何謂銀行「法拍代墊業務」？買房自備款不夠怎麼辦？

一、法拍保證金、尾款與代墊貸款一次看懂！

想在高房價時代順利買屋，能做到「買房一次付清」、甚至「現金買房」的人實在少數中的少數！（何況，即便您手邊可運用於部動產的資金足夠，若站在投資的角度，一次付清也不見得是種有利可圖的資金運用方式。） 
 

房價居高不下的大環境下，比起同一區域的房價，基於法拍屋的得標價格通常是市價行情的六到八折，因此成為了不少人購屋成家自用、投資房地產的好選擇。若是運氣好，標到的法拍物件屋況還不錯，的確可以省下不少錢。 
 

但是，身為多數人的我們，即便選擇物美價廉的法拍物件，仍可能同樣面臨「資金不足」的難題，所以，「資金籌措」—如何籌措到法拍保證金和尾款—便同樣是標購法拍屋的重要課題！

二、標購法拍屋要準備多少錢？得有多少買房自備款？

(1) 投標前，須先繳 2 成保證金 

法拍屋之資金需求，又分為「投標保證金」與「拍定尾款」，根據法院的規定，投標法拍屋須先準備一筆「保證金」，金額通常是法院公告底價的兩成。

例如，法院公告的底價是 1000 萬元，這時就要先準備 200 萬元的保證金，才能參與投標。

(2)得標後 7 天內須繳清尾款 

買法拍屋除了投標時要交的保證金外，要在得標後的 7 日內要把剩餘的款項（ 稱作尾款 ）一次繳交給法院，否則就算是棄標。棄標此事非同小可，輕則拿回數目較少的保證金或保證金全數拿不回來；但若保證金不夠扣，重則法院還可依職權裁定追繳，棄標之人很可能要承受上百萬元的資金損失。 
 

但對於大多數需要貸款購屋的民眾而言，要在短短 7 天內籌出一大筆「現金」金額付尾款，幾乎不可能達成。除了跟親友借錢，許多人會轉而尋求民間金主借款，現在有更安全、便利的管道喔！

三、銀行的法拍代墊業務—得標後交屋前的一種法拍屋貸款

為解決廣大群眾難以在得標後短短 7 日內湊足尾款款項的窘況，且因為投標人在得標後交屋前尚未取得法拍標的產權，此時還不能辦房貸。是故，銀行「法拍屋代墊款」服務因運而生。 
 

得標人藉申請法拍代墊業務而繳清尾款後，法院才會核發「不動產權利移轉證明書」，也才能憑這張證明書辦理產權登記、過戶，進而可以再以自己名下不動產申請房屋貸款。 
 

民國 89 年， 透明房訊 / 104 法拍網 就率先與聯邦銀行合作「法拍屋代墊款」業務，協助解決客戶資金不充裕的問題，聯邦銀行房貸業務也因此突飛猛進，也吸引各家銀行才陸續跟進，進而使法拍市場產生結構性變化。

(1) 法拍屋代墊款特點 

• 屬於 短期 型貸款，利率較一般房貸高的貸款： 
  代墊期間通常只有短短一個月，在得標人拿到「不動產權利移轉證明書」後，就會由承作代墊款的銀行進行設定，將代墊款項轉為利率較低、期限較長的一般房貸。 
  利率約為 3 ～ 6 %，跟個人信貸差不多。
• 屬於 無擔保 貸款：因為投標人在得標後交屋前尚未取得法拍標的產權，代墊款服務屬於沒有擔保品的貸款，因此此項業務對於銀行而言風險較高，並不是每一間銀行都願意承作。
• 法拍屋代墊款利率以 信用貸款 計算：法拍屋代墊尾款利率較高，通常以信用貸款的方式，利率在  3 %～ 6 % 左右。不過，代墊期間大約一個月左右的時間，等收到法院權利移轉書、房屋過戶到貸款人名下後，就會轉成利率較低的房貸。另外，首購族還可以申請優惠利率房貸。
• 投標人和借款人必須是同一人。
• 銀行承辦法拍代墊業務時，還會要求申請人提供一位保證人

投標前該確認的事—以不點交貸款為例 

(2) 提前先找好願意承作「法拍代墊款」的銀行、法拍物件「代墊款」銀行能貸款貸幾成 

由於不是每人申請、每一個物件銀行都願意承接！以物件而言，例如在法院筆錄上看到「凶宅」、「宮廟」、「持分」、「不點交」 、「房子未保存」或者「只拍賣房子，沒有拍賣土地」等資訊，通常銀行都不願意承接此等法拍代墊尾款業務。 
 

而以申請人而言，銀行會根據申請人的資金狀況、信用記錄，評估能代墊的成數跟利率，信用記錄與房屋現況條件是否良好，這些都會決定貸款是否能被核准、核准貸款的成數跟利率為多少， 信用良好 的人，通常可以代墊到得標價的 70 ～ 80 ％，幾乎等於是全部尾款由銀行代墊。 
 

且由於銀行審核的作業需要時間，即早確認可避免在得標後銀行卻作業不及、無法繳清尾款而變為棄標、使保證金被法院扣留的結果，最後損失慘重。因此，建議您最好在 拍賣日期前一週 ，先到銀行問清楚法拍屋貸款的事項，並且提供想要標的房屋給銀行評估，是否願意承接。

(3)貸款困難的類型 

另外，要提醒大家凶宅、海砂屋、不點交等案件，大多數銀行是拒絕受理代墊款業務的。 
 

以不點交貸款為例，因為不點交案件的風險較大，所以銀行一般是不願意做代墊款服務的。建議投標不點交房產前自籌充足資金，或找尋民間業者做短期周轉 （ 但利息與風險也高出許多 ），待法拍尾款繳清及過戶後，就可以持房屋所有權狀到一般銀行轉做房貸貸款。 
 

建議您也可以找專業的法拍代標業者，提供專業資訊、事先產權調查，請有在合作的銀行先行審核申請貸款人的信用條件，就可以安心標購法拍屋了！

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