法拍知識庫
•完整法拍流程
•實用教學攻略
•為您解析買賣方法

您好～


分析如下：
1. 首先，分割共有物之訴，為固有之必要共同訴訟，其訴訟標的對於全體共有人必須合一確定，又本件土地之部分地主若已往生，其之繼承人即繼承該地主之持分，而為本件土地之共有人，因此，若想提起分割本件土地之訴訟，應將本件土地之共有人（包含原有共有人及死亡共有人之繼承人）均列為當事人，才能繼續進行訴訟。
2. 其次，本件土地原持分之往生地主之繼承人若未辦理繼承登記，原則不得分割共有物，但若已經提起分割共有物訴訟，則可併請求繼承人辦理繼承登記，不受原則之拘束（最高法院69年台上字第1012號判決意旨參照）。
3. 至於分割方法，法院不受當事人聲明之拘束，應斟酌本件土地使用現況、共有人意願等情事後，採原物分配或變賣後價金分配或原物一部分配，他部分變賣價金分配等方式分割共有物（民法第824條第2項）。又本件土地原持分之往生地主之繼承人部分，不論法院採上述何種方式分割，通常就其等分得部分以公同共有方式存在，若為原物，則以該等繼承人公同共有分得原物，若以價金分配，亦已該等繼承人公同共有該分得價金，不會排除其等應分得之部分。
4. 以上為概述此類事件之處理流程，但應如何確認何人為往生地主之繼承人，涉及拋棄繼承、再轉繼承等認定，又應如何主張達成心目中之分割方式，此間牽涉法律關係複雜，無法在此一併說明。
5. 結論：地主已往生沒有人辦理繼承，訴訟中也未補正聲明繼承登記，法官會駁回此分割訴訟(當然就不會原物分割或變價分割)。至於法院萬一同意變價分割(很難想像)，強制執行處也會發現，此判決是不能執行的，當然也不會處理繼承或排除。
6. 如果是判決確定後，才發生共有人死亡，此部分是可以在執行處補正的，附此敘明。

您好～

一、 法拍拍到不點交之土地物件，拍得人(即土地所有權人)千辛萬苦取得拆屋還地訴訟勝訴確定，無權占有人(即地上物所有權人)改變策略，苦苦哀求拍得人出租土地，惟拍得人是否能於判決確定後出租土地呢？倘出租土地予無權占有人，原本勝訴判決的執行名義是否會發生變化呢？以下分析之。

二、 按是命債務人返還土地確定判決執行力之客觀範圍，除債務人於該確定判決事實審言詞辯論終結前在該土地上所建造而有處分權之地上物外，尚包括債務人於確定判決事實審言詞辯論終結後始新建造之地上物在內。亦即確定終局判決之執行名義係命債務人返還土地者，其執行力概及於強制執行時債務人在該土地上有處分權之地上物。於此情形，倘債務人主張返還土地之該執行名義成立後，有足以使執行名義之請求權及執行力消滅之事由發生（諸如債權人將土地出賣予債務人、債務人已未再占有該土地等是），或執行名義所命給付有暫時不能行使，致發生妨礙債權人執行請求之事由（諸如債務人與債權人另訂約取得土地使用權之類）者，亦僅屬其是否依強制執行法第14條第1項規定，提起債務人異議之訴以資救濟之問題，於上開確定判決執行力之客觀範圍不生影響，執行法院尚不得就上開權利義務關係之實體事項為認定，並拒斥強制執行，進而駁回債權人強制執行之聲請(最高法院100年度台抗字第482號裁定意旨參照)。

三、 訴訟原則在確認兩造之間之權利義務關係，倘拍得人取得拆屋還地之勝訴判決確定，僅係法院認定占有人(即地上物所有權人)無權占有拍得人(即土地所有權人)之土地，故拍得人有權請求執行法院執行拆除地上物並返還土地之權利。但這不影響拍得人與占有人間創造新的法律關係，例如：出租、出借等。

四、 倘訂新租約後，對方不給租金，得否持原本勝訴確定判決聲請強制執行呢？依最高法院100年度台抗字第482號見解，是可以持原本勝訴確定判決聲請強制執行，但承租人(即地上物所有權人)得依法提起債務人異議之訴，法院會重新審酌前訴訟言詞辯論終結後，兩造間是否有訂立新租約或新租約是否已經合法終止，倘新租約已訂立而未合法終止，即有終止強制執行程序的作用。反之，若未訂立新租約或業經合法終止租約，強制執行法院則會繼續執行拆屋還地。

五、 至於拆屋還地之執行名義有無執行期限，通常土地會是已登記之不動產，且訴訟之請求權為民法第767條第1項，則該執行名義是無執行期限的。又倘無權占有人在土地上新建造地上物，但只要在返還土地範圍內，均可請求執行法院執行拆屋還地，併此敘明。

您好～

1. 通常投標人看法院公告有記載「第三人承租中，拍定後不點交」等語，就要有警覺是否有民法第425條買賣不破租賃之適用，倘確有適用該規定之餘地(排除假租約等)，則拍定人與第三人間將有租賃關係存在，第三人即有繳納租金予拍定人之義務。

2. 至於大樓管理費應由何人繳納，分析如下：
A. 公寓大廈管理條例第10條第2項本文規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」等語，由此可知，管理費之繳納義務人是區分所有權人（屋主），管委會自得依法律規定，要求屋主繳納管理費。至於前屋主積欠之管理費，不論筆錄是否有詳載，通說認為新屋主(拍定人)並無繳納之義務，管委會自不得請求新屋主繳納之。

B. 倘屋主(前、後)與承租人間有管理費分擔之約定，例如約定管理費由承租人負擔等，但這僅是屋主與承租人間之約定，基於「債之相對性」，屋主無法拿租約來向管委會主張不繳納。如果承租人不依約繳納，屋主僅能先繳納管理費後，再向承租人請求。

C. 惟公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」由此可知，管理委員會亦可直接向住戶請求給付管理費，然此通常需要規約規定，若無規約明定即會產生爭議，且訴訟實務上，管理委員會亦僅會對區分所有權人訴請繳納管理費，不會對住戶提起訴訟。

3. 如果舊屋主與第三人(即承租人、住戶，下稱第三人)間確有管理費由第三人繳納之約定，拍定人有何方法可督促第三人往後管理費之繳納：
A. 如果規約有約定，管理費不繳納超過2月，可以將磁扣消磁及不得使用設施等，那拍定人則可以以存證信函告知第三人如果不按期繳納管理費，管委會會依規約將磁扣消磁，致其無法搭乘電梯、不得使用設施及下開B、C等效果，此即可督促第三人繳納管理費。

B. 拍定人依督促程序聲請支付命令，請求第三人給付租約所約定之社區管理費。此程序相對於一般訴訟程序快速很多，並於取得該費用後，由屋主向管委會繳納。

C. 如果規約規定第三人亦有繳納管理費之義務，可協助管委會催告第三人繳納管理費，如逾期未繳納，亦可向法院依督促程序聲請支付命令，請求之，並得請管委會向主管機關舉報，對該第三人進行裁罰。

您好～

1. 優先承購權在法拍市場可說是又愛又恨的權利，當物件是多雕持分時，如果你已佔得先機取得持分，自然會因取得優先承購權，而有以逸待勞，便宜購得他人持分之機會，所以解答本案前，先來簡單說明，本件可能涉及之法條。

2. 按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」民法第426-2條定有明文。復按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」土地法第104條亦定有明文。

3. 以上開法條可知，只要基地所有權人與房屋所有權人間存在有效之租約，且房屋尚存在，就會有物權效力(對世效)的優先承買權可以行使，至於租約時間長短、租金為何，在所不論。簡單來說，民法第425條買賣不破租賃與民法第426-2條、土地法第104條之優先承買權要件不同，不可混為一談。優先承買權如果行使，即不會討論到民法第425條買賣不破租賃的問題，因為優先承買權是在處理承租人有無以同一條件購買基地的前階問題，買賣不破租賃則是在處理承租人不行使優先承買權後，新所有權人與承租人間是否有租賃關係存在的問題。

4. 綜上所述，租一塊地蓋房子，如果房子已興建完畢且尚存在，地主出售基地，十年租約縱無公證，仍是可以主張優先承購權的。但須注意，承租的範圍也會影響優先承買權之範圍，乃屬當然。

5. 最後，提供幾則實務判決供參考，臺灣屏東地方法院109年度簡上字第151號判決、臺灣臺中地方法院109年度重訴字第433號判決、臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第301號。

您好～

1. 按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1 項亦定有明文。又所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在，依社會觀念視為獨立之物而言，墳墓並非土地之構成部分，繼續附著於土地，達到埋葬死者，供後世憑弔之用，且不易移動其所在，在社會觀念上係為獨立之物，應屬上開條文所稱之定著物，而為不動產之一種 (臺北地方法院100年度簡上字第278號) 。

2. 依上說明，墳墓即屬不動產，則法拍標得有墳墓坐落的土地，倘墳墓確係無權占有(設置墳墓比較不會有租賃土地之爭議)，其處理方式，與一般建物無權坐落土地處理方式相同，方法有二：
A. 與墳墓所有權人談判遷移，並支付費用。
B. 向法院對所有權人提起遷移墳墓等訴訟(會一併請求相當於租金之不當得利，以當期申報地價的10%為限)。至於所有權人之認定，很常以墓中人或立碑人之全體子孫公同共有。

3. 但實務上常常發生一些困難。首先，墳墓所有權人找尋困難或人數眾多之問題(常涉及公同共有)，雖通常可依法院函向戶政機關調取被告之戶籍謄本，然將造成處理時間較長及其他額外補正資料成本支出。次之，訴訟期間常發生部分所有權人死亡，須要依法院補正函補正繼承人戶籍謄本、繼承系統表，並聲請其繼承人承受訴訟。最後，聲請強制執行時，協商時間較長，及擬定拆遷計畫書(儀式等)較複雜等問題。

4. 另依殯葬管理條例第70條前段規定，埋葬屍體應於公墓內為之。倘違反上開規定，依同法第83條規定，處罰新台幣3萬至15萬元之罰鍰，並限期改善，屆期仍未改善，得按次處罰，如必要時，主管機關起掘火化後為適當之處理，其所需費用，向墓主徵收。所以，可向主管機關檢舉，利用多次行政罰鍰的方式，讓墳墓所有人遷移墳墓。

5. 如果是無主墓，建議大致流程如下(各縣市政府程序略有差異)：
A. 經法院裁定駁回確定之證明文件：像墳墓所在地法院提起遷移墳墓訴訟，然經戶政機關查無繼承人資料，致無法陳報，該訴訟因訴訟無相對人，法院會裁定駁回訴訟，此文件即屬確為無主之證明文件。
B. 在墳墓旁張貼公告3個月以上(公告時間需含農曆過年及清明節，公告內容需有土地所有權人姓名及聯絡方式)
C. 持代為公告申請書、土地謄本、地籍圖謄本、上開證明文件、墳墓相片(全景、墓碑)、上開公告相片(前中後)，申請地方政府代為公告3個月。
D. 檢具上開資料，申請核發起掘證明書。

6. 最後提供幾則裁判費計算及判決供讀者參考，以利訴狀撰寫：臺灣臺中地方法院108年度補字第66號裁定、臺灣高等法院 94年度上易字第415號判決、臺灣臺中地方法院 108年度沙簡字第148號判決。