法拍知識庫
•完整法拍流程
•實用教學攻略
•為您解析買賣方法

您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。

您好～

央行從2020年至今已經祭出七波信用管制，信用管制區域越來越廣，貸款難度越來越高，目前市場已逐漸從「溫水剛開始煮青蛙」轉變到「將近煮熟」的狀況。

央行決定升準不升息、選擇性信用管制，擴大房市管制措施在出拳力道堪稱史上最重，這可說是「史上最嚴限貸令」不僅首次針對有房子、沒房貸族群納管，推估未來購屋者可能面臨需準備大量自備款與貸款成數不如預期的困境，買房違約、進入法拍的情形就有可能大幅的增加。

雖然銀行代墊款利率或是相關手續費拉高，但對於口袋深的買方來說，即便是3％利率，仍能接受，反觀財力較薄弱的自住買方受限貸影響較大，某層面來說，這波限貸款之亂反而逼出資產型買方，彎道加速繼續掃貨。

您好～

基本上投標是沒有問題。

禁止處分是在105年7月1日犯罪沒收新制的新規定，檢察署等單位對於犯罪集團可以先採取禁止處分登記，防止它們脱產，投標要注意的地方就是權狀會比較晚取得，大概正常2-8個月，所以如有請銀行代墊投標尾款，高利息會多付幾個月。

另外如果是點交的房子照樣進行，不會影響。

產權基本上是沒有問題 ，只是權狀比較晚拿到。

您好～

具名人兩人，個人信用、財力資歷都需評估，不分1/100或99/100。

建議需要代墊款時，請明確告知銀行，要用兩人具名投標，也一起評估資歷、財力，避免爾後出現代墊款金額不符麻煩。

央行打房，名下有三間房子
包含三間，貸款成數只剩4成。

您好～

可籌措資金的管道：

1.投資工具變現－把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。

2.小額貸款－如果你所需的資金較少，可以向銀行申請消費性信用貸款，額度在６０萬元以內，如果你的信用良好、收入穩定，可以不需要擔保品。

3.房屋貸款－如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金

4.代標公司代墊－如果你沒錢又沒有不動產可抵押，那只好找代標公司提供代墊款，或是民間的借貸管道，通常利息較銀行高。

5.銀行代墊－目前有銀行承辦代墊款業務，利息較低，於投標之前可先與銀行聯絡，得標後先行代墊，再轉成房屋貸款。

您好～

有銀行辦代墊業務，利息不會很高，標之前就要找好銀行，台中法拍室有銀行代墊人員常常在那會發代墊廣告業務宣傳單。

代墊條件是點交而且無信用瑕疵，最好投標前先給銀行審查。

最近聯邦銀行也開始代墊不點交，但限制只代墊半年，半年内要交屋轉為貸款。

您好！

法拍屋得標後，七天內要全部繳足投標尾款，自民國９１年聯邦銀行第一家推出『法拍屋代墊服務』，買法拍屋便如同一般購屋，只要自備兩成投標保證金即可輕鬆買房。

銀行代墊一個月後，得標人取得地政機關產權登記，代墊金額便轉為貸款金款，代墊利息由年息六％轉為更低的兩％內。

如果未透過銀行代墊，拿到權狀找銀行貸款，貸款狀況與一般買賣沒有不同；而有提供代墊服務的銀行，除聯邦外，尚有安泰、渣打、板信銀行最為積極，餘銀行大概只針對自家優良客戶服務。

找銀行代墊尾款，必需針對法院公告有點交的法拍屋，如公告不點交，銀行是不會代墊的。

您好！

法拍屋得標後，七日內要繳足全部尾款，我們有配合的幾家銀行，可以幫客戶代墊投標尾款，等一個月權狀完成即轉為房貸；第一個月代墊利息為年息６％左右，轉為房貸時利息則更低，現在標購法拍屋如同買一般房屋一樣，只要自備兩成投標保證金即能輕鬆購屋。

不過銀行代墊投標尾款只限公告為點交的法拍屋，不點交的法拍屋不提供代墊服務，我們必需另找金主幫客戶墊款，利息為每月兩分半（年息３０％），每１００萬一個月２５０００元。

雖然利息比銀行墊款利息高達五倍，但不點交案子投標人少，標價低，縱使負擔三個月代墊利息（點交房屋只要代墊一個月），省下的標價還是很划算。

重點是如何解決不點交，快速取回房屋，因每件不點交的難易均有所不同，甚至少數的案例是無解，我們會建議客戶放棄標購。

大部份的不點交都可以處理，只是代價多寡；客戶委託後，我們會在最快時間做出評估報告，讓客戶了解全部標購成本，如要多少錢，代墊利息，對方搬家費，我們的服務費？

只要我們建議客戶投標，交屋的問題就是我們公司的責任，在約定交屋期限如何達成？如何保證？客戶可以要求我們未履行原價買回，或逾期罰款，投標時我們也可提供一半的保證金做為保證的一部份。

：

您好！

本公司從事法拍代標業務十數年，除了協助客戶完成法院投標各種煩索程序，得標後辦理點交房屋，以投標前預算的搬遷費，與現住人折衝協商達成圓滿交屋目標。

面對形形色色的債務人，我們有多年實務處理經驗，所謂交屋順利，就是要求房屋完整不被破壞，這一點在我們委託契約書上，雙方可以清楚記載本公司交屋保證責任。

本公司接受客戶委託時，都會告之客戶總成本有下列幾項：

１‧投標價格　２‧服務費（分兩種，一為含搬遷費，二為搬遷費由客戶支付）　３‧過戶成本（契稅，規費及代書費等）４‧如需代墊，再加銀行方面墊款開銷 ５．本公司不收定金，未得標亦不收費。

至於標價方面，客戶有確定委託後會進行標價評估，本公司會依據附近成交行情及現場標數多寡來評估標價，讓客戶有機會標到又標的便宜。

為減輕客戶七天繳款急迫性，自民國９１年起與數家銀行搭配，只要客戶無信用異常，加上本公司保證，可由銀行代墊七成尾款；等一個月取得權狀，不管交屋與否，馬上代墊款轉為房屋貸，享受低利房貸。

：

您好！


本公司全程代標服務費為底價２～６％（底價未滿３００萬以３００萬計），視案件複雜難易度及有無含債務人搬遷費而定；大部份為３％，搬遷費客戶負擔，５％為由本公司支付搬遷費給現住人。
承租人委託我們標回房東的房子，不需辦理點交作業，只是協助評估投標價錢，我們服務費為２％。

●一般我們接受客戶委託後，我們必需進行下列四件評估調查事項：

一、與債權銀行及法院書記官保持互動聯繫，如有第三人陳報租約，我們會馬上知道，並通知客戶解除委託。

二、調查左鄰右舍是否有投標對手，如有兇宅這種大事情，也會從鄰居得知，當然也提醒客戶放棄這間房子。

三、拜訪屋主，如果屋主抗爭性強，也請客戶考慮是否繼續進場投標；如無人居住，同時探查裡面有價值留置物的多寡，評估爾後的後續保管難易。

四、調查市價行情，以及比對附近法拍成交記錄，提供客戶標價建議，讓客戶標得到又標得漂亮！ 　


●法拍屋投標時，需準備底價的兩成保證金，得標後一週內要繳清全部款項；為了減清客戶自備款的壓力，本公司有與多家銀行配合，由銀行代墊投標尾款，投標人只要自備兩成投標押金就能輕鬆購買法拍屋。

●代墊投標尾款與辦理銀行房屋貸款一樣，七成以下款項免保證人，否則需提供保證人了。

請參考點閱：