法拍知識庫
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第 120211 筆【更新】 115/10/4 10:13

劉○文 問 : 請問查封一定會貼封條嗎？

解答
人氣:16

您好～

不一定，最常見的狀況是貼在門口顯眼處，但如果債務人在場，也可協議貼在室內牆，或採用將鑰匙提供給執行人員的方式，只要地政機關有完成查封登記即可。
但要注意！如果撕毀封條，會依刑法第139條，處兩年以下有期徒刑、拘役，或20萬以下罰金。

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第 120085 筆【更新】 115/8/28 15:2

蔣○寧 問 : 如果多位共有人都想買回，是抽籤決定還是按持分比例分配？

解答
人氣:12

您好～

這是一個攸關「運氣」與「策略」的關鍵問題。
在變價分割的程序中，若有多位共有人同時主張優先承買權，法律規定的解決方式非常明確：原則上是「抽籤」，而非按持分比例。

以下解析法律規定、實務運作邏輯及應對策略：

法律原則：以「抽籤」定輸贏。

依據《民法》第 824 條第 7 項之明文規定：「有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

機會均等：法律並未賦予大持分者（如持分 80%）比小持分者（如持分 1%）更高的優先權。
在抽籤箱前，人人平等。
定奪方式：由法院執行處主持公開抽籤（通常為書記官或司法事務官），抽中者即取得單獨承買的資格，未中籤者則視同放棄權利，僅能領取拍賣分配款。

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第 119783 筆【更新】 115/6/20 10:19

王○珍 問 : 投標時保證金少給一塊錢，或是忘記放本票，真的就不能得標嗎？

解答
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您好～

是的，投標直接無效。
​法條依據：《強制執行法》第 86 條第 2 項、第 3 項規定：「參與投標人，未繳足保證金者，其投標無效。」
​實務解析： 法院實務上對保證金審查非常嚴格。無論您出價多高，只要保證金金額不足、未附上銀行本票，或是本票抬頭、印章有瑕疵，司法事務官都會直接宣布該張投標單為廢標。

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第 119306 筆【更新】 115/3/14 23:41

張○真 問 : 承租人已自行歇業且無實際占用的事實，債權人或聲請人是否可向民事執行處陳報，並聲請將拍賣條件變更為點交呢？

解答
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您好～

實務上若能證明承租人已無繼續占用的事實證明：如現場照片、與承租人確定，若承租人是商家，有在官網公告也可以截圖作為證明。
執行處確認後可將原不點交條件改為點交，加速程序進行。

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第 119206 筆【更新】 115/2/28 21:25

林○遠 問 : 為什麼被查封的房子，人還可以住在裡面？

解答
人氣:86

您好～

這是一個很常見的疑問！

很多人會誤以為房子一被「查封」，法院就會立刻在門口貼上封條並把裡面的人趕走。但實際上，被查封的房子在拍賣成交之前，裡面通常還是可以住人的。

​主要原因在於：「查封」限制的是房屋的「處分權」，而非立刻剝奪「使用權」。

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第 119044 筆【更新】 115/1/26 16:27

莊○珍 問 : 請問法拍屋債權人有優先購買權嗎？

解答
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您好～

債權人並沒有優先購買權。
債權人可於拍賣流標後，現場聲明願意承受，執行法院以當拍次底價，將不動產交由債權人承受。
惟法院仍需通知共有人行使優先購買權。

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第 119048 筆【更新】 115/1/20 23:54

王○雲 問 : 您好！想請問一下，我老公去年年底入監服刑，需6年才能回來，他名下有2隻遠傳門號（一支合約已到期，一支合約未到期）
家中收到[申請法院強制執行程序前通知]的單子，重點內容[法律上可查封財產:薪資及金融機構存款，土地或建築物，動產]當初他沒留錢給家人，欠的外債不只遠傳還有個人的，想詢問有何辦法能否待他回來再清償？謝謝

解答
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您好～

強制執行法第4條第1項：「強制執行，依左列執行名義為之：
一、確定之終局判決。
二、假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。
三、依民事訴訟法成立之和解或調解。
四、依公證法規定得為強制執行之公證書。
五、抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。
六、其他依法律之規定，得為強制執行名義者。」亦即倘若債權已經透過上開程序取得「執行名義」時，即得隨時對債務人名下財產進行強制執行，可查封、拍賣或移轉債務人財產以獲得清償。

假如想緩期清償，須獲得債權人的同意，實務上通常可逕向債權人聯繫協商，或係如已經進入強制執行程序時，向承辦法院為希望緩期清償之意思表示，再端視後續法院如何處理。惟此等請求並無強制力，倘若債權人不同意緩期執行時，法院仍會依照正常訴訟推進強制執行程序。

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第 118884 筆【更新】 114/12/15 14:7

劉○鴻 問 : 撤銷查封需要什麼資料？

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您好～

1.土地建物所有權狀影本。
2.查封債權金額或查封公文。
3.勞保異動明細。
4.薪轉存摺內頁半年紀錄與封面影本、收入證明、在職證明(以上擇一或二)。
5.若是公司法人,則需提供公司401表、損益表、資產負債表、公司帳戶近6個月出入明細與封面等文件。

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第 118895 筆【更新】 114/11/6 15:52

許○志 問 : 有聽過金拍屋跟銀拍屋，跟法拍屋是一樣的意思嗎？

解答
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您好～

所謂的金拍，是指經由法院委託，將部分強制執行的拍賣案件轉交「台灣金融資產服務公司」協助辦理。
但銀拍不同，一般民眾常看到的銀拍屋是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋，因最後無人購買，而由債權銀行自行買下並辦理拍賣會拍賣。

因此要特別注意的是，法拍這個詞專指「法院」依法規定拍賣債務人名下的動產或不動產，與金拍或銀拍並不相同。
因此銀拍屋並不是銀行法拍屋，而是要叫銀行拍賣屋。

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第 118592 筆【更新】 114/10/11 12:46

王○莉 問 : 存證信函是什麼？有效力嗎？

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您好～

收到存證信函時，可能多少會感到擔心與害怕，不知如何是好。
但是不用過份擔心，因爲存證信函是民眾間溝通的法律文書，並不代表法院立場，收到時不代表要開庭，沒有回應時也不用怕被通緝，寄件者可能只是希望在訴訟前雙方可以因為「告知立場」而「達成和解」或是「預防更糟的情形發生」。

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請問查封一定會貼封條嗎？
您好～

不一定，最常見的狀況是貼在門口顯眼處，但如果債務人在場，也可協議貼在室內牆，或採用將鑰匙提供給執行人員的方式，只要地政機關有完成查封登記即可。
但要注意！如果撕毀封條，會依刑法第139條，處兩年以下有期徒刑、拘役，或20萬以下罰金。
如果多位共有人都想買回，是抽籤決定還是按持分比例分配？
您好～

這是一個攸關「運氣」與「策略」的關鍵問題。
在變價分割的程序中，若有多位共有人同時主張優先承買權，法律規定的解決方式非常明確：原則上是「抽籤」，而非按持分比例。

以下解析法律規定、實務運作邏輯及應對策略：

法律原則：以「抽籤」定輸贏。

依據《民法》第 824 條第 7 項之明文規定：「有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

機會均等：法律並未賦予大持分者（如持分 80%）比小持分者（如持分 1%）更高的優先權。
在抽籤箱前，人人平等。
定奪方式：由法院執行處主持公開抽籤（通常為書記官或司法事務官），抽中者即取得單獨承買的資格，未中籤者則視同放棄權利，僅能領取拍賣分配款。
投標時保證金少給一塊錢，或是忘記放本票，真的就不能得標嗎？
您好～

是的，投標直接無效。
​法條依據：《強制執行法》第 86 條第 2 項、第 3 項規定：「參與投標人，未繳足保證金者，其投標無效。」
​實務解析： 法院實務上對保證金審查非常嚴格。無論您出價多高，只要保證金金額不足、未附上銀行本票，或是本票抬頭、印章有瑕疵，司法事務官都會直接宣布該張投標單為廢標。
承租人已自行歇業且無實際占用的事實，債權人或聲請人是否可向民事執行處陳報，並聲請將拍賣條件變更為點交呢？
您好～

實務上若能證明承租人已無繼續占用的事實證明：如現場照片、與承租人確定，若承租人是商家，有在官網公告也可以截圖作為證明。
執行處確認後可將原不點交條件改為點交，加速程序進行。
為什麼被查封的房子，人還可以住在裡面？
您好～

這是一個很常見的疑問！

很多人會誤以為房子一被「查封」，法院就會立刻在門口貼上封條並把裡面的人趕走。但實際上，被查封的房子在拍賣成交之前，裡面通常還是可以住人的。

​主要原因在於：「查封」限制的是房屋的「處分權」，而非立刻剝奪「使用權」。
請問法拍屋債權人有優先購買權嗎？
您好～

債權人並沒有優先購買權。
債權人可於拍賣流標後，現場聲明願意承受，執行法院以當拍次底價，將不動產交由債權人承受。
惟法院仍需通知共有人行使優先購買權。
您好！想請問一下，我老公去年年底入監服刑，需6年才能回來，他名下有2隻遠傳門號（一支合約已到期，一支合約未到期）
家中收到[申請法院強制執行程序前通知]的單子，重點內容[法律上可查封財產:薪資及金融機構存款，土地或建築物，動產]當初他沒留錢給家人，欠的外債不只遠傳還有個人的，想詢問有何辦法能否待他回來再清償？謝謝
您好～

強制執行法第4條第1項：「強制執行，依左列執行名義為之：
一、確定之終局判決。
二、假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。
三、依民事訴訟法成立之和解或調解。
四、依公證法規定得為強制執行之公證書。
五、抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。
六、其他依法律之規定，得為強制執行名義者。」亦即倘若債權已經透過上開程序取得「執行名義」時，即得隨時對債務人名下財產進行強制執行，可查封、拍賣或移轉債務人財產以獲得清償。

假如想緩期清償，須獲得債權人的同意，實務上通常可逕向債權人聯繫協商，或係如已經進入強制執行程序時，向承辦法院為希望緩期清償之意思表示，再端視後續法院如何處理。惟此等請求並無強制力，倘若債權人不同意緩期執行時，法院仍會依照正常訴訟推進強制執行程序。
撤銷查封需要什麼資料？
您好～

1.土地建物所有權狀影本。
2.查封債權金額或查封公文。
3.勞保異動明細。
4.薪轉存摺內頁半年紀錄與封面影本、收入證明、在職證明(以上擇一或二)。
5.若是公司法人,則需提供公司401表、損益表、資產負債表、公司帳戶近6個月出入明細與封面等文件。
有聽過金拍屋跟銀拍屋，跟法拍屋是一樣的意思嗎？
您好～

所謂的金拍，是指經由法院委託，將部分強制執行的拍賣案件轉交「台灣金融資產服務公司」協助辦理。
但銀拍不同，一般民眾常看到的銀拍屋是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋，因最後無人購買，而由債權銀行自行買下並辦理拍賣會拍賣。

因此要特別注意的是，法拍這個詞專指「法院」依法規定拍賣債務人名下的動產或不動產，與金拍或銀拍並不相同。
因此銀拍屋並不是銀行法拍屋，而是要叫銀行拍賣屋。
存證信函是什麼？有效力嗎？
您好～

收到存證信函時，可能多少會感到擔心與害怕，不知如何是好。
但是不用過份擔心，因爲存證信函是民眾間溝通的法律文書，並不代表法院立場，收到時不代表要開庭，沒有回應時也不用怕被通緝，寄件者可能只是希望在訴訟前雙方可以因為「告知立場」而「達成和解」或是「預防更糟的情形發生」。
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