法拍知識庫
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您好～

某些案件,會比市價貴, 知道為什麼嗎?
導致法拍屋標高溢價的原因:

1.盲劍客,盲目加價:
法拍屋價高者得,如遇到熱門物件,投標現場有數十人競價時,常讓志在必得的自住客或新手盲目加價，導致拍定價溢價跟市價差不多。

2.左鄰右舍為親友置產:
同社區有房釋出要賣,機會常有,但如果是樓上樓下,左右鄰居房子要被拍賣,一輩可能就只遇到這一次了,標下來可擴大使用空間,就近照顧孩子或長輩等,是為親友置產的絕佳機會。

3.債權人標回的案件:
債權人可以債權額去扣抵標價,如不標回,分配不足額,只會領到一張債權憑證,未來如債務人名下沒有任何動不動產或薪轉等,可能會變壁紙哦!! 債權人標回,至少還有不動產可以轉售套現。

4.債務人標回:
常遇到債務人或家人,為了不讓家產落入他人之手,想辦法標回護祖產。

5.法院鑑價時間與拍賣時間,時差太久:
例如:2年前鑑好價,一直到2年後才進行拍賣,時空背景已改變, 房市景氣房價大漲，就看到第一拍就搶標。

6.精華地段:
精華地段或明星學區的房子，在中古屋待售市場,根本找不到房子,沒有屋主想賣，久無成交,自然沒有最新的市價可參考,全憑個人喜好與需求而加價。

7. 都更與危老效益:
拍賣案件如已經進入權利變換計畫或聽證會階段，許多建商或投資客會為了「整合土地完整性」而勢在必得。

您好～

投標人要留意哦!
法院不會做實質上的認定,只要你有附上無農舍證明文件,即可判得標,
取得第一件農舍過戶完成後,先申請謄本， 檢查「其他登記事項」是否已有農舍套繪註記，此時你名下已經有一間農舍，你就不符合「無自用農舍」的身分，地政事務所會依規定駁回你的過戶申請。
無農舍證明在你買到農舍，就不能再使用了。如你再拿去投標第二間農舍，因有附上無農證明文件，法院也判你得標了，但你可能要面臨，有移轉證明書也無法辦理所有權移轉登記的窘境,還需自負法律責任。

您好～

這一件是變價分割，本來就是一個完整的案件，雖然給共有人可以優先承買，但是也要買全部。

雖然透天沒有要求土地跟建物為同一人所有，但是既然一起拍賣，我不認為會被分拆為不同人，而且拍賣公告針對可能分拆,也沒有預測。

本件係變價分割共有物執行事件，債權人及債務人（即各共有人）均得參加應買；且拍定後，除拍定人為共有人外，依民法第824條第7項規定，建物及土地共有人均有優先承買權。主張優先承買權時，應依拍賣條件就全部標的一併承買。有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

您好～

1.不動產拍定後，因須等拍定人繳足價金後,始得核發權利移轉證書，另須命債權人陳報債權，又待債權人陳報過院後始能製作分配表並定分配期日，再合法送達於各當事人，如於分配期日均無人異議而告確定後後始得發款，故須多久時間不一定,最快大約要3個月。

2.如果分配表均已合法送達，分配期日無人對分配表聲明異議即告確定，書記官將依各該債權人分配所得製作領款通知。如若有人對分配表聲明異議，則無法立即發款。

您好～

1.不動產拍定後，因須等拍定人繳足價金後,始得核發權利移轉證書，另須命債權人陳報債權，又待債權人陳報過院後始能製作分配表並定分配期日，再合法送達於各當事人，如於分配期日均無人異議而告確定後後始得發款，故須多久時間不一定,最快大約要3個月。

2.如果分配表均已合法送達，分配期日無人對分配表聲明異議即告確定，書記官將依各該債權人分配所得製作領款通知。如若有人對分配表聲明異議，則無法立即發款。

您好～

通知方式：
書面通知或公告

通知或公告之對象：
1.他共有人 2.他共有人死亡者,其繼承人。

通知方法：
1.書面通知應視實際情形，以：雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。
2.委託他人(如：案件之代理人)代為事先通知，其委託行為無須特別授權。(特別授權：民法第534條)
3.公告代通知：以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
公告方式：
直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或
建物所在地之村、里辦公處；或登報。

通知或公告之內容：
1應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。
2.登記機關無須審查其通知或公告之內容。

您好～

拍定後,繳完尾款後,工作天約14天左右,會收到法院寄發的三份公文,
分別通知地政辦理塗銷查封與抵押權登記,債務人原權狀宣示無效,拍定人直接持移轉證書辦理產權移轉等。

1, 權利移轉證書:
買受人應於收受本證書後30日內,持向地政機關辦理所有權移轉登記,
依契稅條例16條,於法院發給權利移轉證書之日起30日內,向建物所轄稅捐機關或代徵機關辦理契稅申報,以免受罸。

2.法院涵請地政辦理塗銷查封登記及塗銷其上抵押權之登記
(其內容大約是:
不動產業經法院拍賣,由XX得標,已發給不動產權利移轉證書,請辦理塗銷查封登記及塗銷其上抵押權之登記,並准由拍定人辦理所有權移轉登記,如尚有其他他項權利登記,請即復知法院處理)

3.法院執行命令:
請債務人文到七日內,請將該不動產所有權狀交與拍定人,或由法院轉交,逾期即宣示該書狀無效。

您好～

法拍之前,是一定要調謄本,審核法院公告與謄本標示部,所有權部是否相符,是否有其他的註記
法院公告抵押權拍定後塗銷,是依據強制執行法98條第三項明文, 存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅
但國產署標售國有非公用不動產暨代管無人承認繼承遺產的案件,如有設定抵押權,買受人需負擔後續抵押權債務與塗銷事宜


強制執行法第九十八條
1.拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。
2.前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。
3.存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。
但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。

您好～

1.依照平均地權條例規定，公告土地現值作用之一是土地移轉時課徵土地增值稅之依據，因為一般人之心態，在課稅時總希望稅基愈低愈好，因此雖然現行平均地權條例及地價調查估計規則等相關法令明白規定，公告土地現值應確實反映地價動態，接近正常市價，但地方政府限於民意，考量大多數人稅賦負擔，多未能調高公告土地現值到市價，使得公告土地現值與市價之間仍有差距。

2.內政部為使公告土地現值趨近市價，於94年4月邀集相關單位召開研商會議，該會議決定自95年起於10年內（即104年為止）達成公告土地現值占擬評現值90%比例的目標，並請各直轄市、縣（市）政府於辦理各年度公告土地現值作業時依一定比例辦理。

3.市場實際成交行情,可參考實價登錄行情與市場待售案件開價打9折,二者間以比較法去推估目前行情,再決定投標金額

您好～

1.不建議申請標售，因爲現在標售以市價估價。

2.國有地位在新北市，不適用先租後買的規定。如果有登記未定期限的地上權，就繼續一直使用，申請建照新建房屋都可以。不必自找麻煩轉為承租。