法拍知識庫
•完整法拍流程
•實用教學攻略
•為您解析買賣方法

您好～

1. 按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」《土地法》第34條之1第1項定有明文。
2. 又《土地法第34條之1執行要點》第6點規定 ：「本法條第1項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算（第1項）。……分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同共有之應有部分，且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者，於計算本法條第1項共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算（第3項）。」
3. 依題意，因CDEFG五人公同共有的部分均不同意，登記實務認為：縱持分(2/3)已過半，但因人數尚未超過1/2，因此無法依《土地法》34-1條多數決出售該筆土地全部產權。



本要點已於民國112年8月22日修正為第7項第3點，並預計於113年1月1日生效。
內政部109年12月29日台內地字第1090266307號函略以：茲查101年修正增訂本點第3項規定之修正理由，主要係考量分別共有與公同共有併存之土地或建物，其分別共有之應有部分與公同共有之潛在應有部分仍有不同，尚不宜混淆並逕予合併計算其同意之應有部分，爰參依內政部95年9月5日內授中辦地字第0950050486號函釋意旨，鑑於各公同共有人間所基於公同關係共有共有物之應有部分，全體公同共有人與其他分別共有人間仍屬分別共有，故明定部分公同共有人已得依土地法第34條之1第1項規定處分其公同共有之應有部分者，其公同共有部分始可併入計算。至以該公同共有人數及應有部分之計算方式，則因考量其情形與本點第1項後段共有人死亡情形雷同，處理方式應予一致，爰併予明定以同意處分之人數及其潛在應有部分併入

您好～

一、 回答此問題之前，仍須將臺灣高等法院暨所屬法院66年度法律座談會民事執行類第21號的法律問題及其討論意見完整呈現：
(一) 法律問題：
土地法第三十四條之一第四項規定，共有人出賣其應有部份時，他共有人得以同一價格優先承購，設有甲、乙、丙三人共有土地一筆，而其土地上房屋則係甲、丁、戊三人所共有 (丁、戊對基地無地上權、典權或租賃權存在) ，今甲負債，其土地及房屋應有部份被法院同時查封，合併拍賣，乙丙為基地共有人，丁戊為房屋共有人，若均主張優先承買權，應如何處理？

(二) 本次座談會之討論意見，係採丙說，即：
土地法第三十四條之一第四項規定，其立法意旨原在避免土地畸零及所有權分散等，係對農地及空地而言，若土地已建有房屋，且房屋與基地應有部份合併出售時，基地共有人，即無保護之必要。內政部 64.10.21 台內字第六五七○○六號釋示亦認為對於地上已有建物，且該建物區分為各別所有者，如各別所有人出賣其建物時，就其建物所在基地之應有部份，併同出賣者，本土地法第一○四條，使其地與地上之房屋所有權人合而為一之立法精神，基地之他共有人無優先承買權。是本件情形應僅准由房屋共有人丁戊優先購買。

二、 依上開法律問題及其討論意見，解釋如下：
(一) 共有土地如遭拍賣，其他共有人依土地法34條之1規定，本得主張優購權；但如其上已有興建房屋，倘該建物與共有土地同時遭到拍賣，此種情況下，已非土地法34條之1規定之保護函攝範圍，須予以排除。

(二) 如題所示，因建物共有人丁、戊對基地並無地上權、典權或租賃權存在，亦不存在土地法第104條之優先購買權。如有主張建物優購權，則准由建物其他共有人優先購買；以維土地法「優先購買權」之立法精神。

您好～

【專業解答】
一、 依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，公寓大廈管理費主要係負擔共用部分、約定共用部分的管理、維護費用及必要修繕費用。針對費用分擔方式可由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
二、 又「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」、「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限」《民法》第271條、第272條分別訂有明文。
三、 如題所示，關於共有人之管理費分擔，除非大樓規約或區分所有權人會議作有特別之規定或決議；或是共有人間有故意侵權之行為。若否，則因目前《公寓大廈管理條例》等相關規範，對於區分所有建物之管理費，尚無「連帶債務」規定，又屬「可分之債」，故應依該建物之權利範圍比例分擔 。
四、 基上所述，本案例之管委會，僅能對共有人之一的弟弟，請求其應有部分比例之管理費。


永然聯合法律事務所高雄所吳任偉律師、朱萱諭律師聯合解析。
臺灣士林地方法院111年度士簡字第182號民事判決參照。

您好～

分割共有物是裁判分割，法院判變賣，是對物變賣。並不是債權人聲請拍賣，以清償債務。

承受是債權人在無人應買，才有承受的問題。分割共有物的聲請人及相對人，都是共有人，不是債權人。只能參與投標，或等法院通知行使優先承買權，所以不能承受。

您好～

一、本案例中，土地及房屋原為父親所有，父親逝世後，因甲乙丙丁四位繼承人協議，土地由甲乙丙丁繼承各1/4，房屋則由甲一人繼承，且甲乙丙丁四人亦達成分管協議，同意甲所有房屋座落在土地上，故甲所有房屋具有合法坐落於土地上之權源，並非無權占有。再依題意2所示，戊透過拍賣程序取得丁應有部分，事後訴請變價分割，經由變價拍賣程序而取得全部土地之所有權，即屬繼受取得，戊應受房屋合法占有土地之拘束，故戊主張甲房屋拆屋還地，並無理由。

二、有關面對法定地上權部分，依《民法》第838之1條第1項前段規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」，若房屋視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍，應由甲與戊協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

永然聯合法律事務所高雄所吳任偉律師、朱萱諭律師聯合解析。

您好～

本問題要先確立的是，該屋之法拍公告是否為可「點交」之標的？

一、倘若屬於可「點交」，依《強制執行法》第99條規定，由執行法院解除債務人之占有，點交於買受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助，一切依法進行即可。

二、若屬於無法點交，此牽涉到該屋有租約、無償使用(即無償使用借貸)、共有持份等情況而定。故若租約尚未到期、合法終止使用借貸以及提起分割前，拍定人即所有權人強行對該屋為斷水、斷電之行為，恐涉犯《刑法》第304條強制罪等之罪嫌，不可不慎!

您好～

一、 出租人甲將房屋出租給乙，如有同意乙得轉租，並確實有將出租之房屋交付，且由承租人乙(包括次承租人丙)佔有中，則依《民法》第425條第1項「所有權讓與不破租賃」原則，該租賃契約對於拍定人丁而言，仍繼續存在。倘若租期尚未屆滿，則丁仍須受原租約之限制；亦即：丙丁縱使重訂租約，也不能因此排除甲、乙與乙、丙間的租約，乙仍有權向丙請求租金。
二、 惟應注意，若甲乙間之租約未經公證、而租期超過5年者，則依《民法》第425條第2項規定，則無適用之。此時丁與丙得重新議定租約；而承租人乙則無權再向次承租人收取租金。
◎參考法條：《民法》第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

您好～

一、 共有人有優先承購權之法源依據為《土地法》第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨在限制共有人人數增加，簡化或消滅共有關係，俾利共有土地之管理與利用。
(一) 共有人行使優先承購權之法定要件為：
1. 行使主體須為他共有人。至於鄰地所有權人、土地承租人、地上權人等因非土地之他共有人，自無本條項之適用。
2. 須共有人出賣其應有部分時。若非買賣則不得主張優先購買權，例如共有人因繼承、贈與等原因移轉其應有部分時，他共有人即不得主張。
3. 須依出賣人與第三人所訂買賣契約之同一價格承購之。依最高法院65年台上字第853號判例：「該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。」故《土地法》第34條之1第4項規定之「同一價格」即指「同樣條件」而言，始符合優先購買權之意旨。
4. 須於接到出賣通知後「15日」內表示：依《土地法第三十四條之一執行要點》第11點規定，優先購買權人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
(二) 原則上，他共有人得單獨或共同主張，且他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；如優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，依《土地法第三十四條之一執行要點》第11點第（九）款規定：「其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比例定之。」。
二、 共有人例外無優先承購權之情形
(一) 共有人間互為買賣應有部分時：
1. 依《土地法第三十四條之一執行要點》第11點第（九）款前段規定：「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；」明確排除買受人為共有人之情形。
2. 實務上亦同此見解。例如最高法院72年台抗字第94號判例：「土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。」
(二) 建築物區分所有權連同基地所有權應有部分一併讓與時：
因適用區分所有建築物處分一體化原則（《公寓大廈管理條例》第4條第2項、《民法》第799條第5項），故不適用本項優先購買權之規定（《土地登記規則》第98條）。《土地法第三十四條之一執行要點》第11點第（3）款參照。
(三) 他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。《土地法第三十四條之一執行要點》第11點第（1）款參照。
(四) 與《土地法》第104條、第107條或《民法物權編施行法》第8條之5第3項規定之優先購買權競合時。此時因優先適用《土地法》第104條、第107條或《民法物權編施行法》第8條之5第3項規定。但與《民法物權編施行法》第8條之五第五項規定之優先購買權競合時，則又優先適用本法條之優先購買權。《土地法第三十四條之一執行要點》第11點第（6）款參照。

永然聯合法律事務所高雄所吳任偉律師

您好～

一、 有無超額查封，依法院實務見解多認為應以執行標的物將來拍賣所得之價金，是否足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額以為斷，非以查封當時之價值為認定標準。又查封標的物於日後經終局執行拍賣時，能否迅速拍賣、實際拍定價格若干、是否有其他債權人參與分配，及拍賣所得於分配後是否足敷清償債權人之債權，於實際拍定前，均無從確定；況查封不動產之拍定價格與當初鑑定價格，難免有相當落差，且經多次減價拍賣後始拍定之情形，所在多有，尚難僅以不動產鑑定價格作為認定有無超額查封之依據。

二、 承前，債權人所欲查封不動產，尚需評估該筆不動產之他項權利情況(例如恐有多順位抵押權)、是否有其他債權人參與分配、稅捐、未來拍賣恐經多次減價始拍定等因素做為判斷是否有超額查封。是以，本案例所指無論是市價100萬元或是1000萬元房屋之相關他項權利、債務人之債務狀況，均尚未明確，而無從僅憑債權額以及房屋市價做為是否有超額查封之判斷。


永然聯合法律事務所高雄所吳任偉律師、朱萱諭律師聯合解析。
臺灣高等法院109年抗字第285號民事裁定供參。

您好～

一、本案例中，承租人對於經執行法院裁定除去其租賃關係提起聲明異議，依《強制執行法》第12條第1項但書 規定，強制執行不因而停止，亦即法院仍可照常拍賣。而承租人不服該裁定，依照前開同法第12條第2、3項 對於裁定提起抗告，復依同法第18條第1項 規定，原則上抗告不停止執行，也就是說，執行法院除照常拍賣外，拍定人拍定後，繳足全部價金、領取權利移轉證書後，依同法第99條第1、2項 規定，可向執行法院聲請不動產點交，執行法院即應解除其占有，點交於拍定人(點交命令本身就是一個執行名義)。若於進行點交程序遇有拒絕交出時，亦得請求警察協助。

二、我國原則上禁止私力救濟(除非符合民法第149條之正當防衛、同法第150條之緊急避難、同法第151條自助行為等情況)，或提高搬遷費讓承租人自行遷移；否則，拍定人仍只能經由司法程序，例如：向無權占有之承租人主張所有物返還請求、侵權行為或不當得利等法律上主張

永然聯合法律事務所高雄所吳任偉律師、朱萱諭律師聯合解析。

《強制執行法》第12條第1項：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。」
《強制執行法》第12條第2、3項：「前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之。不服前項裁定者，得為抗告。」
《強制執行法》第18條第1項：「強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行。」
《強制執行法》第99條第1、2項：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」