法拍知識庫
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第 119784 筆【更新】 115/6/20 7:56

陳○琴 問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

解答
人氣:24

您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。

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第 119205 筆【更新】 115/2/28 21:27

陳○琴 問 : 我想做法拍投資，新手最容易忽略什麼？法拍屋最常見風險有哪些？

解答
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您好～

法拍屋常見風險可整理為 8 類：
1、不點交／占用排除
2、屋況瑕疵：漏水、海砂、輻射、違建等
3、權利結構問題：分管、共有、基地持分過小
4、他項權利／通行問題：地上權、通行權、袋地等
5、公法限制：都市計畫、使用分區、套繪、限制登記等
6、費用與管理爭議：管理費、稅費、規約、管委會糾紛
7、建物登記不完整：增建未保存、未登記建物（後續處理成本）
8、特殊風險：凶宅爭議、嫌惡設施、邊坡／地質等
可請專業公司協助做風險調查、行情影響評估與避險建議。

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第 119144 筆【更新】 115/2/18 11:15

陳○卿 問 : 法院強點時債務人的廢棄車擋路怎麼辦?

解答
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您好～

首先我們不能私自處理。必須先列入「執行筆錄」，由法院公告命債務人限期取回，逾期後再聲請變賣或由環保局認定為廢棄物拖吊。
因為法律定性： 該車輛在程序上屬於「遺留物」。未經法院授權私自移動或報廢，可能面臨刑事毀損罪或民事賠償風險。
其次程序優先：我們要在現場強制點交時：要求書記官將車況與位置寫入筆錄。
若債務人持續不理，需由法院發函限期取回。
若車輛擋住出入，可向法院申請在警力見證下，先「移置」到附近不礙事處存放，產生的拖吊費未來可向債務人追償。

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第 119041 筆【更新】 115/1/10 19:48

黃○豪 問 : 老婆的房子被拍賣,老公可以去標嗎?

解答
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您好～

投標資格：法拍程序中，夫妻配偶，一方不動產被拍賣，是可以去標拍賣房子的，原則上無限制，法律僅規定「債務人」（即老婆本人）不能參與投標，但配偶在法律上屬於獨立個體，具備合法的應買資格。

例外情況：強制執行法第 81 條六項、定有應買資格或條件者，其資格或條件。除非拍賣公告中有特別註明特定的（例如農地、國宅或原住民保留地等特殊物件），否則配偶皆可自由投標。

連帶債務風險：若老公是該房屋貸款的「保人」或「連帶債務人」，雖然仍可投標，但需注意債務清償的相關法律責任，《強制執行法》第 70 條並無明文禁止保證人投標。

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第 118608 筆【更新】 114/8/17 22:59

林○萍 問 : 流抵約定是什麼？流抵權人如何取得抵押物所有權？設定抵押權時、清償期屆滿前，流抵約款為何？

解答
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您好～

流抵約定是指流動性抵押權約定，是指借款人將自己擁有的流動性資產作為抵押，以得貸款的一種融資方式。
流抵約定通常包括借款人、貸款人和抵押品等相關資訊。
這約定可以幫助借款人獲得快速融資，但要仔細考慮自己的財務狀況，避免負擔過大的風險。

流抵約定又稱作「流質約定」、「流押約定」。
在辦理設定抵押權登記時，會附加流抵約定+預告登記，主要意指當債務人與抵押權人設定抵押權時，如擔保債權到期之前獲清償，抵押物所有權將會轉移給抵押權人。

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第 117788 筆【更新】 114/4/9 15:46

李○屏 問 : 我想再問一個問題，您有遇過 債務人說要跟你加價購買的案例嗎？那您會賣給他嗎？會不會有什麼風險呢？非常感謝您！！

解答
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您好～

債務人佔有，法院會負責點交房子，但得標人若有與債務人達成續租或買賣協商，法院就終止點交程序了。

你得標多少錢，債務人清清楚楚，不可能讓你賺足應賺的利潤，債務人財務不好才會淪落拍賣境界，要賣給債務人千萬小心。

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第 113974 筆【更新】 113/11/8 8:41

湯○玉 問 : 請問若目前自住的房子是共同持有，是否可利用變價拍賣取得房子？但是不是可能有遇到衝上標的風險？

解答
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您好～

1.如果目前房子是共有，如兩人各持分1/2，則任一共有人可向法院訴請分割共有物。

因房子是無法分割，所以法院會協商雙方有無買賣意願。

如雙方無法達成買賣協議，法官最終只能做出「變價拍賣」的判決。

2.有點交又流標低於市價很多時，會吸引多人擁進投標室，眾人競標就可能衝上標了。

變價拍賣得標，共有人仍有優先承購權。

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第 112286 筆【更新】 113/6/23 9:4

吳○丞 問 : 法拍案件只拍賣房子未拍賣土地，好像第一拍就多人搶標，是不是這種案件利潤都很高嗎？

解答
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您好～

只拍賣房子未拍賣土地，法院通常鑑價偏低，第一拍都會多人搶標。

是否被土地所有權人拆屋還地，八成可由高階班課程方法判斷，另兩成不易了解。

但只拍賣房子不拍賣土地，如土地是公家單位，如土銀，台糖，市府，國產署，可事先電話詢問，每月地租多少，短期有無收回計劃。

若無問題投標就無風險，相對這種案件第一拍得標很適合投資收租。

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第 109727 筆【更新】 112/11/1 21:11

黃○偉 問 : 請問我有看到一個禁止處分的案件，這種可以投標嗎？要怎麼評估風險？

解答
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您好～

基本上投標是沒有問題。

禁止處分是在105年7月1日犯罪沒收新制的新規定，檢察署等單位對於犯罪集團可以先採取禁止處分登記，防止它們脱產，投標要注意的地方就是權狀會比較晚取得，大概正常2-8個月，所以如有請銀行代墊投標尾款，高利息會多付幾個月。

另外如果是點交的房子照樣進行，不會影響。

產權基本上是沒有問題 ，只是權狀比較晚拿到。

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第 104976 筆【更新】 112/3/15 10:4

江○華 問 :
想請教
有看過未辦理繼承的法拍屋

跟一般法拍屋比較有其他風險或有多出來的稅費嗎？

這種是值得推薦的物件嗎？

解答
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您好～

法院拍賣與國產署未辦繼承拍賣的幾項差異:
1.法拍是拍賣取得; 國產署未辦繼承是買賣取得

2.抵押權,法院全部塗銷; 未辦繼承案件不塗銷,投標人需留意抵押權是否尚有欠款。

3.法院現場與通訊都有,國產署目前只有通訊投標。

4.法院是現場點交; 國產署是書面點交。

5.法院不開放看屋,國產署部分有開放看屋。

6.法院如不足清償時,會拍賣無實益停拍;國產署拍定價金如不足清償土增稅，由拍定人負擔。

7.法院如無優先權案件,是拍定後7日內繳清價金;國產署是投定後大約有1個月左右時間繳清價金;都可以貸款

8.未辦繼承第一次標售底價大部分都是以土地公告現值及房屋評定現值定出，幾乎偏低於市價，所以有時候競標者也會很多。

只要有夠便宜，都值得我們去評估推薦喔！

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想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？
您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。
我想做法拍投資，新手最容易忽略什麼？法拍屋最常見風險有哪些？
您好～

法拍屋常見風險可整理為 8 類：
1、不點交／占用排除
2、屋況瑕疵：漏水、海砂、輻射、違建等
3、權利結構問題：分管、共有、基地持分過小
4、他項權利／通行問題：地上權、通行權、袋地等
5、公法限制：都市計畫、使用分區、套繪、限制登記等
6、費用與管理爭議：管理費、稅費、規約、管委會糾紛
7、建物登記不完整：增建未保存、未登記建物（後續處理成本）
8、特殊風險：凶宅爭議、嫌惡設施、邊坡／地質等
可請專業公司協助做風險調查、行情影響評估與避險建議。
法院強點時債務人的廢棄車擋路怎麼辦?
您好～

首先我們不能私自處理。必須先列入「執行筆錄」，由法院公告命債務人限期取回，逾期後再聲請變賣或由環保局認定為廢棄物拖吊。
因為法律定性： 該車輛在程序上屬於「遺留物」。未經法院授權私自移動或報廢，可能面臨刑事毀損罪或民事賠償風險。
其次程序優先：我們要在現場強制點交時：要求書記官將車況與位置寫入筆錄。
若債務人持續不理，需由法院發函限期取回。
若車輛擋住出入，可向法院申請在警力見證下，先「移置」到附近不礙事處存放，產生的拖吊費未來可向債務人追償。

老婆的房子被拍賣,老公可以去標嗎?
您好～

投標資格：法拍程序中，夫妻配偶，一方不動產被拍賣，是可以去標拍賣房子的，原則上無限制，法律僅規定「債務人」（即老婆本人）不能參與投標，但配偶在法律上屬於獨立個體，具備合法的應買資格。

例外情況：強制執行法第 81 條六項、定有應買資格或條件者，其資格或條件。除非拍賣公告中有特別註明特定的（例如農地、國宅或原住民保留地等特殊物件），否則配偶皆可自由投標。

連帶債務風險：若老公是該房屋貸款的「保人」或「連帶債務人」，雖然仍可投標，但需注意債務清償的相關法律責任，《強制執行法》第 70 條並無明文禁止保證人投標。
流抵約定是什麼？流抵權人如何取得抵押物所有權？設定抵押權時、清償期屆滿前，流抵約款為何？
您好～

流抵約定是指流動性抵押權約定，是指借款人將自己擁有的流動性資產作為抵押，以得貸款的一種融資方式。
流抵約定通常包括借款人、貸款人和抵押品等相關資訊。
這約定可以幫助借款人獲得快速融資，但要仔細考慮自己的財務狀況，避免負擔過大的風險。

流抵約定又稱作「流質約定」、「流押約定」。
在辦理設定抵押權登記時，會附加流抵約定+預告登記，主要意指當債務人與抵押權人設定抵押權時，如擔保債權到期之前獲清償，抵押物所有權將會轉移給抵押權人。
我想再問一個問題，您有遇過 債務人說要跟你加價購買的案例嗎？那您會賣給他嗎？會不會有什麼風險呢？非常感謝您！！
您好～

債務人佔有，法院會負責點交房子，但得標人若有與債務人達成續租或買賣協商，法院就終止點交程序了。

你得標多少錢，債務人清清楚楚，不可能讓你賺足應賺的利潤，債務人財務不好才會淪落拍賣境界，要賣給債務人千萬小心。
請問若目前自住的房子是共同持有，是否可利用變價拍賣取得房子？但是不是可能有遇到衝上標的風險？
您好～

1.如果目前房子是共有，如兩人各持分1/2，則任一共有人可向法院訴請分割共有物。

因房子是無法分割，所以法院會協商雙方有無買賣意願。

如雙方無法達成買賣協議，法官最終只能做出「變價拍賣」的判決。

2.有點交又流標低於市價很多時，會吸引多人擁進投標室，眾人競標就可能衝上標了。

變價拍賣得標，共有人仍有優先承購權。
法拍案件只拍賣房子未拍賣土地，好像第一拍就多人搶標，是不是這種案件利潤都很高嗎？
您好～

只拍賣房子未拍賣土地，法院通常鑑價偏低，第一拍都會多人搶標。

是否被土地所有權人拆屋還地，八成可由高階班課程方法判斷，另兩成不易了解。

但只拍賣房子不拍賣土地，如土地是公家單位，如土銀，台糖，市府，國產署，可事先電話詢問，每月地租多少，短期有無收回計劃。

若無問題投標就無風險，相對這種案件第一拍得標很適合投資收租。
請問我有看到一個禁止處分的案件，這種可以投標嗎？要怎麼評估風險？
您好～

基本上投標是沒有問題。

禁止處分是在105年7月1日犯罪沒收新制的新規定，檢察署等單位對於犯罪集團可以先採取禁止處分登記，防止它們脱產，投標要注意的地方就是權狀會比較晚取得，大概正常2-8個月，所以如有請銀行代墊投標尾款，高利息會多付幾個月。

另外如果是點交的房子照樣進行，不會影響。

產權基本上是沒有問題 ，只是權狀比較晚拿到。

想請教
有看過未辦理繼承的法拍屋

跟一般法拍屋比較有其他風險或有多出來的稅費嗎？

這種是值得推薦的物件嗎？
您好～

法院拍賣與國產署未辦繼承拍賣的幾項差異:
1.法拍是拍賣取得; 國產署未辦繼承是買賣取得

2.抵押權,法院全部塗銷; 未辦繼承案件不塗銷,投標人需留意抵押權是否尚有欠款。

3.法院現場與通訊都有,國產署目前只有通訊投標。

4.法院是現場點交; 國產署是書面點交。

5.法院不開放看屋,國產署部分有開放看屋。

6.法院如不足清償時,會拍賣無實益停拍;國產署拍定價金如不足清償土增稅，由拍定人負擔。

7.法院如無優先權案件,是拍定後7日內繳清價金;國產署是投定後大約有1個月左右時間繳清價金;都可以貸款

8.未辦繼承第一次標售底價大部分都是以土地公告現值及房屋評定現值定出，幾乎偏低於市價，所以有時候競標者也會很多。

只要有夠便宜，都值得我們去評估推薦喔！
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