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第 119784 筆【更新】 115/6/20 7:56

陳○琴 問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

解答
人氣:33

您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。

已解答文章:87筆
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第 118614 筆【更新】 114/6/24 10:43

張○明 問 : 岳母仙逝二年，留有一屋，小舅子在美，一直不回來辦继承，內人想買全部產權，請問若一直不辦继承，有何辦法取得產權？
才能裝修房子

解答
人氣:207

您好～

如果你也是繼承人之一，可先繳納遺產稅，把所有繼承人辦理謄本登記為「公同共有」，每人均為持分一分之一（可找代書協助辦理）。

再比照得標持分二分之一，向法院提起分割共有物變價拍賣。

你可進場投標，或別人得標，你主張優先承買。

這些過程都在我們課程範圍內。

已解答文章:1004筆
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第 118620 筆【更新】 114/5/20 10:1

蓁○ 問 : 有一物件土地債務人持分1/3，土地上有二棟未保存登記透天，其中一棟債務人持分1/3,該物件的土地和建物是繼承人判決分割各持有1/3,其中1/3是債務人被拍賣~請問：若我標得土地建物1/3，日後又陸續取得各1/3,1/3已完整取得土地建物所有權後，我該如何取得另一棟未保存登記建物的所有權？

解答
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您好～

土地上有兩棟未保存房子，等取得土地及其中一棟房子全部產權時，再向另一棟房子主張：

1.請求支付地租，如該棟房子非營業的住宅用途，根據土地法97條，以申報地價最高年息10％計，法官通常判五%，遠低於一般市場行情。

如對方未支付地租，累積一定金額再申請拍賣房子，你進場投標縱使未得標也可主張優先承購權。

2.請求拆屋還地，對方若無法定地上權或其他有利權源，你勝訴機率就很大，到時拆屋或協商便宜買下。

已解答文章:1004筆
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第 118631 筆【更新】 114/5/13 1:27

黃○生 問 : 請問第三拍4/30流標後，公告三個月至7/31應買截止，5/10又推出第四拍，可否於第四拍開標前，主張要依應買價應買？

解答
人氣:110

您好～

公告應買截止日前，債權人隨時可申清終止公告應買，進入第四拍拍賣。

現既已排出第四拍，就無法依應買價應買。

第四拍打八折排出，再以較高應買價進場投標，得標機會也很高。

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第 117790 筆【更新】 114/4/9 9:40

張○宏 問 : 請問國產署投標程序（拍別）一樣嗎？

解答
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您好～

國產署標售分
「國有非公用」，九成高於市價，最奇怪是流標下一拍不打折。

另一種「未辦繼承」，以公告現值為第一拍底價，九成第一拍就要進場，流標第二拍打八折，共有五拍。


都是通訊投標，每一件都是「書面點交」，有人佔用自行解決。

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第 117592 筆【更新】 114/3/21 20:39

吳○本 問 : 看到一件案件持分1/10
怎麼會有人去標，錢就卡在那裡了？

解答
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您好～

得標持分1/10，取得共有人資格，準備優購更大持分，這是迂迴策略，也叫「插旗」。

成為共有人有兩項好處
1.優購下一件拍賣
2.主動進場得標共有人物件，即可破解全部共有人優購權利。

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第 117288 筆【更新】 114/2/25 12:47

莊○珍 問 : 如何找拍賣土地的位子？

解答
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您好～

投標人如要標購房屋，因房屋本身有門牌可供作按址查詢，所以比較不會有找不到房屋之情況。
但在只有拍賣土地情況下，因拍賣土地只有標示地號，但拍賣土地現場是在哪裏，有時是很傷腦筋！

通常投標人可以國土測繪或地籍圖資便民服務系統，找土地的方位、地形，是否臨路，在搭配使用google街景圖，若有意願要進場投標，在到現場找出土地，也可詢測量人員，或是債權人，甚至可直接拜訪債務人，目前最先進的使用GPS衛星定位系統,找出土地所在地。

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第 104979 筆【更新】 112/3/19 10:30

小○ 問 : 老師:
請問若一法拍房屋,於102年已有人透過法拍取得持分1/5,其他共有人確定還有三位都是家族繼承.
1.那我進場還適合嗎?
2.102年就已拍賣取得持分1/5到現在,為何已將近十年,都沒有任何變化?今年又拿出來被法拍. 依老師長久的經驗來看,有可能哪些原因呢?

解答
人氣:230

您好～

先調謄本，看十年前法拍得標人是第三人得標，或者被共有人優先承購，有必要進一步調異動索引謄本更清楚。

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第 100333 筆【更新】 111/7/29 23:0

劉○中 問 : 請問在分割共有物拍賣中，共有人進場投標拍定時，是否可以用本身持分的部分，行使價金扣抵？

解答
人氣:116

您好～

共有人這個部分
分兩種方式
1.共有人本身投標有拍定，可以用本身的持分價金扣抵。
2.假如是行使優先承買權而拍定的，不能價金扣抵，要全部繳清所有拍定金額。

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第 97091 筆【更新】 110/8/5 20:9

李○ 問 : 老師好想請教個問題！

以往鬼月會不會影響到拍賣的人數及意願呢？

解答
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您好～

當然會，但是聰明投標人反而鬼月會更積極找案件進場。

鬼月有機會更低價取得，日後點交再出售已不是鬼月了。

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想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？
您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。
岳母仙逝二年，留有一屋，小舅子在美，一直不回來辦继承，內人想買全部產權，請問若一直不辦继承，有何辦法取得產權？
才能裝修房子
您好～

如果你也是繼承人之一，可先繳納遺產稅，把所有繼承人辦理謄本登記為「公同共有」，每人均為持分一分之一（可找代書協助辦理）。

再比照得標持分二分之一，向法院提起分割共有物變價拍賣。

你可進場投標，或別人得標，你主張優先承買。

這些過程都在我們課程範圍內。
有一物件土地債務人持分1/3，土地上有二棟未保存登記透天，其中一棟債務人持分1/3,該物件的土地和建物是繼承人判決分割各持有1/3,其中1/3是債務人被拍賣~請問：若我標得土地建物1/3，日後又陸續取得各1/3,1/3已完整取得土地建物所有權後，我該如何取得另一棟未保存登記建物的所有權？
您好～

土地上有兩棟未保存房子，等取得土地及其中一棟房子全部產權時，再向另一棟房子主張：

1.請求支付地租，如該棟房子非營業的住宅用途，根據土地法97條，以申報地價最高年息10％計，法官通常判五%，遠低於一般市場行情。

如對方未支付地租，累積一定金額再申請拍賣房子，你進場投標縱使未得標也可主張優先承購權。

2.請求拆屋還地，對方若無法定地上權或其他有利權源，你勝訴機率就很大，到時拆屋或協商便宜買下。
請問第三拍4/30流標後，公告三個月至7/31應買截止，5/10又推出第四拍，可否於第四拍開標前，主張要依應買價應買？
您好～

公告應買截止日前，債權人隨時可申清終止公告應買，進入第四拍拍賣。

現既已排出第四拍，就無法依應買價應買。

第四拍打八折排出，再以較高應買價進場投標，得標機會也很高。
請問國產署投標程序（拍別）一樣嗎？
您好～

國產署標售分
「國有非公用」，九成高於市價，最奇怪是流標下一拍不打折。

另一種「未辦繼承」，以公告現值為第一拍底價，九成第一拍就要進場，流標第二拍打八折，共有五拍。


都是通訊投標，每一件都是「書面點交」，有人佔用自行解決。
看到一件案件持分1/10
怎麼會有人去標，錢就卡在那裡了？
您好～

得標持分1/10，取得共有人資格，準備優購更大持分，這是迂迴策略，也叫「插旗」。

成為共有人有兩項好處
1.優購下一件拍賣
2.主動進場得標共有人物件，即可破解全部共有人優購權利。
如何找拍賣土地的位子？
您好～

投標人如要標購房屋，因房屋本身有門牌可供作按址查詢，所以比較不會有找不到房屋之情況。
但在只有拍賣土地情況下，因拍賣土地只有標示地號，但拍賣土地現場是在哪裏，有時是很傷腦筋！

通常投標人可以國土測繪或地籍圖資便民服務系統，找土地的方位、地形，是否臨路，在搭配使用google街景圖，若有意願要進場投標，在到現場找出土地，也可詢測量人員，或是債權人，甚至可直接拜訪債務人，目前最先進的使用GPS衛星定位系統,找出土地所在地。
老師:
請問若一法拍房屋,於102年已有人透過法拍取得持分1/5,其他共有人確定還有三位都是家族繼承.
1.那我進場還適合嗎?
2.102年就已拍賣取得持分1/5到現在,為何已將近十年,都沒有任何變化?今年又拿出來被法拍. 依老師長久的經驗來看,有可能哪些原因呢?
您好～

先調謄本，看十年前法拍得標人是第三人得標，或者被共有人優先承購，有必要進一步調異動索引謄本更清楚。
請問在分割共有物拍賣中，共有人進場投標拍定時，是否可以用本身持分的部分，行使價金扣抵？
您好～

共有人這個部分
分兩種方式
1.共有人本身投標有拍定，可以用本身的持分價金扣抵。
2.假如是行使優先承買權而拍定的，不能價金扣抵，要全部繳清所有拍定金額。
老師好想請教個問題！

以往鬼月會不會影響到拍賣的人數及意願呢？
您好～

當然會，但是聰明投標人反而鬼月會更積極找案件進場。

鬼月有機會更低價取得，日後點交再出售已不是鬼月了。
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