【國王一號院】文化中心高樓層巴洛克旗艦景觀宅含車位 贏法拍 劉怡吟

物件補充說明

【基本資料】

📍 類型：電梯大樓

📍 社區：國王一號院

📍 地址：高雄市苓雅區中東街185號23樓-2

📍 結構：RC造

📍 樓層：23樓/總樓層33層

📍 屋齡：約 12 年（完工日：103年09月01日）

📍 土地使用分區：住宅區

📍 用途：住家用

📍 格局：前手交易格局3房2廳2衛

📍 拍賣原因：清償借款

📍 投標地點：高雄地方法院

📍 保證金：393.6 萬

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【坪數資料】

▶️ 總坪數：82.31 坪

▶️ 主建坪：44.72 坪

▶️ 附屬坪：6.30 坪

▶️ 公設坪：31.29 坪(內含車位5.09坪)

▶️ 停車坪：5.09坪(包含在公設裡)

▶️ 土地坪：3.64 坪

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【生活與交通機能】

✅ 學校：信義國小(550公尺)

✅ 政府機關：高雄市苓雅區公所(1.6公里)、高雄市衛生局(1.7公里)

✅ 醫院：七賢脊椎外科醫院(900公尺)、高雄市立民生醫院(1.4公尺)

✅ 銀行：臺灣銀行 新興分行(210公尺)、中國信託銀行 民族分行(150公尺)

✅ 公園：新興公園(450公尺)、三雅新公園(450公尺)、六合公園(650公尺)

✅ 賣場：順發3C量販-高雄店(550公尺)、全聯福利中心 苓雅中正一店(1.3公里)

✅ 大型百貨：大統百貨和平店(600公尺)

✅ 便利商店：萊爾富 新興向榮店(99公尺)

✅ 捷運：高雄捷運橘線信義國小站(400公尺)、文化中心站(550公尺）

✅ 火車：民族火車站(800公尺)、科工館車站(1.7公里)、高雄車站(2公里)

✅ 公車：捷運信義國小站(民族路)(190公尺)、民族路口(七賢一路)(270公尺)

✅ 高速公路：國道1號中正交流道

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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●

📢 占有使用狀況：114年4月29日現況調查時，由債務人自用居住，拍定後依規定辦理點交。

📢 屋況瑕疵特別註記：債務人現場陳稱屋內有白蟻情形，且有積欠社區管理費；依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標人應自行查證。

📢 社區欠費與規約承擔：應買人應注意社區規約及分管情形，並自行查明積欠之管理費、公共基金或各項稅捐費用，拍定後由買受人自行處理負擔。

📢 車位產權配賦：公設21132建號內含地下五層編號72號停車位，投標人應自行查證車位型態與現況使用分管。

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【他項權利】債權總額: 3301 萬

📌 台灣銀行，2045萬，設定日：109.10.26

📌 興富發建設股份有限公司，256萬，設定日：109.11.02

📌 謝OO，1000萬，設定日：110.04.27

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【拍賣紀錄】

📍 第一拍｜2026/10/15｜2460 萬｜29.9 萬／坪｜點交｜流標

📍 第二拍｜115/11/12｜1968.0 萬｜23.9 萬／坪｜點交｜目前拍次

📍 第三拍｜八折降價｜1574.4 萬｜19.1 萬／坪｜點交｜預估拍次

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【環境特徵】文化中心核心綠意與高質感人文地標

📌 街道氛圍：座落中東街靜巷，鄰近和平一路與中正二路主幹道，巷道退縮整齊，離塵不離城，兼具幽靜起居與都會繁榮。

📌 建築風格：興富發建設指標摩天鋼骨名邸，採新古典巴洛克石雕外觀，樓高33層氣勢磅礡，物業維護嚴謹且公設多元氣派。

📌 綠地分佈：步行即可達萬坪高雄市文化中心休閒綠地與彩虹公園，周邊高綠覆率生活環境舒適。

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【地段價值】捷運文化中心站雙商圈核心板塊

📌 土地使用分區：純住宅區，基地地段優質，周邊生活機能健全且居住密度穩定。

📌 未來發展潛力：坐擁捷運橘線文化中心站便利路網，鄰近大統和平商圈與高師大文教聚落，保值與抗跌支撐力強勁。

📌 稀缺性：高雄市中心20樓以上高樓層摩天景觀宅釋出有限，超大室內格局且總價兩千萬有找更是難得。

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【案件特色】摩天高樓層景觀大四房名邸

🎇 座落23樓高樓層，居高臨下、視野開闊無遮蔽，採光通風條件優異。

🎇 總坪數達82.31坪，主建物加附屬高達51.02坪，室內無違建，空間格局開闊大器。

🎇 興富發建設巴洛克風格地標建築，公設豐富且全棟均質大坪數規劃。

🎇 法院筆錄載明債務人自用無複雜租賃占用，拍定後依規定辦理點交。

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【優勢與亮點】 兩成折價入手地標名邸

🏆 房價折讓顯著：二拍總底價修正至 1,968 萬元，單價每坪僅 23.9 萬元，較第一拍大幅降價 492 萬元，價格深具競爭力。

🏆 高實坪大尺度：主建加附屬超過 51 坪，格局方正寬敞，適合作為三代同堂或高階主管景觀寓所。

🏆 點交產權明確：無租約糾紛，法院拍定後點交，產權移轉及接管交屋流程可控透明。

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【注意事項】

⚠️ 屋內白蟻瑕疵：查封筆錄明確記載屋內有白蟻侵蝕情形，得標後需預留專業除蟲與全室裝潢翻新費用。

⚠️ 社區積欠管理費：筆錄記載債務人積欠管理費，投標人投標前宜向管委會查明欠繳期數與金額，評估承擔成本。

⚠️ 機械或特定車位型態查證：地下五層編號72號車位屬公共設施共有部分，實際進出動線與車位規格需自行查證確認。

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【價差比率估算】

💰拍次 : 第二拍

💰底價 : 1,968.0 萬

💰單價 : 23.9 萬／坪

💰實價均價:(未扣除車位) : 31.0 萬／坪（依據國王一號院社區近一年同棟同坪數未扣除車位之平均實價登錄成交行情每坪 31.0 萬元計算）

💰與實價價差比率:(列示出公式) : (31.0 - 23.9) / 31.0 * 100% = 22.90%

💰狀態評估 : 第二拍每坪單價 23.9 萬元較社區最新實價登錄均價折讓達 22.90%，已具備超過兩成的安全邊際，為自用買方與資產客的最佳進場點。

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【潛在利潤空間】

📌 帳面獲利空間：以社區實價行情每坪 31 萬元估算，總建坪 82.31 坪市場價值約 2,551 萬元，以二拍底價 1,968 萬元取得，帳面折價取得空間約 583 萬元。

📌 預估租金投報率：以文化中心大坪數豪宅裝修後月租金行情約 4.5 萬至 5.2 萬元估計，年租金收入約 54 萬至 62.4 萬元，預估租金投報率約 2.74% 至 3.17%。

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【核心買方與痛點】

🎯 核心買方: 追求文化中心文教氣息的換屋家庭、高雄師範大學或高醫醫療體系高階主管、偏好市區摩天高樓景觀的自住客。

🎯 買方痛點: 高雄市中心大坪數電梯豪宅總價動輒三四千萬元以上負擔沉重、市區新大樓公設比過高且室內實坪不足。

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