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第 119991 筆【更新】 115/8/4 10:20

郭○宜 問 : 請教老師:無抵押權設定怎麼會淪為法拍標的?

解答
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您好～

淪為法拍，代表被強制執行，誰能強制執行？只要取得「執行名義」即可強制執行（查封拍賣）。

第二堂課提到六個執行名義簡單如下：
1.本票裁定
2.支付命令
3.終局判決
4.抵押裁定
5.公所調解筆錄
6.公證書

抵押權設定是第四項執行名義，還有其他五項也可以查封拍賣。

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第 119873 筆【更新】 115/7/7 16:51

謝○生 問 : 請問如有4人共有人一起投標持分房地，得標後被其他共有人優購了，現在法院要我們領回投標時的保證金，但現在法院發文給我們以下文字：
如二人以上共同投標，日後欲領回保證金時，除有符合司法院訂定「地方法院民事執行處撥匯案款參考要點」第4點第1項但書、第2項規定情形外，本國人僅以共同受款人之「聯名帳戶」為限

是要我們4人到銀行開立聯名帳號才能領投標時的保證金，但我們問銀行，現在沒有再給開聯名帳號

請問老師這要怎麼辦才好

解答
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您好～

法院事務官有時是不食人間煙火，現因詐騙橫行，各銀行已經不准開立「聯名帳戶」，還公告退款一定要提供聯名帳戶才能被優購退保證票。

已經多次向法院反應，還是有些事務官仍我行我素，這不是「官僚」，什麼是官僚。


無法提供「聯名帳戶」，只得請求法院提存，退款人再去提存所領取。

多折騰兩，三個月。

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第 119713 筆【更新】 115/6/1 16:57

林○憲 問 : 每一間法拍屋都可看到查封的封條嗎？

解答
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您好～

法拍屋的封條撕掉有事嗎？
書記官和債權人查封法拍屋，若無人應門，書記官只得將「封條」粘貼於正大門，並命債權人五日內查報屋內使用情況。

若債權人呈報無人居住，或債務人自住，無第三人租，借，佔用，法院即公告「拍定後點交」。若有第三人租用，法院則公告「第三人承租，拍定後不點交」。

法院只根據債權人查報，不會再另行查證。有責任心的書記官會在公告提醒「惟實際使用情形，請投標人自行查明」。

如果查封時有人開門請法院人員進入做完「查封筆錄」，有人情味的書記官會問現住人「封條」粘貼何處？很多現住人會建議粘貼屋內不明顯之處，如後陽台，或廁所內，書記官很少不配合的。

所以得標人交屋後，把房子整理漂漂亮亮要進住，記得把「封條」找出撕掉，拍定後撕掉沒事的。

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第 119714 筆【更新】 115/6/1 0:54

N○○o 問 : 法院申請第一次點交, 法院限期原屋主15日搬離. 屆15日屋主未搬離, 向法院陳報後, 履勘時債務人若故意必不見面？該怎麼解套？

解答
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您好～

履勘公文都會註明「不因債務人不在場而停止執行」，所以履勘都要通知管區派兩名員警來。

這時拍定人也要安排鎖開鎖入內探勘屋內情況。

債務人不在場，履勘後法院會再排出強制執行日期，交屋給拍定人。

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第 119372 筆【更新】 115/3/25 11:22

張○庭 問 : 看到拍賣公告寫投標需附無自用農舍文件，否則投標無效，請問如何申請？

解答
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您好～

每人名下只能有一戶農舍，投標農舍需附「無農舍證明」

申請三步驟如下：

1.到國稅局申請財產清單，看名下有幾戶房子。
2.到縣市政府建管處（局）申請使用執照，有些事務官是公告要求附房屋土地謄本即可。

看名下房子是否為農舍。

3.切結無農舍使用

以上缺一不可。

現在名下有農地要申請蓋農舍很困難，有現成農舍拍賣很珍貴。

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第 119288 筆【更新】 115/3/13 13:48

林○卉 問 : 三拍流標，代表投資客三拍沒利潤，公告應未打折，也是無利潤，會等到四拍再買。所以公告應買去買的都是自住客，是吧

解答
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您好～

對投資客而言，有點交三拍案件不值得投資，應買同三拍價錢未打折，當然99％也不值得投資，但有一%是漏了投標，意外流標，還是有不錯空間。

對自住客來說，合用，市價八五折也很划算。

所以應買99％都是自住客。

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第 119241 筆【更新】 115/3/6 0:13

王○永 問 : 應買是不用競標，先到先買是嗎

債權人沒聲請就無特拍是嗎

解答
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您好～

第三拍無人投標，法院會在十天排出公告應買，應買期三個月，應買價是第三拍底價。

有多人要應買，不用加價，以第一位向法院送應買狀得標，所以稱「定價錢，比時間」，不同第三拍是「定時間，比價錢」。

三個月應買期內，債權人可隨時申請減價拍賣，即「特拍」，也叫「第四拍」。

三個月應買屆期無人應買，債權人也未申請「第四拍」，本案就撤掉了。

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第 119118 筆【更新】 115/2/7 16:48

鍾○中 問 : 請教一個問題，如果現有租約還剩6個月，得標後跟租客協商提早退租，押金怎麼處理？如果選擇讓租約走完，有需要重訂契約（到舊約到期日）嗎？這時押金又怎麼處理呢？

解答
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您好～

民法425條，買賣不破租約，得標有租約法拍屋，法院不點交，得標人承受原租約內容：租期及每月租金。

但不承受押金，因押金是債務人取走，房客要向債務人追討。

得標後如選擇讓租約走完，雙方可重訂租約，此時房客大概不會支付押金，那租約就註明「無押金」。

或者不必重訂租約，那就承續原租約內容，租期何時屆止，租金多少。

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第 119042 筆【更新】 115/1/20 21:5

李○潔 問 : 像這件「拍定後按現況點交」算是有點交嗎？這種案件能找銀行代墊嗎？

謝謝

解答
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您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。

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第 119047 筆【更新】 114/12/28 10:41

黃○珍 問 : 你好想請教一下：
之前上課有提到崇德路三段的法拍屋（衝上標的案例），老師曾說過，一開始有租約不點交、後來改為點交，請問是從哪裡得知有租約的資訊呢？以及拍賣條件變更的資訊該從哪裡查看呢謝謝

解答
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您好～

查封時有第三人陳報租約，法院會以民法第425條：買賣不破租賃公告不點交。

但第一拍流標後，抵押債權人又會以民法866條排除租約，讓法院改為「有點交」。

以上拍賣資訊都會在拍賣公告詳載。

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請教老師:無抵押權設定怎麼會淪為法拍標的?
您好～

淪為法拍，代表被強制執行，誰能強制執行？只要取得「執行名義」即可強制執行（查封拍賣）。

第二堂課提到六個執行名義簡單如下：
1.本票裁定
2.支付命令
3.終局判決
4.抵押裁定
5.公所調解筆錄
6.公證書

抵押權設定是第四項執行名義，還有其他五項也可以查封拍賣。
請問如有4人共有人一起投標持分房地，得標後被其他共有人優購了，現在法院要我們領回投標時的保證金，但現在法院發文給我們以下文字：
如二人以上共同投標，日後欲領回保證金時，除有符合司法院訂定「地方法院民事執行處撥匯案款參考要點」第4點第1項但書、第2項規定情形外，本國人僅以共同受款人之「聯名帳戶」為限

是要我們4人到銀行開立聯名帳號才能領投標時的保證金，但我們問銀行，現在沒有再給開聯名帳號

請問老師這要怎麼辦才好
您好～

法院事務官有時是不食人間煙火，現因詐騙橫行，各銀行已經不准開立「聯名帳戶」，還公告退款一定要提供聯名帳戶才能被優購退保證票。

已經多次向法院反應，還是有些事務官仍我行我素，這不是「官僚」，什麼是官僚。


無法提供「聯名帳戶」，只得請求法院提存，退款人再去提存所領取。

多折騰兩，三個月。
每一間法拍屋都可看到查封的封條嗎？
您好～

法拍屋的封條撕掉有事嗎？
書記官和債權人查封法拍屋，若無人應門，書記官只得將「封條」粘貼於正大門，並命債權人五日內查報屋內使用情況。

若債權人呈報無人居住，或債務人自住，無第三人租，借，佔用，法院即公告「拍定後點交」。若有第三人租用，法院則公告「第三人承租，拍定後不點交」。

法院只根據債權人查報，不會再另行查證。有責任心的書記官會在公告提醒「惟實際使用情形，請投標人自行查明」。

如果查封時有人開門請法院人員進入做完「查封筆錄」，有人情味的書記官會問現住人「封條」粘貼何處？很多現住人會建議粘貼屋內不明顯之處，如後陽台，或廁所內，書記官很少不配合的。

所以得標人交屋後，把房子整理漂漂亮亮要進住，記得把「封條」找出撕掉，拍定後撕掉沒事的。
法院申請第一次點交, 法院限期原屋主15日搬離. 屆15日屋主未搬離, 向法院陳報後, 履勘時債務人若故意必不見面？該怎麼解套？
您好～

履勘公文都會註明「不因債務人不在場而停止執行」，所以履勘都要通知管區派兩名員警來。

這時拍定人也要安排鎖開鎖入內探勘屋內情況。

債務人不在場，履勘後法院會再排出強制執行日期，交屋給拍定人。
看到拍賣公告寫投標需附無自用農舍文件，否則投標無效，請問如何申請？
您好～

每人名下只能有一戶農舍，投標農舍需附「無農舍證明」

申請三步驟如下：

1.到國稅局申請財產清單，看名下有幾戶房子。
2.到縣市政府建管處（局）申請使用執照，有些事務官是公告要求附房屋土地謄本即可。

看名下房子是否為農舍。

3.切結無農舍使用

以上缺一不可。

現在名下有農地要申請蓋農舍很困難，有現成農舍拍賣很珍貴。
三拍流標，代表投資客三拍沒利潤，公告應未打折，也是無利潤，會等到四拍再買。所以公告應買去買的都是自住客，是吧
您好～

對投資客而言，有點交三拍案件不值得投資，應買同三拍價錢未打折，當然99％也不值得投資，但有一%是漏了投標，意外流標，還是有不錯空間。

對自住客來說，合用，市價八五折也很划算。

所以應買99％都是自住客。
應買是不用競標，先到先買是嗎

債權人沒聲請就無特拍是嗎
您好～

第三拍無人投標，法院會在十天排出公告應買，應買期三個月，應買價是第三拍底價。

有多人要應買，不用加價，以第一位向法院送應買狀得標，所以稱「定價錢，比時間」，不同第三拍是「定時間，比價錢」。

三個月應買期內，債權人可隨時申請減價拍賣，即「特拍」，也叫「第四拍」。

三個月應買屆期無人應買，債權人也未申請「第四拍」，本案就撤掉了。
請教一個問題，如果現有租約還剩6個月，得標後跟租客協商提早退租，押金怎麼處理？如果選擇讓租約走完，有需要重訂契約（到舊約到期日）嗎？這時押金又怎麼處理呢？
您好～

民法425條，買賣不破租約，得標有租約法拍屋，法院不點交，得標人承受原租約內容：租期及每月租金。

但不承受押金，因押金是債務人取走，房客要向債務人追討。

得標後如選擇讓租約走完，雙方可重訂租約，此時房客大概不會支付押金，那租約就註明「無押金」。

或者不必重訂租約，那就承續原租約內容，租期何時屆止，租金多少。
像這件「拍定後按現況點交」算是有點交嗎？這種案件能找銀行代墊嗎？

謝謝
您好～

法院查封單位是民事執行處，主要強制執行，遇有爭議事，只能「形式上之審查，不能實體上之認定」。

所以書記官查封時聽到現住人講什麼幾乎就全盤接受，理論上無第三人租，借，佔，法院得標後會執行點交。

但萬一有第三人查封後（甚至得標後）才向法院陳報租約，此時書記官就會改為不點交處理。

有些書記官怕點交會有變化，就會在拍賣公告出現以下點交模糊字眼。
1.拍定後按現況點交
2.惟實際情況請投標人自行查明
3.債權人查報空屋，若屬實則點交，不屬實則不點交。

以上模糊公告，其實可以「點交」視之，萬一得標後改為不點交，得標人不接受，向法院聲請撤銷拍賣，多數書記官也會同意的。

銀行也了解這個情況，所以銀行通常也會承接這種代墊業務。
你好想請教一下：
之前上課有提到崇德路三段的法拍屋（衝上標的案例），老師曾說過，一開始有租約不點交、後來改為點交，請問是從哪裡得知有租約的資訊呢？以及拍賣條件變更的資訊該從哪裡查看呢謝謝
您好～

查封時有第三人陳報租約，法院會以民法第425條：買賣不破租賃公告不點交。

但第一拍流標後，抵押債權人又會以民法866條排除租約，讓法院改為「有點交」。

以上拍賣資訊都會在拍賣公告詳載。
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