法拍知識庫
•完整法拍流程
•實用教學攻略
•為您解析買賣方法

您好～

當事人、代理人及其他經許可之第三人（下稱聲請人）若欲聲請閱卷，應填妥欲閱卷之案號等資料以書面、電話、傳真或其他電子傳送方式為之，又聲請人以書面或傳真聲請閱卷，應填具閱卷聲請書，送或傳送該管法院收發室或閱卷室。不需委任律師，且不需支付任何費用。

您好～

1.有租約房子起租日在設定抵押日後，在第二拍就會被債權銀行以民866條排租變成點交案件。

本件客戶要求我不能把房客趕走，當然要恢復每月租金十萬，而不是公告1.1萬。

2.拍賣價格不能清償債權人債務時，如拍賣2300萬，欠銀行3000萬，銀行700萬未拿回，法院會核發700萬債權憑證給債權人，再找債務人其他財產查封。
只是此時抵押債權變普通債權，無優先受償之權。

3.如果對方不支付我客戶每月十萬租金，只願付公告1.1萬，我會以訴訟解決，如同簡易不點交一定勝訴。

您好～

閱卷限當事人，法拍當事人有債權人，債務人，得標人，投標人未得標前無權閱卷。

而且閱卷需有書記官認可理由，若為不點交要進行訴訟，通常書記官會同意的。

那個地方法院案件當然需到該地方法院閱卷。

您好～

拍賣案件的當事人如債權人、債務人及拍定人，都有權聲請閱卷。(未得標的投標人不屬當事人不能閱卷。)

聲請閱卷要先具狀向法院聲請，因為卷證可能在檔案室，需要調卷，並要註明案號、股別及聲請人之聯絡電話、地址以便承辦人通知前來閱卷，如非當事人則要釋明原因及法律關係並檢附相關資料。

您好～

法院點交前即佔有，交法院處理

點交後佔有，叫警察趕人(點交時要叫管區兩名員警在場，就是要確認房子已交我們)

特殊狀，警察不受理，再請法院點交，此時要再繳執行費(0.8%)

您好！

有地上權設定，調閱土地謄本即可得知，但有承租合約，未設定地上權，這稱為『準地上權』，謄本就查不到。

可透過債權人投標前向法院聲請閱卷，也許可看出端倪，或者到標的現場明查暗訪。

得標後地上權人就要按約定繳付所有權人租金，未繳付就要拆屋還地了。

您好！
　　　　
本件在101年5月31日及101年7月26日相同的底價兩次拍賣，左營區 重立路17號12樓-2九年屋，第一次拍賣，４３坪，社區名稱為［自由自在大樓］，為何５月份２６人搶標，成交價從底價４０２萬飆到５８２萬，而７月２６日卻僅有一人出價，以略高底價１萬４千元得標，五月份明明已得標，為何又重新拍賣呢？

●２６人搶標，５８２萬脫穎而出，驚聞凶宅，雲端跌落
外行人看熱鬧，內行人看門道，原來這間房子是［凶宅］，出價最高的投標人得標時，投標室就有人偷偷告訴他，屋主自殺在裡面，得標高興不到五分鐘，心情如同雲端瞬間跌落，連在旁委託的代標業者聽到後也是一臉錯愕；為何有人知道，自己竟未查出，還有25人競標，是真抑假？十多萬服務費如何收，不被客戶罵死才怪？！


一般買賣房子，如買到凶宅，可以向賣方請求［瑕疵擔保］，撤銷買賣返還買賣價金；但法拍屋在拍賣公告時，即已註明『拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權，請投標人自行查明，不得於拍定後主張』，沒有查清楚貿然來投標，買到凶宅是怨不得人。

買到後不繳尾款，法院將以同條件安排再次拍賣，再拍賣成交的價金，若不足原拍定金額，兩次差額要由保證金中扣除，保證金不够扣抵時，法院將會追償投標人財產，標錯房子是要付出很大代價。

●漫長的閱卷，警局函文，客戶解套，贏回聲譽
事已發生，驚恐也無用，憑著多年專業經驗，標到凶宅的委託業者張小姐只得硬著頭皮，第一步會同律師，以拍定人為當事人身份向法院聲請閱卷。

三個小時漫長的閱卷中，眼尖的張小姐發現承辦書記官在拍賣前有行文當地警局，查閱本件有無發生非自然死亡之紀錄，左營分局101年5月25日函復有凶宅紀錄；書記官在５月３１日拍賣前來不及重新公告（見註一），投標當天緊急公告欄也未刊登停止拍賣或公告警局函復內容，明顯有職務上的疏忽。

執行拍賣的民事執行處，他有權行文轄區派出所查詢，也可不必做這個動作，反正拍賣公告通常會註明『請投標人自行查明』，這一句話讓法院承辦人不需承擔任何責任，一切均由投標人自負風険。

但當書記官有行文警局，且警局在拍賣前有回復凶宅情形，書記官卻未公告，就讓業者的律師抓到法院把柄，終於讓原投標人無條件請求撤銷拍賣，退還投標價金；業者張小姐幫客戶解了套，也維持自己代標的聲譽，總算鬆了一口氣。

●重新拍賣，原班人馬閃人，僅一人出手近底價得標
撤銷五月份拍賣後，法院在７月２６日重新公告拍賣，就很清楚註明警局函復內容（見註二），一大票原競相投標的人都踩刹車縮手了，並且慶幸上次未得標，這一次讓不在乎凶宅的王姓投標客近底價輕易得標。


法拍屋成交價為何會超低市價？除點交房屋煩瑣外，大部份的法拍屋是無法在投標前看屋，並且強制執行第６９條又規定得標人無『物之瑕疵擔保請求權』，買法拍屋存在相當風險，沒有三兩三是不能上梁山，投標前未做足功課，可能就會買到有瑕疵的房子慘遭套牢。


●查詢凶宅，蛛絲馬跡見真章
其實判斷有無凶宅對謹慎的投資人不是難事，像本件公告屋主為『曾于珍之遺產管理人焦文城律師』就是有凶宅的警訊（見註三），為何屋主往生後，家族無人辦理繼承，還讓法院指定律師當遺產管理人；加上從電力公司及自來水公司查詢，本戶早已斷水斷電多時，敏銳的投標人就要追查發生凶宅的可能性。

凶宅是很大的事故，技巧性詢問遺產管理人律師、管區警察、大樓管理員或住宅鄰居，專業的投標人絶對可在投標前查出的。


註一（５月３１日公告查封筆錄）
1、本件拍賣標的物依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權。請投標人自行查明，不得於拍定後主張。
2、本件建物據管理員稱債務人迄今有欠繳管理費，本件債務人積欠大樓管理費總金額暨其他規約，請投標人自行查明。

註二（７月２６日公告查封筆錄）
1、本件拍賣標的物依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵（如：凶宅、海砂屋...等）無擔保請求權，請投標人自行查明，不得於拍定後主張。
2、本件建物據管理員稱債務人迄今有欠繳管理費，本件債務人積欠大樓管理費總金額暨其他規約，請投標人自行查明。
3、高雄市政府警察局左營分局101年5月25日高市警左分偵字第10171349700號函復，經文自派出所查詢結果，99年12月間曾獲報於本件拍賣標的址有非自然死亡之紀錄。


註三（公告拍賣主旨）
主旨：公告以投標方法拍賣本院101年度司執字第15925號強制執行事件，債務人曾于珍之遺產管理人焦文城律師所有如附表所示不動產有關事項。

您好！

法院當場開標時，法官會朗讀得標人及代理人姓名，並把標單放在投影機電視公告週知，開標後，如果是當事人（債權人、債務人及得標人）可以聲請閱卷，其他人就沒這個權利了。

本公司每場開標，都有專人在場做開標記錄，只要您提供房子的門牌地址，或拍賣案號，我們可以幫您查有無得標，是誰得標。

請點閱參考：

您好！

在拍賣過程中，確實有很多要通知的當事人，如債權人、債務人，甚至房屋有出租的房客，有些是只要公告或通知，有些是要送達通知，否則當事人將提起第三人異議之訴。

雖然可能是承辦書記官的疏忽，但有第三人異議，則您的拍定後續程序可能被迫停止，這是沒辦法的事；縱使是法院的行政瑕疵，讓您投標價金己繳清又不知是否能取得所有權，更不能得知何時能退回投標款項，法院是大家公認最官僚的地方。

因不知道台端案件詳細情況，暫不能給您滿意回覆，建議您先聲請閱卷，找有經驗的人陪您一起進入閱卷室，看完整個卷宗才能進一步主張如何保障您的權益。

您好！

強制執行法在民國85年大翻修前，債權人以民法第８６６條排除租賃權，法院仍是以不點交處理，拍定人得標後，只要向民事庭提起訴訟，以無權佔有，請求遷讓房屋，約三個月即能贏得官司，強制執行點交房屋。

那時拍賣房屋以不點交居多，一般自住型民眾很少走進投標室，法拍市場幾乎是投資客天下；排除不點交障礙，除了訴訟解決外，因得標價低，投資人都有預算一筆給對方搬遷費，一方面打官司，另方面不斷與對方折衝協調，很快的時間雙方即能達成和解。

目前不點交案子很少見，大部份第一次拍賣有租約不點交，等到第二次拍賣就被銀行排除變成點交；碰到少數的不點交，除了拍賣公告的解讀外，最重要現場訪查，了解對方是善意或惡意佔用，以便預算搬遷費的高低；因公告為不點交，競標者會少，可以較低價錢得標，配合談判技巧，扣掉支付的搬遷費還是很有賺頭。

去年碰到兩件客戶委託不點交房子，投標前訪查，一件不定期租賃，底價８５０萬，為善意承租，得標後補貼對方押金５萬元，兩個月交屋；另一為底價４００萬，惡意佔有（有流氓背景），得標後給對方４０萬搬遷費，一個月交屋；雖然支付搬遷費，但兩件都只有我們一人投標，都是底價得標，客戶仍覺得很划算。

依本人經驗，拍賣公告筆錄只是一個參考，現場的訪查反而更重要，有些點交法拍屋，屋主抗爭性強，得標人又沒預算搬遷費，反而比不點交更難處理。