋在兩年內賣掉後，再將戶籍遷到新屋，這樣就能享有兩種優惠。

您好～

土地增值稅有兩種稅率，一為自用稅率，一生只能享用一次，稅率10%
另一為一般稅率，從20至40%累進稅率

法院在做分配表時，根本無法得知債務人會用何種稅率，所以均統一以較高的一般稅率核課
如果債務人符合自用住宅稅率標準，且願意以自用住宅稅率辦理，在得標後一個月內，要趕快到稅捐機關申請，那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院，即稱為「法拍退稅額 」
實務上法拍退稅額還是以透天居多，因土地持分大，仿間代書都會幫忙處理

您好～

法院在做分配表時，根本無法得知債務人會用何種稅率，所以均統一以較高的一般稅率核課；如果債務人符合自用稅率標準，且願意以自用稅率辦理，在得標後一個月內，要趕快到稅捐機聲請，那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院，即稱為法拍屋退稅額，法院再依分配表順序繼續撥發。

所以此筆退稅額，原則上抵押債權的銀行最先受償，所有債權受償有剰餘，才會輪到債務人的份。

債務人一生只有一次的自用稅率機會，依現在法院生態，此筆退稅幾乎跑到銀行口袋，怎麼會債務人願意趕在３０天內到稅捐單位辦理呢？

法拍屋市場，從民國７０年以來，就有少數的代書，專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主；取得屋主同意委託書後，就向抵押債權銀行談判，犧牲債務人一生一次自用稅機會，換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人，達成三方贏家，當然第三方就是承辦的代書。

除非是家公營銀行，像台銀，土銀等，僵硬無彈性外，其餘民營銀行均可配合，只是每家的回饋金不同罷了。回饋的款項，承辦代書憑委託書可代債務人領取，委託的債務人可要注意雙方契約，如何保障自身權益。

您好～

重購自用住宅用地，依《土地稅法》第35條規定申請退還已繳納的土地增值稅，經稽徵機關核准退還已繳納的土地增值稅。

假如某位陳先生重購的自用住宅用地業經法院查封拍賣。依《土地稅法》第37條規定，所重購的自用住宅用地，因經法院拍賣，其土地產權移轉予拍定人，土地產權發生移轉，陳先生所重購土地即違反《土地稅法》第37條規定：重購土地退還土地增值稅者，自土地完成移轉登記之日起5年內不得再移轉的規定，所以陳先生是會被追繳原退還稅款。

相反的，若陳先生所重購自用住宅土地持有已超過5年法定期限，而後遭法院執行拍賣，那就不會被追繳原退還稅款。

您好～

房地合一稅和增值稅都有「自用」節稅方式，請善加利用。

（一）增值稅：
1、「一生一次」與「一生一屋」稅率都是10%，需自用住宅「一生一次」使用過後，得再申請適用「一生一屋」自用住宅用地稅率。

2、「一生一次」一生限用1次，「一生一屋」無次數限制，只要符合一生一屋的各項條件，都可申請適用，無次數限制。

3、「一生一屋」的優惠稅率必要條件為，曾使用過土地增值稅「一生一次」自用住宅用地稅率；土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，須設戶籍且持有該自用住宅連續滿6年；簽約買賣前5年，沒有任何出租或營業使用。

（二）房地合一稅：
1、個人交易自住房屋、土地符合一定條件者，課稅所得(稅基)400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅。

適用條件為
1、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2、交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。
3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

（三）重購退稅：
無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內，且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。

法拍基礎班（三）將針對各種節稅方式將深入分析說明，歡迎報名課程。

您好！

有點交的法拍屋，法院會負責把房房點交給得標人，但法院點交程序長達四個月，從法院先發文命債務人自動搬遷、法院書記官現場履勘，協商交屋到法官定期強制交屋，每一個程序法院都會發文給得標人與債務人；當債務人要求高額搬家費，得標人完全不理時，債務人心生不滿就會在法院交屋前破壞房屋內部再離去。

法院完成它的交屋目標，雖然看屋屋內遭破壞，承辦的書記官也只能記明筆錄，請得標人向檢查官申訴，告債務人破壞刑責。遇到這種情形，勞心勞力，再怎麼便宜的房子，其實也不值得買。

本公司從事法拍屋業務十餘年，有點交的房子，除聲請法院點交程序外，我們會另安排一組點交人員，不斷與對方溝通協商，並替對方辦理法拍退稅，再配合一點預算內的搬家費給對方，才能在短期內達成雙方和諧交屋。

請參考連結奇摩知識：●買到法拍屋,原屋主多久會搬走交屋給我?

您好！

法院整個點交流程約四個月之久，確實長又煩，我們幫客戶代標法拍屋，如果每一件都要花那麼長的時間，我看兩、三年就要關門大吉，我們能經營二十來年，當然不可能都依靠法院點交程序。

法院點交分三步驟，一發文通知現住人自動搬遷命令，二書記官安排現場履勘並協商雙方交屋時間，最後協商不成則進行強制交屋。

在法院三項程序進行中，我們有點交小組與對方不斷協商溝通，並協助對方辦理退稅，配合一些專業技巧，加上一筆客戶己預算合理的搬遷費，我們案子平均要求兩個月內結案交屋。

萬一碰上無人居住的法拍屋，我們就要判斷是否要自行點交；從公告查封筆錄，左鄰右舍的訪談，以及斷水斷電情形，如果評估對方回來抗爭機會不高，經過公司三位資深主管簽字，我們就代替法院執行點交動作，讓房子得標一個月內交屋，客戶趕快進住使用，我們則結案收錢。

但，這樣做會有後遺症嗎？當然有，而且萬分之一的機會不好收拾，這就是我們專業代標，收取服務費應負擔的風險，就像銀行放款，己經很保守了，但還是有呆帳的風險。

做法拍點交工作愈久，其實擔心的事更多，為了減少後遺症的發生，自行點交時，我們會做下列保全程序：
當日點交進行中，最少有五位以上工作人員，開鎖的鎖匠是我們長期配合的夥伴，屋內留置物一一清點造冊，並由現場人員照相簽名，再送交公司專用倉庫存放半年以上，對方均未回來索取，再以廢棄物處理。

點交當天，將房屋交給客戶使用，並給客戶一張點交保固書，內容聲明房子已由本公司騰空交客戶，如有第三人要索取留置物，請直接與本公司接洽，完全與客戶無涉。

客戶委託我們，支付服務費，我們就有義務讓客戶無交屋後遺症發生。

有少數的案件，對方逾半年回來要求返還屋內留置物，而東西己被我們丟棄，我們會意思、意思貼補對方，如雙方無法達成和解，甚至檢察官將我們起訴，我們的律師也有辦法打贏官司，讓法官判我們無罪。

也許有些風險或者煩索，但有那些行業沒風險呢？只要我們專業夠，而且謹慎，這行業的風險對我們而言是很低的。

您好！

買到法拍屋的得標人，７天內要繳清尾款，法院如何分配這筆款項呢？優先順序呢？

一 ．執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。

二．扣土地增值稅，房屋稅，地價稅。

三．抵押債權人(大部份都是銀行)分配，有多順位債權人時，依順位優先受償。

四．營業稅等國家欠稅

五．普通債權人(幾乎是民間債權人)，有多位債權人時，依債權比例分配。

六．如有甚剩餘，分配給原屋主所有權人。

而法拍屋的退稅是指上面第二項中的土地增值稅；目前土增稅有兩種稅率，一為自用稅率，一生只能享用一次，稅率10%，另一為一般稅率，從２０至４０％。

法院在做分配表時，根本無法得知債務人會用何種稅率，所以均統一以較高的一般稅率核課；如果債務人符合自用稅率標準，且願意以自用稅率辦理，在收到稅單後一個月內，要趕快到稅捐機聲請，那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院，即稱為「法拍屋退稅額」，法院再依分配表順序繼續撥發。

所以此筆退稅額，原則上抵押債權不足清償的銀行最先受償，所有債權清償有剩餘，才有輪到債務人的份。

債務人一生只有一次的自用稅率機會，依現在法院生態，此筆退稅幾乎跑到銀行口袋，怎麼會債務人願意趕在３０天內到稅捐單位辦理呢？

法拍屋市場，從民國７０年以來，就有少數的代書，專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主；取得屋主同意委託書後，就向抵押債權銀行談判，犧牲債務人一生一次自用稅機會，換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人，達成三方贏家，當然第三方就是承辦的代書。

除非是家公營銀行，像台銀、土銀等，僵硬無彈性外，其餘民營銀行均可配合，只是每家的回饋金不同罷了。

您好！

買到法拍屋的得標人，７天內要繳清尾款，法院如何分配這筆款項呢？優先順序呢？

一 ．執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。

二．扣土地增值稅，房屋稅，地價稅

三．抵押債權人(大部份都是銀行)分配，有多順位債權人時，依順位優先受償

四．普通債權人(幾乎是民間債權人)，有多位債權人時，依債權比例分配

五．如有甚剩餘，分配給原屋主所有權人

而法拍屋的退稅是指上面第二項中的土地增值稅；目前土增稅有兩種稅率，一為自用稅率，一生只能享用一次，稅率10%，另一為一般稅率，從２０至４０％。

法院在做分配表時，根本無法得知債務人會用何種稅率，所以均統一以較高的一般稅率核課；如果債務人符合自用稅率標準，且願意以自用稅率辦理，在得標後收到稅單一個月內，要趕快到稅捐機聲請，那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院，即稱為法拍屋退稅額，法院再依分配表順序繼續撥發。

所以此筆退稅額，原則上抵押債權的銀行最先受償，所有債權清償有剩餘，才有輪到債務人的份。

債務人一生只有一次的自用稅率機會，依現在法院生態，此筆退稅幾乎跑到銀行口袋，怎麼會債務人願意趕在３０天內到稅捐單位辦理呢？

法拍屋市場，從民國７０年以來，就有少數的代書，專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主；取得屋主同意委託書後，就向抵押債權銀行談判，犧牲債務人一生一次自用稅機會，換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人，達成三方贏家，當然第三方就是承辦的代書。

除非是家公營銀行，像台銀，土銀等，僵硬無彈性外，其餘民營銀行均可配合，只是每家的回饋金不同罷了。