解密法拍變價拍賣案件！揭開有些共有人選擇放棄「優購」7 大原因|透明房訊/104法拍網|買屋網

解密法拍變價拍賣案件！揭開有些共有人選擇放棄「優購」7 大原因

一、變價拍賣中，為什麼共有人選擇放棄「優先購買權」? 7 大原因如下

共有人未注意到「優先購買權」（或稱為優先承買權）通知，而錯過行使權利的時機。雖然這種情況並不常見，但實務上確曾發生過極端案例：某一法拍物件因乏人問津而歷經多次流標，甚至一路推進到第 10 輪拍賣（法拍以 4 次拍賣為一輪，意即該物件已流標近 40 次）；由於前 39 次拍賣皆以流標收場，共有人接連收到了 39 次流標通知，長期下來難免疏漏。直到第 10 輪的最後一次拍賣（即第 40 次拍賣），該物件終於被第三人投標買下，此時法院寄出的已是「優購通知」，而非以往常見的「流標通知」而未予理會，因而錯失行使「優先購買權」的時機。
因共有人之間本就關係不佳，且彼此間難以取得對如何處分、使用不動產達成共識，導致該不動產無法變現或使用，故共有人傾向不行使「優先購買權」。
法拍物件在已被第三人得標情況下，縱使共有人收到「優先購買權」通知且有在時間內行使的打算，但因第三人得標的標價過高，共有人決定放棄行使「優先購買權」。
共有人收到通知後 15 天內，無法籌措足夠資金。
共有人誤判市場行情，認為該物件不值得出手。
占用人貪小便宜心態，想在不花費額外成本的情況下繼續居住。
許多共有人礙於情面，或是怕被手足記恨，往往不敢自己去優購。

二、投標高利潤的變價拍賣案件，被優購比例高達 2／3

在某公司法務部門任職的阿雄，過去曾兼職學習法拍，但課前他曾向【透明房訊／104 法拍網】林老師感慨：「法拍真的太難標了，標了半年都一無所獲。」然而，在完成專業課程並改變策略後，他轉而專攻「持分案件」，短短 3 個月內竟成功得標 15 件（每件標價約 40 萬至 150 萬元）。

擁有法律系背景的他，具備紮實的法學素養，透過與擔任投標人的妻子攜手合作，夫妻倆成功開創了屬於自己的法拍事業。

【案件一】

【案件二】

在上完課並拿下 15 件物件後，林老師詢問他繳納尾款的比例，阿雄回答僅有 5 件。那其餘 10 件呢？林老師解釋道：持分案件得標後，法院會詢問共有人是否願依同樣價錢「優先承購」。換言之，每 3 件持分標案中，約有 2 件會因為共有人行使優先權，導致得

標人做白工，只能等待 1 至 2 個月後退回保證金。

三、變價拍賣：透過分割共有物地盡其利

但面對這類物件，得標人若繳完尾款，既不能向銀行貸款，又無法點交、更無法收租，到底誰會標？又該如何操作才能獲利？

對於法拍市場中的「持分共有物」，林老師以買車為喻，他認為，這就像兩位好友各出資 150 萬元合買一台賓士汽車，兩人約定輪流使用一個月，但不到 5 個月，兩人可能因駕駛習慣不同而反目。此時，解決方案只有一個：協商一人買回全部；若無法協商，唯一之道便是透過「變價拍賣」，將車輛售出後將價金平均分配，且在拍賣過程中，兩位原車主仍擁有優先承購權。

同樣的原理，運用在持分法拍屋的處理上，即是專業投資人所稱的「分割共有物」或「變價拍賣」，對共有人而言，可分配賣價金，或行使優購取全部產權，最終有效解決共有問題。

這正是持分案件操作中創造價值的核心心法。

四、林德泉老師分享之變價拍賣

變價拍賣(上) :https://youtube.com/shorts/R1QVkGLbK98?si=Uv2BCBlw8R4Wg1o1

變價拍賣(中) https://youtube.com/shorts/6Ifu69BvJIo?si=6_I8tFR02ZyGKvV-

變價拍賣(下) https://youtube.com/shorts/uXAQ6oAGLoQ?si=GTVPW3zu3cGHmbNr

A: 可以，需提前先找好願意承作「法拍代墊款」的銀行、法拍物件「代墊款」銀行能貸款貸幾成。法拍屋代墊需注意什麼? 銀行法拍代墊款為無擔保品借款，因此利率較高，投標者可以在投標前，先向銀行申請您要進行投標法拍屋的估價，對可貸款的金額，及自備款有個底，以免產生資金不足的狀況。銀行代墊尾款利息多少？代墊期多久？約年利率 6.3%，代墊期約 2~3 個月。可參考 [[https://www.tom.com.tw/courses/如何在7天內繳清尾款談銀行的法拍代墊業務/]]

A: 法拍屋只要符合新青安貸款的申請條件（成年、本人/配偶/未成年子女名下無房），是可以用於購買法拍屋的。 [[https://www.104woo.com.tw/Info/Detail/118496中古屋貸款完整解析：首購族成數、年限、利率與流程一次搞懂]] 但因法拍屋有「7天內需繳清尾款」的特殊規定，實務操作上分為以下兩階段： 1. 第一階段：取得權狀前（代墊期）新青安無法直接代墊：新青安屬於一般購屋房貸，需有房屋所有權狀並設定抵押後才能撥款。法拍得標時你還沒有權狀，因此無法直接申請。需先申請「法拍代墊貸款」：你必須先找有提供代墊服務的銀行（如合作金庫、第一銀行等）申請信用貸款性質的代墊款，利率通常較高。 2. 第二階段：取得權狀後（轉貸期）轉為新青安房貸：當你清償尾款、法院核發「權利移轉證明書」並辦理完過戶取得權狀後，即可向銀行申請將原本的高利代墊款轉貸為「新青安貸款」。審核條件：此時銀行會比照一般房貸流程，審核你的信用狀況、還款能力以及該法拍屋的屋況與價值。 3. 注意事項與限制不點交物件難度高：多數銀行不願意針對「不點交」物件提供代墊貸款，因為產權交割風險較大。資金時效：代墊款與轉貸新青安之間有時間差，這段期間的利息支出需由投資人負擔。銀行額度限制：雖然政府已拍板新青安不受《銀行法》第72條之2限額限制，但各銀行對法拍物件的放款成數仍有其風險控管考量。操作建議：投標前務必先與銀行確認是否願意針對該特定法拍案號提供「代墊」服務，並同步試算未來轉貸「新青安」的可行性。

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