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第 119784 筆【更新】 115/6/20 7:56

陳○琴 問 : 想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？

解答
人氣:24

您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。

已解答文章:87筆
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第 119713 筆【更新】 115/6/1 16:57

林○憲 問 : 每一間法拍屋都可看到查封的封條嗎？

解答
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您好～

法拍屋的封條撕掉有事嗎？
書記官和債權人查封法拍屋，若無人應門，書記官只得將「封條」粘貼於正大門，並命債權人五日內查報屋內使用情況。

若債權人呈報無人居住，或債務人自住，無第三人租，借，佔用，法院即公告「拍定後點交」。若有第三人租用，法院則公告「第三人承租，拍定後不點交」。

法院只根據債權人查報，不會再另行查證。有責任心的書記官會在公告提醒「惟實際使用情形，請投標人自行查明」。

如果查封時有人開門請法院人員進入做完「查封筆錄」，有人情味的書記官會問現住人「封條」粘貼何處？很多現住人會建議粘貼屋內不明顯之處，如後陽台，或廁所內，書記官很少不配合的。

所以得標人交屋後，把房子整理漂漂亮亮要進住，記得把「封條」找出撕掉，拍定後撕掉沒事的。

已解答文章:1002筆
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第 119714 筆【更新】 115/6/1 0:54

N○○o 問 : 法院申請第一次點交, 法院限期原屋主15日搬離. 屆15日屋主未搬離, 向法院陳報後, 履勘時債務人若故意必不見面？該怎麼解套？

解答
人氣:23

您好～

履勘公文都會註明「不因債務人不在場而停止執行」，所以履勘都要通知管區派兩名員警來。

這時拍定人也要安排鎖開鎖入內探勘屋內情況。

債務人不在場，履勘後法院會再排出強制執行日期，交屋給拍定人。

已解答文章:1002筆
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第 119306 筆【更新】 115/3/14 23:41

張○真 問 : 承租人已自行歇業且無實際占用的事實，債權人或聲請人是否可向民事執行處陳報，並聲請將拍賣條件變更為點交呢？

解答
人氣:48

您好～

實務上若能證明承租人已無繼續占用的事實證明：如現場照片、與承租人確定，若承租人是商家，有在官網公告也可以截圖作為證明。
執行處確認後可將原不點交條件改為點交，加速程序進行。

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第 119288 筆【更新】 115/3/13 13:48

林○卉 問 : 三拍流標，代表投資客三拍沒利潤，公告應未打折，也是無利潤，會等到四拍再買。所以公告應買去買的都是自住客，是吧

解答
人氣:88

您好～

對投資客而言，有點交三拍案件不值得投資，應買同三拍價錢未打折，當然99％也不值得投資，但有一%是漏了投標，意外流標，還是有不錯空間。

對自住客來說，合用，市價八五折也很划算。

所以應買99％都是自住客。

已解答文章:1002筆
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第 119205 筆【更新】 115/2/28 21:27

陳○琴 問 : 我想做法拍投資，新手最容易忽略什麼？法拍屋最常見風險有哪些？

解答
人氣:64

您好～

法拍屋常見風險可整理為 8 類：
1、不點交／占用排除
2、屋況瑕疵：漏水、海砂、輻射、違建等
3、權利結構問題：分管、共有、基地持分過小
4、他項權利／通行問題：地上權、通行權、袋地等
5、公法限制：都市計畫、使用分區、套繪、限制登記等
6、費用與管理爭議：管理費、稅費、規約、管委會糾紛
7、建物登記不完整：增建未保存、未登記建物（後續處理成本）
8、特殊風險：凶宅爭議、嫌惡設施、邊坡／地質等
可請專業公司協助做風險調查、行情影響評估與避險建議。

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第 119144 筆【更新】 115/2/18 11:15

陳○卿 問 : 法院強點時債務人的廢棄車擋路怎麼辦?

解答
人氣:82

您好～

首先我們不能私自處理。必須先列入「執行筆錄」，由法院公告命債務人限期取回，逾期後再聲請變賣或由環保局認定為廢棄物拖吊。
因為法律定性： 該車輛在程序上屬於「遺留物」。未經法院授權私自移動或報廢，可能面臨刑事毀損罪或民事賠償風險。
其次程序優先：我們要在現場強制點交時：要求書記官將車況與位置寫入筆錄。
若債務人持續不理，需由法院發函限期取回。
若車輛擋住出入，可向法院申請在警力見證下，先「移置」到附近不礙事處存放，產生的拖吊費未來可向債務人追償。

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第 119118 筆【更新】 115/2/7 16:48

鍾○中 問 : 請教一個問題，如果現有租約還剩6個月，得標後跟租客協商提早退租，押金怎麼處理？如果選擇讓租約走完，有需要重訂契約（到舊約到期日）嗎？這時押金又怎麼處理呢？

解答
人氣:66

您好～

民法425條，買賣不破租約，得標有租約法拍屋，法院不點交，得標人承受原租約內容：租期及每月租金。

但不承受押金，因押金是債務人取走，房客要向債務人追討。

得標後如選擇讓租約走完，雙方可重訂租約，此時房客大概不會支付押金，那租約就註明「無押金」。

或者不必重訂租約，那就承續原租約內容，租期何時屆止，租金多少。

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第 119042 筆【更新】 115/1/20 21:5

李○潔 問 : 像這件「拍定後按現況點交」算是有點交嗎？這種案件能找銀行代墊嗎？

謝謝

解答
人氣:89

您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。

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第 119047 筆【更新】 114/12/28 10:41

黃○珍 問 : 你好想請教一下：
之前上課有提到崇德路三段的法拍屋（衝上標的案例），老師曾說過，一開始有租約不點交、後來改為點交，請問是從哪裡得知有租約的資訊呢？以及拍賣條件變更的資訊該從哪裡查看呢謝謝

解答
人氣:48

您好～

查封時有第三人陳報租約，法院會以民法第425條：買賣不破租賃公告不點交。

但第一拍流標後，抵押債權人又會以民法866條排除租約，讓法院改為「有點交」。

以上拍賣資訊都會在拍賣公告詳載。

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想學習法拍投資，入門時應該先蒐集並看懂哪些關鍵資料？現場評估標的時要注意哪些？
您好～

學習法拍投資、評估標的時，建議先把資料查核分成四大部分。先抓到核心風險，再來談價格與是否進場：
一、謄本資料
先看所有權狀況，以及他項權利內容，例如抵押權、查封、假扣押、預告登記等。這部分通常可以最快幫你掌握案件的基本結構，判斷權利關係是否單純，是否存在潛在風險。
二、地籍與建物資料
包括土地、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、使用分區等。重點是確認標的的座落位置、範圍、界址、面積，以及實際使用情形是否與登記一致，是否有越界、增建、佔用或使用受限等問題。
三、拍賣程序與市場資料
例如拍賣公告、執行筆錄、估價資料、實價登錄及周邊市場行情。這些資料可以幫助你了解法院拍賣進度、筆錄記載內容、是否點交，以及價格是否具有合理進場空間。
四、現況查核
現場一定要看。包括占用情形、出入動線、屋況、鄰地關係、社區管理、管理費、水電及周邊環境等。重點在於判斷後續是否容易點交，並估算清場、修繕、欠費、管理等成本，避免買得便宜卻處理成本過高。
法拍不是只看底價，而是要先看懂「權利有沒有問題、標的有沒有落差、程序有沒有風險、現場有沒有隱藏成本」。這四個面向先抓穩，才有辦法提高判斷的準確度。
每一間法拍屋都可看到查封的封條嗎？
您好～

法拍屋的封條撕掉有事嗎？
書記官和債權人查封法拍屋，若無人應門，書記官只得將「封條」粘貼於正大門，並命債權人五日內查報屋內使用情況。

若債權人呈報無人居住，或債務人自住，無第三人租，借，佔用，法院即公告「拍定後點交」。若有第三人租用，法院則公告「第三人承租，拍定後不點交」。

法院只根據債權人查報，不會再另行查證。有責任心的書記官會在公告提醒「惟實際使用情形，請投標人自行查明」。

如果查封時有人開門請法院人員進入做完「查封筆錄」，有人情味的書記官會問現住人「封條」粘貼何處？很多現住人會建議粘貼屋內不明顯之處，如後陽台，或廁所內，書記官很少不配合的。

所以得標人交屋後，把房子整理漂漂亮亮要進住，記得把「封條」找出撕掉，拍定後撕掉沒事的。
法院申請第一次點交, 法院限期原屋主15日搬離. 屆15日屋主未搬離, 向法院陳報後, 履勘時債務人若故意必不見面？該怎麼解套？
您好～

履勘公文都會註明「不因債務人不在場而停止執行」，所以履勘都要通知管區派兩名員警來。

這時拍定人也要安排鎖開鎖入內探勘屋內情況。

債務人不在場，履勘後法院會再排出強制執行日期，交屋給拍定人。
承租人已自行歇業且無實際占用的事實，債權人或聲請人是否可向民事執行處陳報，並聲請將拍賣條件變更為點交呢？
您好～

實務上若能證明承租人已無繼續占用的事實證明：如現場照片、與承租人確定，若承租人是商家，有在官網公告也可以截圖作為證明。
執行處確認後可將原不點交條件改為點交，加速程序進行。
三拍流標，代表投資客三拍沒利潤，公告應未打折，也是無利潤，會等到四拍再買。所以公告應買去買的都是自住客，是吧
您好～

對投資客而言，有點交三拍案件不值得投資，應買同三拍價錢未打折，當然99％也不值得投資，但有一%是漏了投標，意外流標，還是有不錯空間。

對自住客來說，合用，市價八五折也很划算。

所以應買99％都是自住客。
我想做法拍投資，新手最容易忽略什麼？法拍屋最常見風險有哪些？
您好～

法拍屋常見風險可整理為 8 類：
1、不點交／占用排除
2、屋況瑕疵：漏水、海砂、輻射、違建等
3、權利結構問題：分管、共有、基地持分過小
4、他項權利／通行問題：地上權、通行權、袋地等
5、公法限制：都市計畫、使用分區、套繪、限制登記等
6、費用與管理爭議：管理費、稅費、規約、管委會糾紛
7、建物登記不完整：增建未保存、未登記建物（後續處理成本）
8、特殊風險：凶宅爭議、嫌惡設施、邊坡／地質等
可請專業公司協助做風險調查、行情影響評估與避險建議。
法院強點時債務人的廢棄車擋路怎麼辦?
您好～

首先我們不能私自處理。必須先列入「執行筆錄」，由法院公告命債務人限期取回，逾期後再聲請變賣或由環保局認定為廢棄物拖吊。
因為法律定性： 該車輛在程序上屬於「遺留物」。未經法院授權私自移動或報廢，可能面臨刑事毀損罪或民事賠償風險。
其次程序優先：我們要在現場強制點交時：要求書記官將車況與位置寫入筆錄。
若債務人持續不理，需由法院發函限期取回。
若車輛擋住出入，可向法院申請在警力見證下，先「移置」到附近不礙事處存放，產生的拖吊費未來可向債務人追償。

請教一個問題，如果現有租約還剩6個月，得標後跟租客協商提早退租，押金怎麼處理？如果選擇讓租約走完，有需要重訂契約（到舊約到期日）嗎？這時押金又怎麼處理呢？
您好～

民法425條，買賣不破租約，得標有租約法拍屋，法院不點交，得標人承受原租約內容：租期及每月租金。

但不承受押金，因押金是債務人取走，房客要向債務人追討。

得標後如選擇讓租約走完，雙方可重訂租約，此時房客大概不會支付押金，那租約就註明「無押金」。

或者不必重訂租約，那就承續原租約內容，租期何時屆止，租金多少。
像這件「拍定後按現況點交」算是有點交嗎？這種案件能找銀行代墊嗎？

謝謝
您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。
你好想請教一下：
之前上課有提到崇德路三段的法拍屋（衝上標的案例），老師曾說過，一開始有租約不點交、後來改為點交，請問是從哪裡得知有租約的資訊呢？以及拍賣條件變更的資訊該從哪裡查看呢謝謝
您好～

查封時有第三人陳報租約，法院會以民法第425條：買賣不破租賃公告不點交。

但第一拍流標後，抵押債權人又會以民法866條排除租約，讓法院改為「有點交」。

以上拍賣資訊都會在拍賣公告詳載。
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